公共租賃住房退出機制研究

高凌峰

住房保障制度是我國社會保障制度的重要組成部分，亦是關(guān)乎國計民生。公共租賃住房作為住房保障制度中極為重要的內(nèi)容，在保障中低收入者的住房問題上發(fā)揮著重要作用后。自2013年12月份公布的《關(guān)于公共租賃住房和廉租房并軌運行的通知》，表示著公租房是邊探索邊發(fā)展的狀況。然而隨著公共租賃住房的不斷發(fā)展，公共租賃住房的運營、管理上存在著一些問題，尤其是在退出機制上面，房源的不斷增多，然而卻只進不出，導(dǎo)致了許多真正需要公租房的群體無法享受，造成了資源的浪費，影響公共租賃住房的可持續(xù)發(fā)展，政府應(yīng)該制定一套合理的退出機制，來確保公共租賃租房能夠良性的運行。本文將就公租房在退出方面所遇到的一些問題進行分析。

1 公租房的退出機制概述

機制是指利用科學(xué)有效的方法將某種制度的各個組成元素緊密的聯(lián)系使其能夠穩(wěn)定協(xié)調(diào)的運行，使其能充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。所謂公共租賃住房的退出機制，就在在政府的指導(dǎo)下，將有限的保障性住房資源進行科學(xué)合理的配置，通過一系列相關(guān)制度的協(xié)調(diào)運行，使超標(biāo)的對象能夠順利退出的機制。公共租賃住房退出機制的作用對象有兩個，一個是制定退出政策的公共租賃住房的管理部門，他們在充分考慮社會對于政策的意見，然后結(jié)合學(xué)者研究處的各種建議指標(biāo)制定出退出政策，并且他們還需要對公共租賃住房的承租者進行動態(tài)的監(jiān)督和管理，從而判斷公共租賃住房的承租者是否有繼續(xù)租住公共租賃住房的條件。另一個就是公共租賃住房的承租者，公共租賃住房的退出機制所具有的激勵性和懲罰性的政策，使得公租房的承租者在收入或者家庭結(jié)構(gòu)的變化在不滿足租住條件的時候從公共租賃住房退出來，使得公共租賃住房資源能夠分配到那些真正需要的群體中，保證資源的合理配置。

根據(jù)學(xué)者林素鋼的研究，我國公共租賃住房退出機制主要由四個部分構(gòu)成，第一是各建設(shè)主體參與由政府住房保障機構(gòu)主導(dǎo)的管理系統(tǒng)，第二是識別系統(tǒng)，主要是通過預(yù)先設(shè)立出科學(xué)合理的推出標(biāo)準(zhǔn)，對承租人的收入和住房情況進行實時監(jiān)控，當(dāng)出現(xiàn)違規(guī)情況時發(fā)出預(yù)警。第三是執(zhí)行機制，根據(jù)識別機制的監(jiān)控情況，當(dāng)發(fā)生了違規(guī)行為時，公共租賃住房的執(zhí)法部門在收到違規(guī)信息后，經(jīng)過核對后通過一系列的法律法規(guī)程序確保不符合條件的承租人退出，確保退出的公租房重新得到分配。第四就是壓力機制，采取正向和負(fù)向的激勵手段來促使退出公租房的社會成員和家庭及時的退出公共租賃住房的保障范圍。

2 公共租賃住房退出機制存在的問題

2.1承租者對于退出機制的認(rèn)同感薄弱

盡管目前國家和各個地區(qū)都對公共租賃租住房的承租者不滿足承租條件即退出的情形作出了相應(yīng)的規(guī)定，當(dāng)公共租賃住房的承租者在收到公共租賃住房的管理機構(gòu)下發(fā)的退出指令后，如若公共租賃住房的承租者在規(guī)定的時間范圍內(nèi)沒有搬離公共租賃住房，將會受到相應(yīng)的處罰，如限制今后公共租賃住房的申請資格，以市場租金補交公共租賃住房租金差額等。然而，承租者對于公共租賃住房關(guān)機機構(gòu)所制定的退出管理辦法以及相關(guān)規(guī)定并不了解，并且對于公共租賃租房退出的執(zhí)行也了解甚少。因此，公共租賃住房的承租者的退出意識較差，從而存在著一系列的僥幸心理，如即使知道了自己的收入和家庭結(jié)構(gòu)的變化達(dá)到了公共租賃租房的退出標(biāo)準(zhǔn)時，仍假裝不了解，或者心存著即使被公共租賃住房管理機構(gòu)調(diào)查出來，大不了到非搬不可的程度再從公共租賃住房中搬離出來。這些行為造成了承租者缺少公共租賃住房退出的主動性和積極性，也導(dǎo)致了公共租賃住房管理部門在清退時遇到重重困難，影響公共租賃住房的退出效率，更影響了公共租賃住房資源的合理配置。

