房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

摘要：近幾年來，國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的興起。房地產(chǎn)投資不同于其他投資，它是一項(xiàng)高收入高風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目，且投資金額較大、投資時(shí)間較長(zhǎng)，為了能減少房地產(chǎn)投資中風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的幾率，讓投資者得到最大的經(jīng)濟(jì)效益，在房地產(chǎn)投資之前做好投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析是非常重要的。然而，在目前的房地產(chǎn)投資當(dāng)中，投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析卻又是一個(gè)常常被忽視的問題，基于此，本文將對(duì)其進(jìn)行分析，規(guī)避防范房地產(chǎn)投資中風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)特征；風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)下得到了極大的發(fā)展機(jī)遇，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資當(dāng)中，存在諸多的投資分析要素，投資的風(fēng)險(xiǎn)控制就是其中之一，開展房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估可以預(yù)見投資項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，為投資決策以及投資實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)控制提供依據(jù)，減少因投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資收益帶來的影響，確保投資商在房地產(chǎn)投資中得到的經(jīng)濟(jì)效益。本文將從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的概述，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特征，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析三個(gè)方面來進(jìn)行深入探討，為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資工作尋找新思路，明確新方向，獲得新辦法。

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的概述

房地產(chǎn)投資是一種實(shí)體投資，不同于資本投資，它是一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性、綜合性比較強(qiáng)的投資活動(dòng)，具有投資金額大、投資回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，在投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)也較高。在房地產(chǎn)投資過程中，既會(huì)遇到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)這種有形風(fēng)險(xiǎn)。也會(huì)遇到政策風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)這些無形風(fēng)險(xiǎn)，無論是哪一種風(fēng)險(xiǎn)，都足以讓房地產(chǎn)的投資遭受到巨大的經(jīng)濟(jì)損失。這些風(fēng)險(xiǎn)的存在會(huì)使投資商的每一項(xiàng)投資決策都充滿了不確定性，讓投資決策和投資活動(dòng)存在著潛在風(fēng)險(xiǎn)。而要想盡可能地規(guī)避和減小房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)，就需要對(duì)房地產(chǎn)投資過程中的各種不穩(wěn)定性因素進(jìn)行詳細(xì)分析，以此來提高房地產(chǎn)投資決策的科學(xué)性與合理性，減小投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資帶來的收益損失，讓投資商得到最大化的經(jīng)濟(jì)效益[1]。目前，我國(guó)房地產(chǎn)投資商對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的認(rèn)識(shí)還不夠深刻，對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的分析還處與表面淺顯的階段，房地產(chǎn)投資的政策法規(guī)也不夠完善，執(zhí)行力度不夠大，房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)資料和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)也較為缺乏，這些因素在不同程度上影響了對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的分析。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的特征

（一）客觀性

在房地產(chǎn)投資中，風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)客觀存在，了解房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)特征是開展投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防以及控制的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是客觀存在的，具有一定的客觀性，不能被否認(rèn)或者被拒絕接受。房地產(chǎn)投資商要想做到風(fēng)險(xiǎn)的有效預(yù)防和控制，就需要正視風(fēng)險(xiǎn)，以積極的態(tài)度來應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，盡可能的在最小影響范圍內(nèi)解決風(fēng)險(xiǎn)問題。

（二）不確定性

基于房地產(chǎn)投資的特性及房地產(chǎn)投資過程中的各類不可控風(fēng)險(xiǎn)因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)多樣化，并具有很強(qiáng)的不確定性，同時(shí)，不同風(fēng)險(xiǎn)之間還具有一定相通性，在房地產(chǎn)投資整個(gè)過程中，風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)是不能被確定的，它不能在出現(xiàn)的時(shí)間、地點(diǎn)、決策上提前被預(yù)知，且后續(xù)對(duì)投資結(jié)果造成的影響也不能被提前確定，也不能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因進(jìn)行事先肯定[2]。

