關于房地產業“營改增”稅率問題的幾點思考

劉軍

摘要：隨著我國市場經濟的快速發展，房地產業已經逐漸成為我國經濟發展中的重要行業之一。實行“營改增”也已經是不可避免的一種趨勢。但是由于房地產業的根本性質與其他企業不同，具有特殊性。因此就使得在實行“營改增”的過程中需要對很多問題進行探索，如何正確的選擇稅率正是其中的問題之一。

關鍵詞：房地產業 營改增 稅率

一、房地產業“營改增”的必要性

“營改增”前我國在房地產業所征收的營業稅為5%，依據規定，這些營業稅歸為地方稅的范圍，也就是作為地方性政府的主要收入來源之一。因此，房地產業所支付出的稅收在很大程度上決定了我國地方政府經濟的地位。但是房地產業存在著重復征收營業稅的問題。排除讓出一級市場而獲取到的土地不需要承擔相應的營業稅之外，其他的建設費用都需要在繳付營業稅，而房地產在銷售的過程中需要再一次的征收營業稅。這樣就導致房地產企業在許多環節中都需要繳付相關稅收，流轉的環節越多次數越多，重復征稅也就更加的嚴重。長此以往，房地產業在繳納相應的稅收上就需要花費大量不必要的金錢，不利于房地產業的發展。除此之外，無論是部門還是個人在購買房后，在后期交易中是沒有辦法將增值的稅收額進行稅額抵扣的。因此，在這種營業稅以及增值稅并存的情況下，房地產業需要負擔相當大壓力的稅收。而征收的企業同樣也導致了上游以及下游的產業稅收額抵扣途徑的阻斷，無法發揮增值稅本該發揮的有效作用。因此房地產業就迫切的需要進行“營改增”，只有這樣房地產業才能夠隨著“營改增”的推進，將各個房地產業鏈條上的許多相關行業歸入增值稅收的范圍之內。例如：工程設計、建筑安裝勘察以及交通運輸、廣告創意等等。總而言之，“營改增”的實施是大勢所趨，順理成章。

二、關于房地產業“營改增”稅率所存在的問題

（一）建筑業“營改增”后使稅負轉嫁到房地產業

我國因為建筑材料市場尚且還不具備足夠的規范性，使得不能夠提供相關的增值稅專用發票，另一方面在很大程度上稅收的轉嫁性會使得有增值稅發票的供應商供貨價格相應偏高些，這也就進一步的增加了房地產業的相關稅負。在建筑企業中人工成本可達到百分之二十到百分之三十。但是這些費用沒有辦法進項稅額抵扣。會轉嫁到房地產業，導致更大程度增加房地產業的稅負。除此之外，建筑企業在機械設備成本中的費用主要占到總造價的百分之二到百分之二點五，在“營改增”后增值稅率主要是為百分之十七。相比于以前，稅負在很大程度上進行了增長。這些所增長的稅負有著很大的概率會對房地產業進行轉移，導致房地產業的建筑所需要的成本在被動的情況下大幅度的增加。這是房地產業“營改增”稅率所存在的第一個問題。

（二）資產負債表和利潤表受到影響

由于我國的房地產企業發展尚且還不均衡，“營改增”的執行在一些經濟水平較落后，經濟發展速度較緩慢的區域會面對著很大的挑戰和阻力。但是，另一方面投資房地產業的主體非常的多元化，并且其方面的結構也有所不同，如：資本、融資、規模等等。對于許多企業來說百分之十一的稅率是相當高的，有部分企業現如今已經出現了稅負增加的情況，導致稅負增加的主要原因是稅率過高以及難以抵扣。在“營改增”的政策實施之后，房地產業的上下游企業增值稅率普遍比以前要高百分之三到百分之五，這樣就使得企業的稅收負擔增加。其次是房地產企業并不是所有都能夠取得正規的增值稅專用發票，這就使得部分的進項不能夠進行抵扣，明顯的增加了房地產業的稅收負擔。除此之外，在“營改增”執行之后，往往因為增值稅作為一種價外稅，使得房地產業在確定相應收入的時候，要將所獲得的收入中相關包括增值稅進行相應的刪除。這從某種方面來看，跟房地產業所要繳納營業稅的時間上來看，房地產業的營業額收入會降低，這就直接的對房地產業的利潤表產生影響。這是房地產業“營改增”稅率所存在的第二個問題。

三、關于房地產業“營改增”稅率所存在的問題的解決方法

（一）加大對稅收籌劃的工作力度

房地產業需要通過對“營改增”的相關信息進行充分的了解和分析，對于增值稅的相關材料以及不動產進項稅額的分期抵扣內容等等進行深入的了解和分析。做好提前的準備工作，做好籌劃和管理的相關工作。房地產業可以根據自身企業發展的實際情況，科學的制定相對的稅收優惠策略來執行方案，也可以通過對專業機構的聘請等等外界手段，來使得企業能夠最大程度的享受到稅制改革后國家的紅利，以此來推動房地產企業的發展。

（二）重視增值稅發票

因為正規的增值稅專用發票能夠進行相應的抵扣，這樣就可以進一步的降低房地產業的稅收負擔。因為，增值稅發票在房地產業的稅收籌劃中扮演著至關重要的角色。所以，這就要求房地產業需要對增值稅票加以重視。因為增值稅發票所劃定的內容范圍很廣泛，就要求房地產業需要規定相應的制度進行合理有效的管理。

除此之外，在材料的采購方面，對于哪些部分能夠進行相應發票抵扣都需要能夠在第一時間進行適當的把握。房地產業需要加強對會計核算管理，確保企業的相關財務賬務以及稅收支付等情況都要有明確的記錄以及相關的憑證，以此來確保房地產業的經營活動以及財務管理的核算可以得到最大的匹配程度，以此來促進企業的蓬勃發展。

總而言之，隨著我國市場經濟快速的發展，房地產企業的“營改增”已經成為一種不可避免的趨勢。但是，房地產企業在進行營改增后依舊存在許多的問題，尤其在稅率方面。例如：建筑業“營改增”后使稅負轉嫁到房地產業、資產負債表和利潤表受到影響等等。房地產企業要結合自身的實際情況，深入的分析問題，加大對稅收籌劃的工作力度，重視增值稅發票，對企業進行有效的管理。讓“營改增”的實施能夠發揮其真正的作用，促進房地產企業穩定的發展，確保房地產業的經濟效益。