“營改增”對房地產企業的影響研究

王愛連

摘 要：2016年5月1日，房地產行業正式納入“營改增”范圍。對于房地產開發商而言，“營改增”政策就像一把雙刃劍，可能會使企業增加稅負，也有可能減輕稅負。分析房地產行業改革之后稅率和企業生存環境變化，比較實施這項政策前后房地產企業資金運營情況，探討政策實施對房地產企業帶來的影響。

關鍵詞：“營改增”;房地產;稅率

文章編號：1004-7026（2018）21-0101-01? ? ? ? ?中國圖書分類號：F812.42;F293.33 ? ? ? ? 文獻標志碼：A

2016年5月1日，房地產行業正式納入“營改增”范圍。對于房地產開發商來說，“營改增”政策就像一把雙刃劍，可能會使企業增加稅負，也有可能減輕稅負。“營改增”前后，納稅區別主要在于計算稅率方法、計稅依據的差異。

1? “營改增”政策的正面影響

1.1? 減稅效益

營業稅是在交易金額上按百分比計算得出的一種納稅項，計算的稅金直接通過交易金額為證明。改革后以增值稅為基礎，增值稅不僅以交易額為證明納稅，交易金額將轉入替換免稅收入并計算要付的增值稅。這些分層的收稅方式，使現在的房地產沒有了多次征、退稅以及不可抵消扣稅等現象。

1.2? 合理競爭

在實施營業稅時，公司遵循稅率規定，計算方法較為簡單。改為增值稅后，為適應進項稅減免的稅收方法，房地產企業為減稅等原因重新規劃企業的業務結構，改掉原來的松散管理模式，換成集中管理模式。新政后企業部門結構重組，形成了新的競爭局面。

2? “營改增”政策的負面影響

2.1? 調整稅率的影響

在實施新政策后，房地產行業支付的營業稅率為5%，“營改增”后稅率為11%。其中一些項目是在新政之前完成的，但在新政之后沒有完全出售，房地產企業不能扣除進項稅，不能直接改變房屋的售價，導致企業潛在問題更加嚴重。

2.2? 進項稅抵扣的問題

考慮到“營改增”政策后的稅率遠遠高于營業稅期間的5%，一些房地產公司因上級供應商產業鏈規模小，而且沒有增值稅開票權利;在開發過程中征地補償項目，難以被允許抵扣進項稅額，使進項稅不能完全減免，在進項稅上大大提高了房地產企業的稅負[1]。

2.3? 房地產資金問題

房地產投資項目開發周期比較長，樓棟預售階段需要納稅。政策改革后，對房地產企業資金保障提出了更高的要求。如果企業在短時間內無法克服稅收政策帶來的稅收壓力，可能導致進行中的企業管理項目無法維持，導致項目中斷等更嚴重的問題。

2.4? 稅帶來的負擔

“營改增”稅負從建筑業涌向房地產業。建筑公司的投入問題以及供應商和其他環節造成的11%的稅收，將加大建筑業的運營壓力。作為合作人，房地產公司受到建筑業合作方的稅收規則影響。一旦建筑公司將稅收負擔轉嫁給房地產公司，可能會導致商品房價格的進一步上漲。

營業稅變更后，應納稅額變為0，企業應支付相應的增值稅費用。在計算增值稅時，分別計算進項稅和產出稅，企業應付稅額的大小取決于增值稅稅率和免稅額的大小，稅率越大，扣除額越小，應付稅額也較大。城建稅和教育稅，附加稅額等于增值稅加上消費稅加上營業稅的額度乘以10%。營業稅和增值稅的變化，影響增值、消費稅，城市建設稅和教育附加稅的總稅費由“營改增”后營業稅和增值稅的數額決定。

企業收入基于免稅收入以及其他稅收，稅收程序變了，公司的稅收也會有變化。其中，改革政策之前，公司的收入應為：收入減去企業所得的各種費用，以及營業、土地增值、教育附加、城市建設稅等。在改革之后，公司的收入應為：包含稅的公司收入中扣除大大小小的成本費用，及城市建設、教育、土地增值稅等。新的規則改變了計算方法，因此企業所得總額也在變化。

2.5? 干擾財務報告統計

改革后，“F.A”“應付稅款”“累計折舊”報表為主要影響。F.A從VAT、進項稅中扣除，消去11%的稅率后，賬面價值將低于營業、應征稅。這導致F.A凈值下降，直接影響資負率的上升，該指標會影響該公司的競爭能力，是企業管理層非?？粗氐闹笜酥弧?/p>

3? 結束語

我國“營改增”旨在減稅，客觀上能給企業減掉一些企業稅負。但改革不可避免地給房地產企業帶來了稅收負擔，對經濟總量、商業模式產生重大影響。改革后，房地產企業在減稅時，面臨著諸多風險，可能會增加稅負，進一步威脅企業的良性發展。

參考文獻：

[1]趙藝飛.“營改增”背景下房地產企業的稅收籌劃探討[J].納稅，2018（8）：5-6.