2.2公共租賃租房的退出機制并不完善

公共租賃住房的退出機制并部應(yīng)該單純的只是清退不符合公共租賃住房的承租者，并不能解決他們的住房問題，它應(yīng)當(dāng)包含著承租住的退出的過程，以及退出后的保障。目前很多城市的公共租賃住房的管理辦法中都有對公共租賃住房的租賃期限有規(guī)定，例如上海公共租賃住房的租賃最長期限為5年，而對于這些合同到期，仍然不能夠找到自住房的承租者，會給予幾個月的過渡期，但是過渡期的資金一般是按照市場標(biāo)準(zhǔn)收取的。但是，現(xiàn)實情況中還存在者這種情形，某些承租家庭因為某些原因并不能夠立刻退出公共租賃住房，或者盡管承租者的家庭收入超過了公共租賃住房的保障標(biāo)準(zhǔn)，然而他的家庭經(jīng)濟情況并不能滿足去市場租賃較高層次的住房，也達(dá)不到享受其他保障性住房的政策，如果強制他們退出公共租賃住房會導(dǎo)致他們家庭的經(jīng)濟條件的更加惡化。因此，這些問題是公共租賃住房退出機制提升推出效率的重大阻礙，如何保證這類群體在退出后的住房問題，掃清承租者退出公共租賃住房的后顧之憂，公共租賃住房的退出工作才能夠順利的開展。

2.3獎懲機制不健全

雖然各地的公共租賃住房的管理辦法中都對公共租賃住房退出機制體現(xiàn)了獎勵和處罰措施，來增加公共租賃住房的推出效率和違規(guī)成本。但是從總體來看，獎懲機制呈現(xiàn)出獎少罰輕的特點。以上海地區(qū)的懲罰措施為例，公共租賃住房的承租人在轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換所承租公共租賃住房的、改變所承租公共租賃住房用途的、破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房等違規(guī)行為的處理方式為：由市、縣級人民政府住房保障主管部門責(zé)令按市場價格補繳所從違法行為發(fā)生之日的租金，計入公共租賃住房的管理檔案，處以1000元以下的罰款，承租人自退回公共租賃住房之日起五年內(nèi)不得再次申請公共租賃住房。對于這些懲罰措，相對于承租人的違規(guī)行為所獲取的利益相比，并不能對違規(guī)的承租者起到震懾作用，也助長了騙租等行為。

僅僅依靠懲罰性措施并不能解決公共租賃住房的承租者的退出，應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的獎勵性的政策來提高承租者退出公租房的房主動性和積極性，然而，目前我國大部分地區(qū)的公共租賃住房的管理條例在激勵性政策方面仍然是空白。對于那些雖然達(dá)到公共租賃住房的退出條件的承租者，但是退出公共租賃住房后他們的經(jīng)濟狀并沒有明顯的好轉(zhuǎn)，在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)還是無法通過市場或者享受不到其他的保障性住房政策，從而無法解決自身家庭的住房問題。這個時候，需要政府對于他們這種主動退出的公共租賃住房的承租者給予一些激勵性措施幫助他們解決住房問題。懲罰性措施能夠讓公共租賃住房的承租者清楚的意識到達(dá)到退出標(biāo)準(zhǔn)而不退出的違規(guī)成本的代價，獎勵性措施能夠增加他們退出公共租賃住房的主動性和積極性

2.4監(jiān)督體系不健全

目前，我國的公共租賃租房的監(jiān)督體系還未形成，各個地區(qū)的公共租賃住房的管理部門在對承租者的退出情況進行監(jiān)督和管理時存在著相當(dāng)大的難度，再加上公共租賃住房管理部門人員的不足，內(nèi)地甚至由當(dāng)?shù)氐慕值擂k和居委會實行監(jiān)督，造成了監(jiān)督漏洞。

公共部門的動態(tài)監(jiān)管不到位，由于公共租賃住房的管理部門之間的信息不對稱，導(dǎo)致了無法對公共租賃住房的承租者的資產(chǎn)進行實時動態(tài)的監(jiān)控，承租者的收入或者資產(chǎn)增長超過了退出標(biāo)準(zhǔn)且沒有向管理部門進行申報，導(dǎo)致了公共租賃住房資源的浪費。此外，公共租賃住房的管理部門對于承租的公共租賃住房的監(jiān)督也缺失，即使公共租賃住房的承租者發(fā)生轉(zhuǎn)租或者造成了公共租賃住房的損壞，管理部門也沒能夠監(jiān)督到。長此以外，不僅會造成公共租賃住房財產(chǎn)的損壞，也會導(dǎo)致公共租賃住房資源的浪費從而使得真正需要的公共租賃住房的群體排斥在外。

