中國養老地產的投資研究

汪珣

人口老齡化已經成為中國不得不面對的一個重大問題，按照聯合國老齡化的標準，我國早在2000年就已經實質性的步入了老齡化社會的行列。但是可以說我們的養老產業并沒有得到應有的重視，受到很多傳統觀念和家庭結構的影響，社會輿論和民眾并不認同對此并不認同。但隨著經濟的發展和社會的進步，養老產業必須發展起來，并且承擔重任，所以相關法規的確立和實施就必須盡快提上日程，對于養老地產的土地性質和如何合理配置土地這一問題，我國應充分借鑒發達國家的發展經驗，并結合我國實際情況，制定有中國特色的養老地產政策法規。

可以說，國內地產業已經經歷了高速增長的10年，房價居高不下，相關調控政策陸續出臺，地產商逐步將注意力放在了養老地產領域。很多房地產開放商雖然提出將高調進入養老地產領域，但在實際過程中，又不得不小L翼翼。這主要是由于目前我國養老地產的復雜性和多樣性，很多企業并非選擇單一開發模式，而是多方面發展，逐步試水，希望尋求一個最適合中國養老地產的開發運營模式。

目前，我國的養老地產行業大概可以分成三個運營模式：

（1）“純”養老模式

所謂的純養老模式，就是指單純意義上的以提供養老護理和服務為主的模式，比較具有代表性的就是上海的親和源老年公寓。親和源老年公寓是我國第一家致力于高端服務的會員制養老機構，該公司的運營模式采取的是會員制，人會標準為男士大于60歲，女士大于55歲，人會時需一次性交納入會費，然后每年按時交納年費，由于定位于高端養老，費用相對較高。

親和源老年公寓的配套設施相當齊全，各種醫療服務和護理設施一應俱全，而且公寓區域內包含休閑、娛樂、購物等諸多設施。但是正是由于各類服務的應有盡有，運營的人力成本很高，而且由于該項目大多數會員都是采取B模式，這種以出租為主的模式，初始投資額度較大，而且回收期較長，會給企業的現金流造成較大的壓力。

這種模式本質上是進行的地產開發模式，由開發商從政府手中拿下住宅用地，然后在土地上進行建造銷售，這種模式與美國的太陽城模式有所不同，主要在于美國的太陽城相對售價較低，但是親和源老年公寓定位于高端養老領域，所以無論是租賃還是購買，價格都很高昂。這種模式符合完全的市場化行為，所以也要以市場化的方式來供應土地。

（2）“假”養老模式

這種模式的代表型項目，就是坐落于北京市順義潮白河畔的東方太陽城，從東方太陽城這個名字就不難看出，該模式就是希望復刻美國太陽城的模式，打造適合中國的養老地產。該項目占地234萬平方米，建筑面積卻只有70萬平方米，建筑整體風格獨特，綠化景觀資源豐富，環境優美宜居。該項目初始階段，借助自身園林化的結構布局，再依托北京龐大的養老人群，使得其與周邊的別墅區形成了鮮明的對比。

該模式的經營模式，主要以房屋出售為主，和一般的商品房出售有所不同，在業主購買房產人住后，地產商會逐年回購部分產權，用于老年人的養老和醫療等。如果業主去世，子女可繼承部分產權。整個項目從設計上貼合了老人的生活所需，但并不提供專業的看護，所以適用于可以自理的健康老人。

同樣，該項目在初期需要大量的初始投入和公共設施建設投入，周期相對較長，但是由于打著養老地產的嚼頭，所以在獲取土地的時候，采用的是定向土地供給的方式，所以土地成本相對偏低，導致售價低于周邊的商品房。也正是由于這點，企業后期隨著項目的逐步開發，客戶群體變得多種多樣，養老地產的概念已然名存實亡，更多的客戶主要看中的是低廉的價格。從整體上看，該項目有點類似于公租房的性質，屬于準市場化行為，土地供給方式為定向供給，同樣投入高，投資期長，但就目前而言，該項目不能算是成功的養老地產項目。

（3）政府養老模式

所謂的政府養老模式，就是指政府給予相關政策支持，或者是政府直接出資建造，面向全體老齡化人群，覆蓋各個階層，費用相對較低，能夠被各個階層接受，有一套合理的退出機制，能讓老人安度晚年的同時，也能有效地回收養老資源。在我國，有很多養老院、敬老院采取的是這種模式，人住的老人只需要繳納較低的費用，就能得到日常護理和醫療。但目前存在的養老院模式較為單一，而且與發達國家的養老地產發展，我國還有較大差距。

臺灣長庚養生文化村就是一個典型的養老安居典范，由政府主導建設，而且相關服務和看護設施極為齊全，在生活區內擁有日常所需的大多數功能，可以說是形成了一個小的生活圈。可以讓老人在退休后，在這里愉快而有尊嚴的活著，但同時又有政府的支持，使得價格相對平價，可以被不同階層的家庭所接受。

最重要的是，長庚養生文化村不僅擁有優雅的生活環境、全方位的護理服務，完整的小區機能，它還擁有一整套完整的進入和退出機制，這一點非常值得我們來借鑒。同樣，該養老地產有租賃和出售兩種模式，符合條件的老人，可以選擇以租賃的模式人住，簽訂合同，合同到期后可自行決定續約或者離開；也可以選擇購買房產，但由于是政府養老項目，土地劃撥是按照福利低價劃撥，所以售價在臺灣只能算是平價，而且對于購買是有約束的，該房產不能作為遺產進行處理，不住的時候要將產權重新移交回村里。日常只收取服務和看護的費用，所以相對費用較低。

結論

本章主要是研究土地資源的配置效率問題，首先借鑒了美國和日本兩大發達國家的養老地產先進模式，分析了兩國不同模式下土地資源的不同性質。隨后，分析了我國目前養老地產的幾大主要模式，在土地資源獲取和養老項目運營方面和西方發達國家的成熟體系還是存在很大差距。然后，分析了養老地產開發土地的性質，在這方面政府可以借鑒西方的先進經驗，結合我國的特殊性，制定出具有中國特色的養老地產土地政策。同時，養老地產在未來很可能成為養老投資的一大投資重點。最后，土地資源的稀缺性必須引起政府和民眾的重視，合理利用土地資源從事養老地產，不僅能使老人能夠安享晚年，還可以實現土地資源的可持續發展。