國內外住房租賃的比較與借鑒

柴強

摘要：當前，要解決“住房租賃”這個短板，需要有國際視野。本文集中介紹一些國外成熟地區的做法，特別是他們走過的一些彎路，用以借鑒，以促進我國住房租賃市場的健康發展。

關鍵詞：制度建設；滿足需求；市場穩定

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）03-0020-23 收稿日期：2018-02-06

1 國內外住房租賃的比較

1.1租住率

市場經濟發達國家的租住率，正常的舉薦是35%-50%，有兩個特例，這兩個特例都是住房問題解決比較好的國家，一個是德國，租住率偏高為56%，另一個是新加坡，租住率極低，只有9.2%。

租住率的變化趨勢。二戰之前和之后的一段時間不太正常，后來發展得比較穩定，總的來講租住率相對比較穩定，有小幅波動，但波動不大，德國、日本的租住率十幾年來基本上是小幅下降。德國1998年是59.7%，2014年是56%，日本2003-2013年，十年期間下降了1.1%左右。

同一國家租住率的高低變化規律。總的來講，城市越大家庭規模越小，離婚率高，年紀越輕、收入越低、出租率越高。城市越大出租率越高，比如日本租住率最高的是沖繩50%，最低的是奈良24%。

家庭規模越小，租住率越高。德國單身家庭的租住率高達72.4%，因為全國的平均水平是56%。英國60歲以下的單身家庭租住率達到了55.9%，全國的平均水平是34.8%。而且這兩個國家兩人及兩人以上家庭的租住率明顯低于全國平均水平。

離婚率越高，租住率也就越高。德國的離婚率高達50%以上，2014年有孩子離異家庭租住率是78.8%，有孩子沒有離異的是43.2%。英國的情況也是這樣，有孩子的離異家庭租住率是68.5%。

年紀越輕，租住率越高。德國八成以上25歲以下的住戶為租客，大部分住戶至少要到35歲以上才能買房自住，英國16-24歲的群體中租住率高達88.8%，65歲以上只有22.7%的租住率。

收入越低，租住率越高。總的來說，家庭狀況較好的會更傾向于置業自住，收入較低的家庭，租住率較高。例如，美國1960-2000年間，雖然全社會的住房自有率不斷上升（意味著全社會的租住率不斷下降），但貧困家庭租房而非買房的比率卻越來越高（因貧困家庭的住房自有率越來越低）。

1.2租賃住房類型

租賃住房的類型多種多樣，但總的來看，以市場為主，政府為輔；以租金補貼為主，提供低租金住房為輔；居民出租為主，機構出租為輔。

1.2.1租賃住房中私房與公房的比例

總的來說，以私有住房租賃為主，政府住房租賃為輔。

租賃住房或租住家庭中租住政府提供公房的比率一般不超過20%，德國、日本、美國較低，英國、法國相對較高，我國香港地區是一個例外，遠遠超過這個比率。香港61.7%的人租住政府的房子，即公屋，其他國家沒有這種特例。

德國大約有98%的租賃住房為私人租賃住房，政府提供的公共租賃住房僅占2%。日本2011-2013年，由政府提供的公共租賃住房僅占7.8%。

香港目前仍以政府提供低租金住房（公屋）為主。2017年香港租住家庭中，租住政府公屋的占61.7%，折算到全社會的家庭里占31%，等于1/3的人租住在政府的公屋里，租住私人住房的占38.3%。而且公屋的租金很低，大概為市場租金的1/4，供不應求。

1.2.2政府提供低租金住房與發放租金補貼比例

總的來說，政府以發放租賃補貼為主，提供低租金住房為輔。美國、德國、英國等國家，政府曾經直接投資建設租賃住房，或者通過金融（如提供長期的低息或無息貸款）、稅收手段鼓勵、引導社會資本投資建設租賃住房，以較低租金出租給低收入者居住。但是后來逐漸減少，主要向低收入家庭提供租金補貼，通過市場租賃解決居住問題。

例如，美國20世紀30年代至90年代政府直接建設了大量的公共住房，供低收入群體租住。但因公共住房引發了種族隔離、貧富差距擴大、犯罪率提高、政府負擔加劇等問題，進入21世紀后逐年削減乃至停止了公共住房建設，甚至開始拆除或更新衰敗的公共租賃住房，將政策的重心轉移到向低收入群體提供租房券，對建設、改造、收購低收入群體租住的可支付住房的企業和個人采取稅收抵免等經濟援助，引導市場力量解決居民的住房困難。

1.2.3私有租賃住房中居民與機構的比例

總的來說，私有租賃住房中，以居民直接出租為主，機構出租為輔。德國私有的租賃住房中，居民租賃住房約占66%，機構持有租賃住房約占34%。機構租賃住房里，住宅合作社提供的約占一半以上。

日本2011-2013年，在私有租賃住房中，居民租賃住宅約占82.9%，機構持有租賃住房約占1.4%。值得說明的是，日本居民租賃住房雖然占比很大，但65.2%的居民租賃住房由機構負責運營管理。

1.3租金管制

總的來說，早期多有租金管制，以德國為例，目前都在逐步放寬。租金管制簡單講就是業主能不能隨意確定租金和漲租金。租金管制經歷了從嚴格到寬松，從全部到局部再到取消的過程。租金管制的主要措施是制定指導租金或租金收取標準、限制租金上漲頻次和幅度、對市場租金進行監測等。

