對房地產經濟泡沫問題的思考

錢小義

摘要：目前，我國房地產事業已經迅速發展成為我國國民經濟發展中的重要產業，由于其投資量及銷售量的增加，對我國社會經濟的可持續發展起到了很好的推動作用。然而，發展速度的快速和發展的高效率合理化二者之間的關系并未成正比。我國的房地產事業盡管目前發展迅速，但還是存在著很多問題，比如房價過高、供求之間不平衡等等。為平衡房地產市場，我國不斷加大對房產事業的調控力度，發布了大量政策，力求理性回歸我國房地產價格。黨十八大召開之后，我國再次強調要對房地產價格進行調控。文章在充分研究了解房地產經濟泡沫產生原因的基礎上，簡單闡述了幾點防范措施。

關鍵詞：房地產；經濟泡沫；措施

作為社會經濟活動中的核心內容，房地產市場在整個市場經濟體系中占領著十分重要的位置。隨著市場經濟的不斷發展，房地產經濟和國民經濟之間已然建立了十分密切的關系。房地產經濟泡沫其實就是指房地產價格在一段時間內呈現連續上漲趨勢，由于價格不斷上漲，導致大眾有一種感覺，覺得未來價格還會持續上漲，因此越來越多的買主被吸引來購買房產。但其實由于價格不斷上漲以及投資資本不斷增加，這時候房地產的價格已經遠遠超過其自身的內在價值，從而出現房地產泡沫現象。

一、房地產經濟泡沫產生原因

（一）消費者的預期

在某種程度上面，消費者對于所消費產品心中的預期價格就反映了其內在需求，所以消費者的預期并不是一恒不變的而會根據經濟環境的改變而發生變化。經濟環境產生變化的時候，這時資產價格適當的也會發生一定的變化，產品無法滿足經濟情況的預期價格。在價格規律的背景下，市場價格由于經濟環境發生改變，受此影響，往往會有不均衡發展情況出現，但最后還是會自動調整回到均衡的價格上面。但是，如果市場環境發生的變化太大的話，消費者的預期就會和市場實際現狀嚴重不符，二者之間供求關系不平衡，從而價格發生嚴重上漲或下跌，導致泡沫現象出現。

（二）調控措施不協調

一旦房地產在調控措施方面出現不完善，就會直接導致房地產泡沫產生頻率變高。一方面，由于我國在土地政策方面嚴格控制，使得房地產在用地價格上面呈現不斷增長的趨勢，這就導致建房成本變高，由于地價增長導致最終房價增長幅度過大，偏離預期。另一方面，我國目前在信貸方面采取了一定的控制措施，而且開發房地產的企業普遍資金實力不強，這就在一定的程度上使房地產企業活動受限。面對需求的不斷增長尚未采取有效合理的調控措施，導致投資增長幅度和需求增長不平衡，供求矛盾突出，出現房價上漲的必然趨勢。

（三）土地的稀缺性

在土地自然供給中，固定性是其最主要的特征，是地球表面中陸地與水域的匯總。目前，城市化進程越來越快，城市中面積擴展的速度也越來越快，并且土地資源非常缺乏。尤其是如今經濟發展的速度不斷加快，城市中的人口數量也越來越多，大眾對于土地方面的需求也表現出了無限增長的趨勢。其需求不但和經濟發展中的客觀需求表現出了息息相關，另外還有對于土地獲利方面的需求，在此背景作用下，大眾常常會把土地權益的獲取當作經濟利益獲取中的重要途徑。土地權益作為一種虛擬化的資本，目前仍然存在多次轉賣的現象。

（四）土地價格虛構

所謂土地價格的虛構性，其實指的就是土地資源的自身價格與資產性價格二者之間常常會有差距較大的現象出現。消費者在消費之前沒有全面充分的了解房地產實際情況，往往出現不公平交易情況，而且絕大多數的房地產企業在決定定價和交易的時候，都是私下進行的并未按照相關規定要求進行。所以，在此背景下產生的成交價并不能夠完全的將房地產的實際價值體現出來。在房地產行業中，土地在進行交易的時候，地價中如果存在的虛構成分特別多，就表示這里面含有比較多的泡沫成分。反之，地價中如果存在的虛構成分比較少，則表明泡沫成分比較少。

（五）缺乏政府領導

在房地產行業發展的過程中，政府對待房地產行業的時候由于沒有起到正確有用的引導作用和宏觀調控作用，導致房地產行業的發展過熱、過快，個別政府部門甚至為了促進地方經濟能夠快速發展，在處理土地資源相關問題的時候，政府部門為了追求地方利益和短期利益，沒有遵守相關規定要求執行，而是采用放松的態度，在價格的處理上面也會給予低價批地，甚至部分政府部門官員還會有貪污受賄、尋租以及設租等行為出現，這些行為都在一定程度上面加重了房地產經濟泡沫的形成。

二、房地產經濟泡沫的危害

（一）國家金融安全受到威脅

當前我國房地產融資方式內，還沒有明確的風險擔當機制，房地產出現負債情況的時候負責任的主要是銀行中的間接融資。因此，對于房地產行業來說很容易就會有很高的負債率產生。如果房地產行業發生了市場風險，銀行立刻就會產生巨大的損失。目前，在國際所有的行業中，房地產行業可以說是風險最高的行業，其不僅對銀行系統的現狀有影響，同時還對國家在房地產方面的宏觀調控有著重要的影響。要是國家政策明確出臺要求銀行對房地產行業嚴格控制信貸，就會讓很多房地產項目沒有辦法繼續順利進行下去。

