城市規劃對房地產開發的調控失靈與治理對策

摘 要：隨著社會經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產行業逐漸成為我國國民經濟的支柱型產業，對經濟增長起到極大促進作用。基于此，本文就城市規劃對房地產開發的調控失靈與治理對策展開研究，首先就城市規劃對房地產開發調控失靈的現狀進行分析，然后結合城市規劃的實際情況，就城市規劃對房地產開發調控失靈的治理對策進行探討，以此提升城市規劃的水平。

關鍵詞：城市規劃；房地產開發；調控失靈

引言：房地產行業的快速發展一方面使社會經濟不斷增長，另一方面也使得各種矛盾涌現出來，例如土地資源的配置不合理，其他相關配套產業發展不健全等，都對經濟健康發展產生極大的阻礙。城市規劃作為一種政府宏觀調控的手段，能夠對房地產行業進行合理的調整，從而促進該行業的健康發展，但是在城市規劃過程中卻存在調控失靈的現象，因此對調控失靈現狀及治理對策的分析是很有必要的。

一、城市規劃對房地產開發調控失靈的現狀

（一）城市規劃相對滯后

城市規劃是房地產開發的前提，也是引導房地產行業健康穩定發展的必要條件。在城市化進程逐漸加快的時代背景下，房地產開發項目如同雨后春筍一般紛紛開展，很多城市為了增加經濟效益，都會采用先成立項目再進行規劃的策略，這種做法雖然極大程度上提升了房地產的投資效益，但是卻嚴重影響城市規劃的水平，導致城市規劃的滯后性。從城市規劃滯后對房地產開發的影響來看，主要存在兩方面的內容，一方面，投資商會投入大量資金對城市周邊售價較低的土地進行開發，從而造成城市郊區化現象發生；另一方面，城市中售價較高的土地出現閑置現象，導致城市發展嚴重失衡。

（二）政府缺乏有力管控

當前房地產開發之所以存在很多亂象，最主要的原因在于政府缺乏有力的管控。很多政府在房地產開發問題上缺乏必要的法律意識，沒有對城市規劃的重要性給予充分的重視，因此宣傳工作嚴重不到位。另外，政府雖然會針對房地產開發出臺相關政策，當時執行力度卻相對較低，例如政府對城市違規建筑不具備強制拆除的權力，因此從執法方面而言具有一定的制約性。除此以外，政府對房地產開發的審批時限較長、手續較多，一些開放商在審批未下的情況下就會進行違規開發，導致城市規劃建設不合理的情況發生[1]。

（三）宏觀調控效率低下

城市規劃是一項大工程，必須對各方面的影響因素進行綜合性的考慮，例如城市人口、人均占地面積、用地指標等，政府在宏觀調控時必須先進行詳細深入的調查，然后根據調查所得的數據和內容進行分析，最終得出城市規劃的整體方案，由于宏觀調控需要的時間較長，因此會對房地產開發項目的進行形成一定程度的制約，無法與之相協調。另外，政府宏觀調控的彈性較小，缺乏動態調整的功能，不能根據房地產開發項目中存在的一些實際情況進行相應的改變，因此制約著城市規劃的合理性和健全性。

（四）政府干預不夠到位

房地產開發項目的進行必須在政府宏觀調控的管理和監督下，但是部分地方政府在進行宏觀調控時往往沒有嚴格遵循城市規劃的相關規范，因此規劃方案和執行方式嚴重缺乏科學性，對房地產開發項目的開展和進行產生較大阻礙。例如對土地市場的正常經營操作進行過分的干預，或者為了提升政績過度招商引資等。另外，一些對城市規劃的決策方式簡單，嚴重缺乏有效性，例如采用集體開會決議的方式，對房地產開發項目進行簡單的審批通過，或者對房地產開發項目的規模和地點進行武斷審批等。

