工程項目開發過程成本管理之關鍵點分析

郝北京

摘 要：文章主要針對如何做好項目開發過程的成本控制從項目的投資決策階段、設計階段、項目實施階段、竣工結算階段的幾個關鍵點進行分析。

關鍵詞：房地產；全過程；成本控制

房地產行業發展已從粗放式開發模式進入精細化開發模式，規范化的成本控制管理已成為急需解決的核心問題。在此，以項目開發的幾個主要階段來簡要分析項目成本控制的要點。

1 投資決策階段成本控制

項目投資控制的重要關鍵點之一就是施工前的投資決策階段，項目決策是否具有合理性，對工程成本控制、投資效益和項目建設的成敗等有著直接的影響，這就要求務必要堅決把重點轉到前期階段來，此階段可從如下措施進行控制。

措施一：加強項目可行性研究，此階段務必要整合盡可能全面的資源及準確的市場資料，盡可能全方位的對項目存在的風險和收益進行細致分析，多輪分析論證后形成可行性報告，切忌盲目的用時間的長短去衡量效率的高低。

措施二：科學開展擬建項目投資估算編制工作

投資估算作為擬建工程的項目建議書、可行性研究報告的重要組成部分，其準確度在某種程度上決定著項目決策方向，因此要會同各方資源科學開展投資估算的編制與審核工作。

2 設計階段的成本控制

項目設計階段是控制開發成本實現經濟效益的最直接、最重要的環節，此階段對工程造價的控制尤為重要。在這個階段要切實做好以下成本控制措施。

措施一：實行設計方案招標制度，積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將主體及配套的圍護放在一起統一招標。在委托設計時應采用多家競投方式，組織有關專家綜合評比，這樣既可以選出好的設計單位，又可促進設計方在產品的合理性、創新性上面得到提升。

措施二：實行限額設計，有效控制工程造價，要求設計團隊必須要具備熟悉相關定額及材料市場價格信息的能力，各專業在保證功能及技術指標的前提下，制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融設計與成本為一體。

措施三：開展價值工程，以客戶功能需求為主，進行功能分析，在滿足功能需求的前提下盡可能的控制成本。

措施四：加強圖紙會審與審查，對設計單位圖紙質量的外部管理與審查著重考慮，對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經濟性進行審核，以提高設計質量，避免因設計考慮不周所造成后期大量變更。

措施五：加強施工圖預算與設計調整的有效對接，通過施工圖預算反映出圖紙上的缺陷，從而在這個階段對設計圖紙進行有效調整，有利于成本控制。

措施六：采用合同措施，有效控制造價。要加強對設計單位設計質量的考核和約束，應以合同的方式并建立相應的經濟責任制提高設計的質量，減少因責任心不到位而造成不必要的變更和成本浪費。

3 項目實施階段成本控制

3.1 施工招標階段的成本控制

采取招標方式是項目開發實施階段的成本控制的重要方法。通過招標，使各個競標單位有序競爭，使投標價格得到充分競爭并趨于合理，有利于提高項目投資效益，從而更加有效地控制工程項目成本。在招標過程中，為了充分發揮招標作用，建議做好如下相應措施。

措施一：編制符合工程實際的標底，標的價格應會同相關咨詢公司對項目所在地的相關影響造價因素進行充分調研后形成相對較為準確的可行性較強的項目標底造價。

措施二：合理使用固定總價、固定單價、可調總價的方式。（1）對于工期短、工程量較小的單項工程盡可能使用固定總價方式；（2）對于工期長、工程量大的項目采用固定單價或可調總價的方式；擬分包項目，在總承包合同中明確規定、注明，合理規避以后的合同風險；（3）對于施工工藝簡單、工期短、工程量難以確定、現場相應簽證工作較多的項目，采取成本加酬金的方式。

措施三：做好投標供方、項目組織和項目經理的選擇。選擇供方時，務必確保施工企業具有足夠的技術經濟實力以及良好的合作口碑。企業必須采取在招標前期加大項目組織（含項目主要班組）以及項目經理的細致考察，在一定程度上確保項目今后開發過程的順暢性。

3.2 項目施工期間的成本控制

項目施工階段是合同的具體實施的階段。該階段必須加強設計變更和現場簽證的管理、監督；加強材料設備的價格和成本的管理；嚴格監控資金計劃的執行。通常，施工階段項目成本控制應采取如下措施。

措施一：設置“一專多能”項目現場負責人?，F場項目管理負責人應由在具備主要獨立專業的基礎上還應對其他其綜合專業具備一定的認知度以及合同管理經驗豐富的具有獨立運作項目管理閱歷的人員來承擔，并相應采取主管負責制、將待遇與項目既定的主要節點計劃掛鉤等獎懲激勵措施。

措施二：工程進度款過程審批流程的合理化控制。目前很多建設單位在工程預算管理方面是在被動的等著承包方送交進度預算后再行審核，而且還是采取內部估算的方式，不負責任的將大量工作放到了工程竣工結算審計環節。在工程進度值審定流程方面，不但要調整審計模式，還要增加監理方、工程前期預審環節。

措施三：現場簽證的明晰化。現場簽證時須加強注意如下幾點：現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理；現場簽證須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和成本人員以及監理單位現場管理人員共同簽名，其中甲方成本人員必須對工程量、單價、用工量負責把關，然后根據現場簽證的具體審批流程進行后續審定；現場簽證必須按當時發生時簽證原則，在事后事先約定期限內辦理完畢，嚴禁事后補簽且簽證內容、原因、工程量必須明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據；因業主要求或設計原因，確實需要變更設計的，應按設計變更審批程序，經各方責任部門及領導會簽確認后執行，杜絕盲目簽證。

措施四：完善合同條款，合理規避索賠風險。在簽訂合同時，盡量將施工期間的可能出現的索賠風險在合同中進行相應的條款列出，以規避因合同條款不明而導致的索賠，如約定進度款支付超期時如何進行費用計算條款、簽證時效及程序等。另外，在合同執行過程中及時根據現場進展情況與合同偏差進行糾偏，然后才去相應的措施（如及時簽訂相應的補充條款），以免事件發生事件較長，出現相互之間難以分清責任而發生不利于本單位的事件發生。

4 項目竣工結算期間的成本控制

竣工結算上報的審計流程應增加重復審計環節，并將審計環節列入合同條款。工程竣工結算審查是控制工程成本的重要途徑之一。成本控制的過程為初審竣工資料的合法性；審查并會簽結算資料；初審結算（提出初審意見匯總）；提送約定的審計部門審核結算，形成審核初稿，并反饋建設單位進行復審（提出復審意見匯總）；再審計部門出具審核意見書會同施工單位核對，同時建設單位介入，化解結算分歧，最終形成結算定案。竣工結算工作完成后，要認真做好項目成本的分析的后評估工作，總結經驗教訓，為新項目的策劃及成本管理與控制工作提供寶貴的經驗。

5 結語

在目前房地產行業競爭激烈的背景下，成本控制已成為決定房地產企業是否能夠成為具備較強競爭力甚至是決定企業成敗的關鍵工作。企業必須加強對項目的全過程、全方位、全員參與的成本管理意識，增強全過程成本控制的思想，重視各階段的控制要點，這樣才能系統的推進成本控制的工作，減少無效成本發生，提高項目開發利益。

參考文獻

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