（三）綜合性

房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性、綜合性較強(qiáng)的活動(dòng)，它在投資過程中涉及到許多投資環(huán)境內(nèi)部和投資環(huán)境外部的因素，是投資企業(yè)各種財(cái)務(wù)活動(dòng)以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)矛盾的綜合反映，在投資過程中一是要考慮到各種投資企業(yè)內(nèi)部資金的情況；二是積極對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析，了解產(chǎn)品的銷售內(nèi)部情況；三是要考慮到各種外部環(huán)境的投資情況。

（四）結(jié)果雙重性

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)還具有結(jié)果雙重性，在投資過程中，巨大的利益背后會(huì)潛藏著風(fēng)險(xiǎn)，而在危險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)背后卻又會(huì)隱藏著誘人的利益，風(fēng)險(xiǎn)和利益在房地產(chǎn)投資中是相互存在并且相互對(duì)等的。在房地產(chǎn)投資當(dāng)中，投資商是愿意冒著巨大的風(fēng)險(xiǎn)去獲取利益還是害怕風(fēng)險(xiǎn)代價(jià)過大而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取規(guī)避都會(huì)對(duì)最后的投資結(jié)果造成影響，風(fēng)險(xiǎn)和利益在房地產(chǎn)投資過程中同時(shí)存在作用，并且相互之間共同抵消矛盾[3]。

（五）可測(cè)性

雖然房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)具有不被確定的本質(zhì)屬性，但這并不代表風(fēng)險(xiǎn)就不能被完全的預(yù)測(cè)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中，投資商可以根據(jù)以往的相似的投資情況或者投資經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，通過分析得到的結(jié)果對(duì)某種相似決策或相似風(fēng)險(xiǎn)造成的損失程度和發(fā)生的概率進(jìn)行預(yù)測(cè)、判斷，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析其實(shí)就是投資過程中風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)概率的預(yù)測(cè)和衡量過程。

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的興起，但也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)投資商不對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)供需變化的客觀規(guī)律，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)在銷售過程中出現(xiàn)同類項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)過于激烈時(shí)，可能會(huì)使房地產(chǎn)造成滯銷狀態(tài)，并會(huì)加大房地產(chǎn)銷售的推廣成本，影響投資商的經(jīng)濟(jì)效益收入。任何市場(chǎng)的供求關(guān)系都是不確定且多變的，而供給側(cè)與需求側(cè)兩面的不確定性就會(huì)在一定程度上影響到投資商的收入，特別是在房地產(chǎn)投資這一方面，對(duì)房地產(chǎn)投資商的經(jīng)濟(jì)效益收入影響比一般投資還要大，因此在房地產(chǎn)投資商投資之前一定要做好對(duì)銷售市場(chǎng)的分析了解工作，才能預(yù)防因市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)[4]。

（二）消費(fèi)者購(gòu)買力的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，投資商的經(jīng)濟(jì)效益不僅會(huì)受到同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的影響，還會(huì)在很大程度上受到消費(fèi)者購(gòu)買力的影響。也就是在房地產(chǎn)銷售過程中，消費(fèi)者購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。在物價(jià)總水平持續(xù)上升但消費(fèi)者收入水平和購(gòu)買能力持續(xù)下降的情況下時(shí)，消費(fèi)者就會(huì)降低對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)買的需求，從而使房地產(chǎn)出現(xiàn)滯銷的情況，減少了房地產(chǎn)投資商的房租出售概率，從而使房地產(chǎn)投資商的經(jīng)濟(jì)效益受到影響。