二、城市規劃對房地產調控失靈的治理對策

（一）有效轉變政府的職能

城市規劃對房地產開發具有至關重要的作用，而政府在實行宏觀調控的職能時，必須注重干預的力度，既不能過分干預，也不能干預無效，因此政府必須根據當前房地產開發的現狀，對宏觀調控的職能進行科學化的轉變。為此，政府要注重城市規劃的地位，為城市經濟發展做出保障。房地產開發對城市經濟增長具有積極意義，但如果缺乏必要的規劃，就會影響到城市的公共利益，為了城市發展的長遠性，必須注重城市規劃的地位和作用，將城市規劃作為政府宏觀調控經濟的重要手段，例如對政府和開發商之間的關系進行協調，對城市規劃的相關制度進行完善，減少政府對房地產開發的財政依賴，從而促進城市資源的合理配置。另外，政府應該對宏觀調控的原則進行把控，避免過分干預阻礙經濟發展，例如減少行政職權的使用，避免對土地市場的正常運營進行過分干預。

（二）增強城市規劃的科學性

城市規劃對于房地產開發而言主要起到引導作用，因此科學的城市規劃能夠促進房地產開發的合理性，保障城市各項資源的合理利用，從而實現城市健康有序的發展，為此必須增強城市規劃的合理性。首先，城市規劃應該堅持以人為本的原則，保障經濟效益與環境效益的協調發展。政府在進行城市規劃時，要堅持以公眾利益為先的原則，確保各項環境資源的承受力，避免過度開發造成環境破壞；其次，政府在城市規劃時要注重各項資源的合理分配。房地產開發涉及到的主要資源是土地資源和水資源，因此政府要對這些資源的使用進行合理的分配，例如在保護環境的前提下進行土地分配，對閑置土地進行合理的應用，對水資源進行循環利用等。

（三）提高規劃監督的力度

要增強城市建設的質量，必須提高城市規劃監督的力度，確保房地產開發項目在陽光下有序開展。首先，政府應該對城市規劃的各項信息進行公開透明，確保各項數據的真實性和及時性，從而保障社會的知情權，并且促進房地產開發商之間的公平競爭，以此提高房地產開發的合理性；其次，政府應該對內部的監督機制進行完善，避免職權濫用的情況發生，例如對監督舉報的渠道進行拓展，利用互聯網平臺加強社會公眾對政府的監督等[2]。

（四）加強城市規劃的約束力

當前很多地方政府雖然對房地產開發進行必要的宏觀調控，但是效果卻并不盡如人意，主要原因在于政府宏觀調控的約束力度不夠，導致房地產開發商出現“陰奉陽違”的情況，為此必須從政策和法律的角度，加強政府城市規劃的約束力，以此促進城市建設的健康發展。為此，政府應該對城市規劃的管理模式進行創新。例如轉變以往單一的審批制管理模式，將政策制定、法律規范與經濟調控相結合，形成一種具有綜合性的管理模式，并且對各職能部門進行有序協調、綜合利用，從而保障城市規劃的合理性和科學性。

結論：綜上所述，針對城市規劃對房地產開發的調控失靈與治理對策的研究是很有必要的。本文主要針對城市規劃對房地產開發的現狀，提出一些具有針對性的合理化建議。研究可得，有效轉變政府職能、增強城市規劃的科學性、加強城市規劃的約束力、提高規劃監督的力度能夠有效提升城市規劃的水平。希望本文可以為研究城市規劃對房地產開發的調控失靈與治理對策的相關人員提供參考。

參考文獻：

[1]葉新階. 基于市場主體的中國房地產金融風險處置研究[D].中國社會科學院研究生院，2017.

[2]周婷婷. 城市規劃對房地產開發的調控失靈與治理對策研究[D].南京航空航天大學，2016.

作者簡介：

王順（1995.04--）；性別：男，籍貫：貴州省黔南州，學歷：本科，在讀于徐州工程學院；現有職稱：學生；研究方向：房地產開發與管理；