德國制定了指導租金，或者是合理的租金表等作為參考標準，而且一年內漲租不能多漲，連續漲累加起來不能超過一定比例。新加坡、我國香港地區歷史上都實行過租金管制，但是后來都廢止了。總的來講，對租金實行直接管制的不多。

1.4租約的保護

主要是提前終止租賃合同和續租的問題：不得隨意終止租約，要提前告知。法國在冬季，即使租戶欠租也不能隨意驅趕租戶。在續租方面，日本規定住宅租賃可繼承。

1.5住房租賃立法

一般有專門的住房租賃立法，但新加坡沒有。例如，德國有《住房租賃法》《住房補貼法《租房法》等多部專門的住房租賃立法；美國有《統一住宅業主與租戶法》；英國有《業主與租戶法》；香港有《業主與租客（綜合）條例》。還有普通法，比如說民法總則、民法通則，一般租賃關系都適用的一些規定。

1.6租金收入比

即房租支出占家庭可支配收入的比重。認為合理的租金收入比為不超過25%-30%，如德國為25%，美國為30%。對超過的家庭，政府應給予租金補貼。

1.7租金回報率

一般為4%-6%，而我國目前僅為1.5%左右。例如，德國租金回報率長期穩定在4%-5%之間，而其金融市場的長期國債收益率為2%-3%。

2啟示與建議

2.1租住率是否高、租賃市場是否發達，與居住問題解決得好壞并無必然聯系

例如，通常認為解決居住問題較好的德國和新加坡，甚至分別稱為德國模式和新加坡模式，在住房租賃方面是兩個相反的極端。德國的住房租賃市場發達，租住率高達56%，有多部專門的住房租賃立法；而新加坡的租住率極低，僅為9.2%，且沒有專門的住房租賃立法。

2.2少不了地方政府的支持

政府對住房租賃市場都有支持，總的來說，除我國香港地區外，政府直接投資建設低租金租賃住房的情況越來越少，改為以發放租金補貼為主，盡量發揮市場作用。

2.3沒有“租購同權”

沒有“租購同權”的說法，實際上不是要“租購同權”的問題，而是享受教育等公共服務不應與住房掛鉤的問題。

2.4住房租賃市場發展空間不等于機構化住房租賃的市場空間

我國住房租賃市場雖然有很大的發展空間，但如果扣除較大比例的居民直接出租或通過經紀出租和一定比例的公房租賃，則對住房租賃企業來說，住房租賃市場沒有想象的那么大。

目前雖然要補專業化、機構化、規模化住房租賃企業這個短板，促進其發展，但不能走極端，要防止一哄而上可能來的風險。此外，目前的租金回報率很低，靠租金收入難以良性循環。大量住房租賃企業一味做大規模，特別是分散式轉租型，一旦發生資金鏈斷裂，將會給大量業主和承租人帶來租金和押金損失。

2.5要重點扶持和大力發展面向新市民和家庭的住房租賃市場

目前因租金回報率低等原因，“長租公寓”主要是面向收入較高的單身青年，甚至許多“長租公寓”為安全考慮，對年齡超過50歲、帶老人、帶小孩的拒絕租住，并不準使用燃氣。雖然解決這部分群體的租住問題很重要，他們甚至是租住的主要群體之一，國外有研究認為，40歲以下的青壯年群體更偏好離中心城區近、就業機會多、交通便捷、基礎設施齊備的公寓式住宅，但建立租購并舉的住房制度，主要是通過發展住房租賃市場，解決大量買不起房的新市民和家庭的居住問題。

2.6要重視居民住房出租市場的發展和規范，特別是規范住房租賃經紀行業

因為從發達國家和地區來看，居民住房直接或通過房地產經紀出租仍然占主體，所以傳統租賃方式仍不能忽視，需要規范發展。

2.7加強對分散式轉租型住房租賃模式的跟蹤研究

機構化住房租賃主要是集中式自持型公寓式住宅。除日本“全部委托管理”占租賃住房的65%外，像我國目前這種將分散的居民住房包租下來，然后進行裝修、配置家具家電、再對外出租的分散式“長足公寓”模式很少，是不是發展方向，是否可持續，還有待較長期的實踐檢驗。

2.8既要提高人們的租住意愿，又要提高人們的出租意愿

一是要平衡好出租人和承租人的權利義務關系。當前承租人相對來說處于弱勢，很有必要偏重于保護承租人的權益，但又不能過于加大出租人的責任和義務。

二是要減輕住房出租稅費、增加住房持有成本等“軟硬兼施”兩個方面，引導和迫使人們將閑置住房拿來出租。

三是要使房價、房租、居民收入之間的關系走向正常化。目前，租金相對于房價來說過低，相對于居民收入來說較高，對發展住房租賃市場不利，特別是面向新市民和家庭的住房租賃。從長遠看，必須使租金回報率、租金收入比回歸到正常合理的區間內。我們國家目前是非常扭曲的狀態，租金相對于房價來講可以說是過低，租金回報率只有1.5%，相對于居民收入來講又很高了，逼很多人只能合租，租很差的房子。特別是中央要發展面向新市民和家庭的公房租賃，從長遠來看租金回報率，租金收入比必須回歸到合理的區間范圍內。