小城鎮建設中房地產開發的問題及作用探究

蘇易展

摘 要：小城鎮的發展是區域經濟發展的必然結果，也將促進促進區域經濟的發展。小城鎮房地產的發展，能夠帶動城鎮相關產業的發展，解決大量農村剩余勞動力就業問題。通過對小城鎮建設中房地產開發重要性的認識和解決發展中存在的問題，能夠促進小城鎮 科學、合理發展。

關鍵詞：小城鎮建設；房地產開發；作用；問題

一、小城鎮建設中房地產開發應注意的問題

（一）房地產開發應以城市總體規劃作指導

城鎮發展房地產不能僅僅追求短期利益，應合理在城市合理規劃下進行房地產開發。房地產企業在追求短期利益的過程中可能會損害小城鎮的長遠發展，當地政府應對城市發展進行整體規劃，從長遠考慮城市發展，保證城市未定、協調發展。一些盲目地房地產開發，難以協調各個功能區的資源配置，出現務工人員住房困難、子女上學難，局部交通堵塞等問題。房屋建設成本高，建設之后長期影響城市區域功能和形象，小城鎮發展中應重視城市總體規劃，協調當前利益和長遠利益，保證城鎮長期發展的需要。

（二）房地產開發設計應融入現代科學技術成就

隨著綠色建筑和生態建筑的發展，房地產開發過程中，更加重視環境保護、資源節約、人與自然和諧統一、低碳環保。生態建筑理念能夠使建筑與周圍環境生態系統保持平衡，使建筑更加人性化、自然。綠色建筑在建筑壽命周期中，盡可能節約資源、降低資源消耗、保護環境，重視對資源的重復循環利用，能夠降低建筑開發和試用期間的總體成本，也是國家提倡的建筑理念。通過使用太陽能、自然通風等手段，融合先進的科學技術，使建筑更加的節能、環保，運行成本更低。

（三）房地產開發應體現時代特色、文化特色

很多小城鎮在發展過程中，缺少對當地特色和文化的重視，建筑形式千篇一律，難以體現建筑風格和審美價值。小城鎮在發展過程中，容易犧牲農民的利益，開發方式粗放，布局雜亂無章，占地面積達。小城鎮房地產的對象主要是當地居民和農民，開放者常常是當地的小型房地產企業，由于資金的限制，開發過程中追求低成本高效益，開發的發地產還處于較低的檔次，審美、宣傳等功能難以實現，購房者又意識不到對歷史文化的保護。一些小城鎮的住宅還處于個體居民自行建設的階段，對圖紙和專業規范不懂，建設質量難以保證，當地特色和時代特色更是無從談起。

（四）房地產開發是一個社會問題

小城鎮的房地產市場還處于初級階段，相關的監管不到位，缺少政府的有力控制，房地產建設違規現象普遍，政府部門在土地供給過程中缺少法律法規，房地產開發者投機心理強烈。由于小城鎮房地產開發監管的缺失，控制措施不到位，使得違規建設成本低，房地產市場沒有形成合理的價格標準，房地產交易不規范行為多。

在房地產土地征收過程中，政府對農民的經濟補償標準低，僅僅有經濟補償，居民的居住問題難以解決。被征地的居民沒有往往沒有納入社保體系，就業比較困難。此外，對農民的征地補償費不能在集體和農民之間進行合理分配，農民獲得的補償比較少，農民不愿意配合征地。

二、房地產開發在小城鎮建設中的作用

（一）房地產開發是小城鎮建設的主力軍

小城鎮通過房地產的發展，可以帶動相關產業的發展，是眾多地區經濟發展的增長點。同時房地產的發展也能提高當地人們的居住環境，為農業人口專業提供居住條件。房地產的發展常常帶動一個地區的建筑業、運輸業、批發業、零售業、服務業等產業，也是政府通過投資拉動經濟增長的經濟發展措施。

通過房地產的發展，農民把儲存的資金進行投資，加快了資金的周轉，刺激了當地消費，相關產業得到發展；農民在房地產發展中找到就業機會，增加了收入，解決了就業問題，同時也刺激了農村市場的發展。房地產的建設使得小城鎮面貌快速發生變化，生活環境發生了較大變化，投資環境得到改善，帶動了當地經濟發展。

（二）房地產開發解決相當一批人員就業

小城鎮房地產的發展吸納了大量農村富余勞動力，加速了城鎮化進程。城鎮房地產的發展，改變了以前城鎮生存和發展的基礎，給城鎮發展、人口流動、經濟增長創造了可能。農村富裕勞動力實現了就業，解決了農村人口專業的后顧之憂。此外，也帶動了小城鎮經濟的發展，成為城鎮化發展的動力。據統計，我國截止到2015年，城鎮常住人口達到7.7億，城鎮化率達到56.1%，農業人口不斷向城鎮轉移，在”十二五“期間，我國年均城鎮化率提高1.23個百分點，預計到2020年實現城鎮常住人口城市化率60%。并且，通過提高土地利用效率等措施，城鎮化質量將會得到提高。

（三）房地產開發帶動許多相關產業的發展

房地產業發展將會影響眾多行業的發展，對跳幀產業結構、實現城鄉企業集約化發展有著重要的促進作用。建材、化工、安裝、裝修、交通、零售、服務等行業將會快速進行調整。必將加快小城鎮的發展。鄉鎮企業隨著城鎮化的發展，快速崛起，促進了我國工業的發展。小型鄉鎮企業通過走集約化的發展道路，能夠提高企業的生產效率，提高競爭力；同時城鎮化的發展，也為企業創造了更多的機會，促進企業集約化的發展。

（四）房地產是繳納稅收的大戶

房地產行業作為國民經濟的支柱產業，是同金融、租賃、服務、信息傳輸、計算機和軟件成為當地政府的納稅大戶。最近幾年隨著房地產行業下滑，房地產不在紅菊營業稅稅收貢獻第一大戶，房地產的發展更加理性。房地產企業進行房地產開發過程中，需要交納營業稅、城市建設稅、教育費附加、印花稅、房地產稅、企業所得稅、土地增值稅等稅種。大量的稅收給當地帶來了財政收入，搞活了當地市場，對當地經濟有著巨大的促進作用。

三、結束語

小城鎮的發展是區域經濟發展的必然結果，兩者相互促進。我國小城鎮的發展條件不斷改善，城鎮建設和房地產正在經歷一個從量變到質變的過程。小城鎮的發展也促進了當地產業結構的調整，對當地經濟的發展，解決就業問題有著巨大的促進作用。通過對城市進行整體規劃，合理處理好當前利益與長遠利益，房地產將改變城市的面貌，促進當地經濟的增長，推動各項要素的集聚。城鎮化也是房地產發展的機遇和我國經濟發展的必然結果。

參考文獻

[1]王元華.城鎮化進程中房地產價格分異研究[D].華東師范大學，2015.

（作者單位：中鐵十六局集團置業投資有限公司）