（三）房地產(chǎn)流動(dòng)性和變現(xiàn)性的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資較其他投資產(chǎn)品最大的差別在于房地產(chǎn)是固定在一個(gè)區(qū)域之中，房地產(chǎn)之間的交易只能是房地產(chǎn)使用權(quán)和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，其實(shí)體還是沒有變化的，這一點(diǎn)就決定了房地產(chǎn)流動(dòng)性和變現(xiàn)性較差，在房地產(chǎn)投資過程中會(huì)存在流動(dòng)性和變現(xiàn)性的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的價(jià)值量相對(duì)來說比較大，在交易過程中會(huì)出現(xiàn)交易金額過大且轉(zhuǎn)權(quán)手續(xù)繁瑣，交易時(shí)間過長(zhǎng)等問題。這使得房地產(chǎn)投資商在急需資金時(shí)不能及時(shí)地將手中的房產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)，即使能馬上將手中的房產(chǎn)變現(xiàn)，但也會(huì)因?yàn)闀r(shí)間過于匆忙，交易價(jià)格很難達(dá)到合理的價(jià)位，從而使房地產(chǎn)投資人的經(jīng)濟(jì)效益受到損失，為房地產(chǎn)投資商帶來變現(xiàn)上的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，如果經(jīng)營(yíng)不當(dāng)或在經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生失誤，就會(huì)對(duì)實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果造成影響，導(dǎo)致其同預(yù)期期望的經(jīng)營(yíng)結(jié)果有很大的不同，令房地產(chǎn)投資商陷入經(jīng)營(yíng)性的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中。造成房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因有以下幾點(diǎn)：一是房地產(chǎn)投資商沒有對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行準(zhǔn)確的掌握導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售決策出錯(cuò)而造成的經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)；二是由于房地產(chǎn)投資商對(duì)房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)交易的法律條文和稅負(fù)規(guī)定等的不了解而造成房地產(chǎn)的投資和交易失敗等；三是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資企業(yè)的管理效率過低，在最合適的市場(chǎng)銷售機(jī)會(huì)中沒有及時(shí)的把手中的房地產(chǎn)出售而導(dǎo)致房地產(chǎn)空置率過高，增加經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，使經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)[5]。

除去經(jīng)營(yíng)過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)之外，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)工作方面出現(xiàn)問題也會(huì)造成房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的主要原因是購(gòu)房者未能在約定時(shí)間內(nèi)付清房款以及投資者大量使用貸款方式來擴(kuò)寬融資道路，但卻讓自己陷入負(fù)債經(jīng)營(yíng)中，這兩種情況都會(huì)使房地產(chǎn)投資商陷入財(cái)務(wù)惡化的情況中，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

（五）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)以及自然風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家經(jīng)濟(jì)和政策的變動(dòng)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的交易價(jià)格帶來波動(dòng)影響，這種影響帶來的經(jīng)濟(jì)收益下降就稱之為社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，比如城市規(guī)劃帶來的風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展帶來的風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)治安工作帶來的風(fēng)險(xiǎn)等。同時(shí)，還有不可抗的自然因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)，比如因?yàn)榈卣?、洪水、風(fēng)暴等導(dǎo)致房地產(chǎn)工期延長(zhǎng)、房地產(chǎn)受到損傷等，這些都會(huì)為投資商的經(jīng)濟(jì)效益帶來影響[6]。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)投資過程中，風(fēng)險(xiǎn)同巨大的經(jīng)濟(jì)效益連接在一起，投資商要想提高經(jīng)濟(jì)效益，控制預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)所帶來的影響就需要在房地產(chǎn)投資整個(gè)過程中對(duì)其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，并根據(jù)分析結(jié)果采取相應(yīng)措施，盡最大程度減少風(fēng)險(xiǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)效益帶來的影響，從而減少房地產(chǎn)投資成本，增加房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

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[2]徐曉音.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策研究[J].商業(yè)研究，2002，（9）：146.

[3]賈楠，劉志才.關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型的研究[J].建筑管理現(xiàn)代化，2002，（2）：39.

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[6]黃猛.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估體系研究[D].成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2007：1-8.

作者簡(jiǎn)介：田志軍（1978.04），男，山西大同人，本科，工程師，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)，主要研究方向：房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理。

（作者單位：中鐵置業(yè)集團(tuán)北京有限公司）