3 完善我國公共租賃住房的對策建議

3.1加強公共租賃住房相關(guān)立法

各個地區(qū)關(guān)于公共租賃住房的退出機制仍然停留在條例和辦法層面，并不穩(wěn)定且具有相當(dāng)大的隨意性，還沒有從國家層面出臺一整套專門的法律，目前我國的公共租賃住房的建設(shè)十分迅速，沒有相應(yīng)規(guī)范的法律文件做支撐，導(dǎo)致了公共租賃住房退出上存在著相當(dāng)大的隱患，不利于公民住房保障權(quán)利的實現(xiàn)。建立統(tǒng)一的公共租賃住房的法律，明確公共租賃住房各個管理部門的責(zé)任，對于公共租賃租房退出的標(biāo)準(zhǔn)、程序以及拒絕退出作出相應(yīng)的處罰規(guī)定，運用法律的強制力、執(zhí)行力保證公共租賃租房退出的順利進行。從法律層面上嚴(yán)格規(guī)范我國公共租賃住房項目的運行過程，能夠填補其在立法上的漏洞與缺陷，提高退出政策執(zhí)行的權(quán)威性和有效性，確保退出工作的實施有法律作為依據(jù)，可以順利地開展，從而有利于形成公共住房退出的長效機制。

3.2建立健全動態(tài)監(jiān)督機制

建立健全動態(tài)管理機制是確保公共租賃住房的管理部門能夠?qū)Τ凶庹叩耐顺鰲l件實時監(jiān)控，確保公共租賃住房的配置效率。首先要建立健全家庭財產(chǎn)申報制度，通過收入把居民劃分不同標(biāo)準(zhǔn)來確定是否滿足公共租賃住房，承租的家庭需要半年或者一年去管理部門進行財產(chǎn)和收入、職業(yè)、住房登記，同時需要相關(guān)單位的證明材料，并且管理部門需要對這些信息進行核實。其次構(gòu)建完善的個人信用，通過建立一個關(guān)于個人信用的法律法規(guī)體系，通過各個部門的信息互通，在信用體系中呈現(xiàn)個人的基本信息、收入以及不良記錄，并且在公共租賃住房上發(fā)生違規(guī)行為時登記到個人信用。然后，要加強對管理者的尋租管理，通過法律對公共租賃住房管理部門落實責(zé)任，然后在管理部門內(nèi)部落實到個人，出現(xiàn)問題直接問責(zé)。最后還要加強社會監(jiān)督，網(wǎng)絡(luò)媒體和自媒體的不斷發(fā)展，信息流通更加迅速，更加保證了社會公眾能夠參與監(jiān)督，住房管理部門可以將承租者的信息通過互聯(lián)網(wǎng)等渠道向社會公示，并配有相關(guān)舉報渠道，保證公共租賃住房退出的透明化和公開化。

3.3加強獎懲制度建設(shè)

獎懲措施作為提高公共租賃住房的退出效率的一個手段，在促進公共租賃住房退出上起著重要的作用。然而，目前各省市所實行的公共租賃住房的管理辦法只是體現(xiàn)了負(fù)激勵方面的懲罰措施，并且懲罰的力度較輕，并不能是公共租賃住房的承租者意識到違規(guī)成本的嚴(yán)重性。在懲罰措施上面，對于擅自改用公共租賃住房用途的、轉(zhuǎn)租給他人的以及閑置的應(yīng)當(dāng)提高懲罰力度，要求其立即停止并恢復(fù)公租房、取消保障資格并且提高罰金數(shù)額；對于那些達(dá)到公共租賃住房合同期限卻無法續(xù)租的承租者，可以給予一定時間的過渡期，在過渡期內(nèi)按照原合同繳納租金，一旦度過過渡期仍未退出公租房的要收取市場租金以及相應(yīng)數(shù)額的違約金，對于那些拒不退出的公共租賃住房的承租者，情節(jié)嚴(yán)重的除了要追回市場租金而且要移交司法機關(guān)進行處理。在獎勵措施方面，更應(yīng)該考慮的是如何主動的讓公共租賃住房的承租者退出公共租賃住房，一方面可以對于那些超過公共租賃住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)但仍無力購房的承租者提供其他保障性住房的政策來幫助他們解決住房問題，另一方面，可以提供政府補貼、銀行無息貸款等方式鼓勵他們在市場上購買商品房來激勵他們退出公共租賃住房。

（作者單位：華東政法大學(xué)）