（二）貧富兩極分化嚴重

房地產企業在牟取暴利的時候，部分社會人群的利益勢必會受到一定的損害。例如，有些居民由于房地產企業的不斷剝削喪失了土地，卻只是得到了特別有限的經濟補償，很多群眾因此喪失了勞動能力，從此陷入到了貧困中。對于那些被拆遷的城市群眾，盡管得到了拆遷費，但這和他們失去土地的損失相比根本不值一提。房地產商讓他們搬離到無限期住房有些甚至是很遠的郊外。而另外一部分投機者在這個過程中可能會迅速聚集大量財富，由此造成了社會財富中貧富差距過大，國民收入不均，危害了社會的和諧穩定發展。

（三）城市發展形象受損

對于一個城市的健康發展來說，房地產泡沫的形成和毀滅都會形成一定的不良影響。其形成階段導致大眾重投機、輕生產，經濟市場出現虛假繁榮現象，降低城市工作生產效率，破壞市場經濟秩序，從而導致房價迅速增長，甚至還會對人們的生活行為產生一定的影響，打亂城市經濟生活中的正常節奏，對城市的健康發展都會造成影響。另外，如果房地產價格增長，就會增加商業活動時所需成本，使得最后產品及服務價格都有所增加，商業競爭力下降。而其一旦毀滅以后，很容易導致城市經濟現象變得蕭條，企業出現不良債務，甚至在金融機構中還會有壞賬、呆賬現象的發生，降低城市競爭力。

三、房地產經濟泡沫問題防范措施

（一）規范金融市場秩序

在央行中一定要嚴格管控商業銀行，避免商業銀行提供給房地產企業大額的資金貸款。首先，房地產企業在申請貸款的時候，銀行需要對企業進行嚴格的審查，還要設立貸款限制條件，一旦發現其不符合條件，堅決不能發放貸款；其次，銀行在辦理個人房貸業務的時候，對個人也需要加強管理力度，一旦發現有“零首付”現象的住房貸款，堅決不能對其發放貸款；最后，銀行在處理個人商業用房貸款類業務的時候，一定要嚴格管理，不能輕易發放貸款，具體可以采用抵押貸款的方法，還要有年限要求。

（二）建立預警預報機制

政府部門應該充分考慮房地產市場特點即區域性強以及發展不均衡的特點，科學合理的建立符合當地房地產市場特點的預警預報機制，方便及時發現房地產交易中出現的問題，政府還要對市場供求量以及價格進行合理調控，引導房地產企業理性的投資，引導消費者理性的消費，對樓市的動態發展進行監測，評估市場的整體運行情況，調查預測未來的市場發展趨勢，提供給政府部門準確的信息，方便政府部門能夠及時對市場進行調控，推動房地產市場能夠持續、健康、合理的發展。另外還要經常整理研究全國房地產信息，就市場運行現狀結合實際給予評價和預測。

（三）管理土地資源

在房地產市場進行交易的過程中，由于土地資源緊張直接導致了房價飛速上漲，因此需要對土地資源進行合理利用。首先，需要嚴格遵守土地開發審批中明確規定的制度，不能有任何違規操作行為出現，對土地的供求關系進行合理可行的調控；然后，創建一套完善科學的土地招標及管理制度，對于任何貪污受賄現象嚴格杜絕，另外還要將政務變得公開化，做到在進行招標的過程中全程公開公正以及透明；其次，政府還應該出臺一些稅收政策，征收相關土地財產稅；最后，通過互聯網手段，創建一個全國性的土地信息系統，還要將相關的信息都投放到網絡上面，進一步實現對土地資源的管理。

（四）規范土地市場

相關政府部門一定要對市場加強監督和管理，規范土地市場交易秩序。首先，對房地產相應的信用體系進行完善，監督管理房地產商的信用度，創建良好的市場交易氛圍；然后，由于目前房地產企業交易過程中大多都未遵守相關規定要求進行，因此，需要通過法律的手段來制約交易，對于那些在互聯網上面哄抬房價、進行虛擬交易的行為，必須要對其加重處罰；最后，還要加強對違法交易行為的處罰力度，如果發現房地產企業出現了任何違規操作，一定要采取嚴厲的處罰制度，堅決杜絕任何違法犯罪行為出現。

（五）加強政府領導

從政府的角度來說，政府一定要充分的發揮國家對于市場經濟的整體調控作用，以達到對房地產行業市場交易秩序進行規范的目的，科學合理的監督和管理我國房地產市場，從根本上避免房地產經濟泡沫出現的可能。政府應該根據市場發展的實際情況，制定相關的監督管理政策，創建一套完善的以監督管理為重點的市場運行發展體系，并且還要在現實的工作開展中將這些制度一一落實，有效的避免經濟泡沫的形成，從而為房地產市場能夠規范有序的運行發展提供保障。

四、結語

綜上所述，房地產行業和我國國民經濟的運行二者之間有著千絲萬縷的聯系。因此，相關的政府部門一定要將我國整體的宏觀調控作用充分有效的發揮出來，發布一些相應的政策，及時的引導房地產行業，對房地產交易市場嚴格的實行監督管理制度，規范我國房地產行業秩序，通過采用各種手段避免房價過快增長，只有這樣，我國才能有效的避免房地產經濟泡沫的形成，從而推動房地產行業的可持續發展。

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（作者單位：杭州新天地集團有限公司）