開放式小區下物業管理模式創新研究

劉雪瑩 劉婷 鄭伊桓 楊文偉

以揚州中心城區為例，調查當前小區物業管理體制模型的主要種類，分析其中的特色與利弊，尋找如何利處最大化以及消除其中的弊端，創新物業管理模式，力求探索出一個最為優化且實之可行的小區物業管理體制模型，對封閉小區開放政策的制定與完善提供可參考s借鑒的經驗，積極推動開放封閉式小區政策的實施，尋找國內改革試點的成功案例及我國小區物業管理體制改革的方向和手段，為以后改革提供建議。

開放式小區 物業管理模式

背景介紹

《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》要求我國要以街區制為主來新建住宅，基本上不再建設封閉式小區。現有的的小區要逐漸對外開放，實現小區內部通道從業主私有轉變為社會公用，從而緩解交通道路布局緊促問題，使土地得以進一步節約利用。

目前的情況是我國小區多為封閉式小區，這些小區雖然風格各有千秋，封閉程度也有所區別，但是他們都有一個共同點，就是都擁有實體化的明確邊界。然而，現代城市應該是開放的，以公共、公用、共通為主旋律。開放式小區的物業管理模式恰恰與封閉式小區相反，在這種模式下小區的內部結構以及其中的配套設施如綠化、健身、娛樂場地、消防設備等等都是對外開放的，小區的周圍沒有明確的邊界更不會有空間上的障礙，在這種模式下，住宅區周圍的道路壓力可以得到極大的緩解，能夠極大的改變住宅周邊的功能形態和城市面貌。

開放封閉式小區發展前景

（1）居民方面

1.居民對小區物業服務質量的滿意程度與小區開放程度密切相關

管理較好的封閉式小區的業主對于社區的環境、衛生、管理等問題都較為滿意。但是有的老社區，完全開放式的布局與老式的房屋都造成了大多數的不滿意，主要是對小區高峰時段擁擠的車輛，臟亂的環境與較差的治安表示了不滿。

2.不同類型小區的居民對開放式小區的看法不一

對于封閉式小區，管理較嚴，如果開放小區，住戶安全難以保障、噪音增加、停車難、外來車輛進入造成交通擁堵、公共設施被外來人員占用。而半開放式小區物業管理比較松，對車輛進入的限制比較低，物業管理費用相比封閉式住宅區較少，所以該類小區業主主要是從安全問題與資金補償的角度思考，接受的程度較高。而老式開放式小區因為該類小區老年人較多，對時政新聞等了解不是很多，但是該類小區完全不限制外來車輛的進入，安全問題、衛生問題比較嚴重，也更加迫切的希望能夠開放封閉式小區，緩解當前小區的交通擁堵、公共資源占用等情況。

（2）物業方面

1.安全管理問題易發，增加安保壓力

安全的小區環境是大多數業主購房時考慮的重要因素，而小區的開放無疑會給小區的安全帶來一些隱患，同時也給小區安保工作帶來了很大壓力。小區開放后，需要增設門崗以及小區監控等其他公共設施配套，無形中會增加物業公司的管理成本。

2.日常管理難度加大

一旦封閉式小區得到開放，這將對原本的物業管理體制形成沖擊，也將給社區日常管理增加難度，如道小區停車管理、安全秩序管理、綠化與樓道衛生管理、公共設施日常維修等。

3.如何確定收費對象成難題

小區開放以后，安保，清潔，綠化以及公共設施養護等的費用都會增大，需要相應地增加人員和資金投入，物業管理成本也會隨之增加，但是小區開放以后，這些增加的費用由誰承擔，目前沒有明確的法律法規來界定。

開放封閉式小區可行性分析

當前我國常住人口的城鎮化率已經達到55%。未來10年將以更大增速發展，而隨著城市化進程的加快，城市交通擁堵問題日益嚴重，開放封閉式小區最大的優勢在于解決了城市交通網的布局問題，通過發展街區式社區，提高城市土地利用率。

但是，在當前狀況下，并不適合全面的無差別的統一開放。首先，在當前法律法規不完善與體制不成熟的情況下，開放封閉式小區勢必會導致封閉式小區所有者與社會土地交通需求者的矛盾，帶來一系列管理與所有權使用權爭端問題，在沒有提出一個完整的配套解決方案之前，盲目開放，只會導致安全，停車，擁堵，公共設施等.系列問題。其次，當前城市與城市之間，中心城區與郊區之間，小區與小區之間，在管理體制和對開放式的接受程度L存在了很大的差異，越是管理嚴格的小區，居民滿意度越高，對開放的接受程度越低，希望得到的補償也也多，會造成開放小區的成本增加，影響開放小區的推廣。所以開放封閉式小區，只能由點到面，循序漸進，分清況的開放。因此我們認為開放封閉式小區在現階段不成熟的條件下無法實現，它是個長期漸進的過程。

物業管理模式發展建議

（1）完善物業管理考核制度并嚴格執行

1.完善物業管理服務標準

通過制定服務標準使得無形的管理服務有形化，確保提供優質的物業服務，物業管理部門制定與所管轄地區實際情況相符合的物業服務標準。

2.完善物業服務質量的考評機制

提高服務水平，確保服務質量，必須通過檢驗和評估等方式才能達成。主要途徑可以是走訪業主，進行業主滿意度調查，這是考評的重點，業主是對物業管理服務質量最有發言權的人。

3.建立物業管理人員激勵機制

良好的服務打造良好的口碑，同時也有助于和諧社會的建設，因此服務人員就起著重要的作用，建立人員激勵機制不失為一種好辦法，打造愛崗敬業的良好工作氛圍，讓員工樂于服務，享受服務工作，這才是一個成功的機構具備的素質。

（2）改變思想觀念，增強服務意識

由于物業管理機構和部門工作的單一性，一般不涉及專業知識，低門檻導致人員專業性欠缺，服務態度不積極因此惰性較強。因此對員工進行培訓必不可少。對于年輕人來說，轉變觀念是根本，青年人建立起服務社會，服務大眾的觀念。社區機構如果遇到合適的人才，也要不惜代價邀請過來，建立良好的福利機制，讓人才不會流失。

（3）提高業主的物業關系消費意識

小區業主對物業管理消費觀念的轉變有賴于對物業管理重要性的認識，通過定期在小區里開展各種宣傳活動與教育活動，宣傳物業管理方面的知識，明確業主在物業管理中所處的不同地位、權利和義務，以此更好地履行自己的職責，以此保障物業管理的良性循環。

[1]《鶴崗市住宅小區物業管理現狀及對策》張維

[2]《我國物業管理存在的問題》王鴻麟