試析房地產企業信貸融資存在的問題與對策

馮敏

房地產業是我國經濟發展中的支柱性產業。近年來，在我國積極進行現代化建設的過程中，房地產業在經濟領域的發展迅速。但是房地產業發展中存在建設周期長、資金回收慢等特點，現階段我國的房地產企業出現了過于依賴銀行貸款的現象，從長遠的角度來看，這將嚴重制約我國務地產領域的全面發展。鑒于比，本文首先對務地產企業信貸融資現狀進行了摘要概述，并在總結務地產企業信貸融資存在的問題基礎上，有針對性的提出了解決對策，以供參考。

房地產企業

信貸融資 問題 對策

房地產企業信貸融資現狀現階段，我國房地產融資規模處]漣續擴大狀態，在此基礎上產生了單一化融資結構、融資方式創新能力弱、風險高和間接融資比重大等缺陷。銀行貸款成為房地產企業運行中的主要資金來源。面對激烈的市場競爭環境，房地產企業必須高度重視融資風險問題，結合自身發展實際構建全新資金結構。根據有關調查結果顯示，通常房地產企業運行中會擁有20%AE右的自有資金比例，而僅2017年，房地產企業產生了90%以上的自籌資金、年度貸款比例，這充分說明如果房地產企業運行中過于依賴銀行貸款，很容易增加企業所面臨的信貸風險。

房地產企業信貸融資存在的問題

（1）融資渠道單一化

在我國的整個國民經濟中，房地產企業發揮著支柱性作用，房地產行業發展以資金密集為主要特點，房地產商如何獲得融資至關重要。然而，現階段企業金融結構不合理、直接與間接融資比例不協調等問題在房地產企業當中越來越突出，這集中體現在房地產企業在運行過程中出現嚴重單一化融資結構、銀行放貸比重過大等方面，這不僅不利于房地產企業自身的全面發展，同時也威脅著銀行系統的穩定運行。

現階段，我國的房地產資金規模越來越大，外商直接投資、國內貸款、自籌資金和利用外資等為勝要資金來源渠道。銀行信貸成為購房者以及建筑企業運行過程中大部分資金勝要來源。由于我國居民擁有較大的住房需求，但是房價較高，因此居民通常會利用銀行這一媒介采用按揭貸款的方式來購房，這更加導致房地產企業運行過程中對銀行的依賴性加大，然而，在這過程中需要面對的金融風險是不容忽視的。

（2）部分房地產商存在信用問題

房地產開發整個過程中，由于涉及的內容較多，且工程規模較大，因此通常需要耗費大量資金，而金融信貸是資金的主要來源。部分房地產開發商為了獲得更多的銀行貸款或者逃避還款，甚至采用了非法手段進行詐騙，這更加劇了房地產企業信貸融資過程中的風險。部分房地產商甚至利用運營資金展開房屋炒作，在整個經營過程中完全背棄了誠信原則，在此基酬比所構建的房屋建筑工程質量以及功能得不到保證，在預售房屋以后，還存在攜款潛逃的現象，這不僅給銀行的利益造成了損失，還對廣大人民群眾的利益造成了傷害。

由于房地產開發商的預期未來收入是歸還銀行貸款的勝要依據，然而市場經濟環境具有較多的不可確定因素，因此房地產開發商的還款能力也無法得到保證，這就會導致銀行運行中的風險加劇；而購房者在購房初期只需要投入30%左右的成本，其余70%資金會選擇從銀行貸款，但是購房者攔日遇到各種變故后存在無法及時還清銀行貸款的現象；還有部分人員會利用銀行貸款來囤積住宅，導致房地產業泡沫經濟，最終向銀行轉嫁風險等。這些現象的存在都很容易形成嚴重：的金融信貸風險。

有效處理我國房地產企業信貸融資問題的對策

（1）拓寬融資渠道

過度依賴銀行貸款是我國傳統房地產企業運行過程中的主要缺陷，為了降低各種不必要的經營風險，積極進行融資渠道的拓寬至關重要。在這一過程中，房地產企業應對我國金融市場以及國家經濟發展現狀產生深刻的認知，并采取以下措施拓寬融資渠道：

第一，構建多元化房地產融資渠道。一是，銀行貸款。銀行在我國金融體系中的重要性不容忽視，其運行中的兩項基本職能是發放貸款和儲蓄存款。銀行融資能夠滿足居民個人消費信貸以及房地產企業信貸的各種需求；二是，信托融資。理財機構運行中具有較豐富的基金使用經驗，房地產開發商需要有針對性的采用信托計劃，從而全面收入指定管理開發項目的信托金，在此基礎上形成的投資組合具有較強的實力和規模，在此基礎上在房地產開發項目中可以使用的資金就更加充足，最終為委托人創造更多的經濟效益；三是，住房抵押貸款證券化。結構性重組住房抵押貸款的過程中，構建金融市場上出售和流通的證券，從而實現有效融資的目標等。

第二，房地產金融二級市場培育。在對這尸措施進行應用的過程中，可以形成流動性良好的證券，房地產信貸市場的信用風險會被二級市場所分擔。由于流動性危機容易引起金融危機，在不斷擴大房地產的業務覆蓋面積基礎上，也會促使金融資產總量中的房地產金融占比的提升，會導致流動勝在房地產金融產品中的重要性突顯出來。因此，從長遠的角度來看，我國實施房地產證券化發展措施，積極進行房地產二級市場的培養，將促使資金流動性在證券化中明顯提升。

（2）加快完善房地產金融立法

針對部分房地產商存在信用問題這一現象，新時期，要想促使我國房地產開發領域實現全面健康發展，積極進行房地產金融立法的完善至關重要。在這一過程中，房地產企業融資特點同國家政策之間的緊密聯系是不容忽視的。金融政策以及工具的調整會受到政府的影響，因此房地產金融立法對我國房地產企業融資行為具有直接影響。通過加快完善房地產金融立法，有助于規范我國房地產企業的信貸融資行為。

例如，近年來我國有關部門在運行過程中，積極制定并落實了《住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，一定程度上提升了房地產投資信托法律制度的完善性。通過加快完善房地產金融立法，還有助于指導商業銀行展開高效的業務風險管理，同時還構建了住房儲蓄銀行等，充分發揮了法律的保護作用，對于促進房地產金融企業的健康發展，規避因房地產商信用問題帶來的風險具有重要意義。

結束語

綜上所述，房地產業健康發展不僅有助于我國經濟的健康全面發展，更有助于改善人們的生活環境和質量。然而，房地產開發具有規模大、成本高等特點，因此房地產企業運行過程中必須采取有效措施不斷拓寬融資渠道，而國家方面也應當加快完善房地產金融立法，只有這樣才能夠促使我國房地產領域實現健康可持續發展。

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