房地產(chǎn)價(jià)格波及效應(yīng)的國(guó)際比較

張衛(wèi)+++林熹+++胡邵建

摘要：作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)會(huì)在很大程度上影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。借助于投入產(chǎn)出分析方法，利用世界投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)庫(kù)中2000-2014年的投入產(chǎn)出表，對(duì)43個(gè)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格波及效應(yīng)的規(guī)律和特點(diǎn)以及差異進(jìn)行了分析和比較。并根據(jù)分析和比較結(jié)果，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)政策取向提出了相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；波及效應(yīng)；投入產(chǎn)出分析

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）01-0020-31 收稿日期：2017-12-12

1 引言

由于房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他各個(gè)部門存在著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)必然會(huì)對(duì)其他行業(yè)的價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)，由于反饋機(jī)制的存在，這種影響又會(huì)反過來(lái)影響房地產(chǎn)行業(yè)。研究房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)其他行業(yè)部門的波及效應(yīng)，不僅有利于判斷房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是否處于一個(gè)合適的水平，亦對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)具有一定的意義。

2 文獻(xiàn)回顧

1936年，俄裔美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家瓦西里·列昂惕夫（Wassily Leontief）在其論文《美國(guó)經(jīng)濟(jì)制度種投入產(chǎn)出數(shù)量關(guān)系》中第一次提出了基于投入產(chǎn)出表的研究方法。并且在之后對(duì)其進(jìn)行了不斷的發(fā)展，被普遍應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)、決策分析等研究。世界銀行1994年從住房建設(shè)投資角度對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了分析，指出每增加100億美元住房建設(shè)投資，將創(chuàng)造170-220億美元的需求；每銷售100億美元的住房，將帶動(dòng)130-150億美元的其他商品銷售，需求帶動(dòng)系數(shù)較大。1995年日本有關(guān)機(jī)構(gòu)估計(jì)，由住宅建設(shè)推動(dòng)鋼鐵、水泥、造紙等行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效果兩倍于自身的規(guī)模。Kim，Kyung-Hwan和Hahn Shik Lee （2002）通過對(duì)韓國(guó)國(guó)內(nèi)情況的研究，發(fā)現(xiàn)土地價(jià)格、本年度GDP和金融市場(chǎng)內(nèi)股票價(jià)格三者存在協(xié)整關(guān)系。從長(zhǎng)期來(lái)分析，房地產(chǎn)價(jià)格與國(guó)民經(jīng)濟(jì)一些方面存在很強(qiáng)的相關(guān)性。Simon Stevenson利用了最小二乘模型和復(fù)合因果模型針對(duì)年內(nèi)不同地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)和通貨膨脹數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，最后得出的結(jié)論證明房地產(chǎn)業(yè)會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹。Nathalie Girouard， Sveinbj?rnBl?ndal通過對(duì)OECD國(guó)家20世紀(jì)70年代以來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的研究，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)會(huì)通過多種渠道影響社會(huì)總需求和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。Miles運(yùn)用VAR模型對(duì)美國(guó)住宅投資和宏觀經(jīng)濟(jì)之間的長(zhǎng)期相互關(guān)系進(jìn)行了研究，表明住宅投資有效地拉動(dòng)了消費(fèi)的增長(zhǎng)，而且也帶動(dòng)了對(duì)非住宅的投資。

在國(guó)外研究的基礎(chǔ)上，我國(guó)于20世紀(jì)50年代末60年代初開始研究投入產(chǎn)出，從1987年至今每5年編制一次投入產(chǎn)出表。目前，我國(guó)投入產(chǎn)出研究技術(shù)發(fā)展迅速，投入產(chǎn)出分析方法的應(yīng)用領(lǐng)域不斷擴(kuò)大，已經(jīng)取得了較為豐富的研究成果。李啟明認(rèn)為，房地產(chǎn)和其他眾多產(chǎn)業(yè)相互制約、相互依存，對(duì)建筑業(yè)和制造業(yè)的誘發(fā)作用最大。沈悅、劉洪玉分析了OECD中9個(gè)國(guó)家的投入產(chǎn)出表，根據(jù)某一部門的調(diào)價(jià)對(duì)其他部門價(jià)格影響進(jìn)行了計(jì)算，并在此基礎(chǔ)上首提價(jià)格穩(wěn)定平臺(tái)理論。劉水杏借助投入產(chǎn)出模型對(duì)我國(guó)及美、日、英、澳四個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了不同層面的量化研究，分析了房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系和相互影響。楊朝軍、廖士光、孫潔從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)比較的角度對(duì)美、德、日三國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)行了相關(guān)研究，認(rèn)為一國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)必須與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。趙龍節(jié)、閆永濤利用中美2002年投入產(chǎn)出表，從投入結(jié)構(gòu)、分配結(jié)構(gòu)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用三方面對(duì)中美房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了比較分析，認(rèn)為房地產(chǎn)對(duì)金融業(yè)依賴強(qiáng)、與政府關(guān)系密切；對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用有限，但不影響其作為支柱產(chǎn)業(yè)的存在。賈慶英基于非競(jìng)爭(zhēng)性投入產(chǎn)出表，計(jì)算了房地產(chǎn)行業(yè)的前向后向關(guān)聯(lián)后指出房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出商品屬形式與傳統(tǒng)意義上的上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)緊密，表現(xiàn)出資產(chǎn)屬性時(shí)與金融等虛擬經(jīng)濟(jì)部門聯(lián)系緊密。

3 投入產(chǎn)出模型及價(jià)格穩(wěn)定平臺(tái)理論

3.1投入產(chǎn)出模型

投入產(chǎn)出表，又稱為部門聯(lián)系平衡表或產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)表，是根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門生產(chǎn)中的投入來(lái)源和使用去向縱橫交叉組成的一張棋盤式的平衡表，用來(lái)解釋各部門間技術(shù)經(jīng)濟(jì)的相互依存、相互制約關(guān)系。若以Xij、Xj、Yj分別表示中間投入（中間使用）、總投入（總產(chǎn)出）、最終使用，以VAj表示增加值，則投入產(chǎn)出表可以表示為表1形式的價(jià)值型投入產(chǎn)出表。

隨著現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展，部門之間的聯(lián)系越來(lái)越緊密，某一部門產(chǎn)品價(jià)格所產(chǎn)生的變動(dòng)，最終可能波及幾乎整個(gè)經(jīng)濟(jì)，使最初的微小變動(dòng)累積成整個(gè)經(jīng)濟(jì)的很大變動(dòng)。利用投入產(chǎn)出模型測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格波及效應(yīng)，要遵循兩個(gè)基本假設(shè)：

首先，若投入產(chǎn)出表為實(shí)物形態(tài)純部門投入產(chǎn)出表，Xij自然是各個(gè)產(chǎn)品的中間流量；若投入產(chǎn)出表為價(jià)值型投入產(chǎn)出表，可以假設(shè)各個(gè)部門是只生產(chǎn)一種“綜合產(chǎn)品”的純部門，各“綜合產(chǎn)品”都具有單位價(jià)格，這樣投入產(chǎn)出表也可以視為純部門“綜合產(chǎn)品”實(shí)物型投入產(chǎn)出表——在各參數(shù)的取值均不變的情況下將價(jià)值型投入產(chǎn)出表直接轉(zhuǎn)化為實(shí)物型投入產(chǎn)出表，Xij同樣也是各“綜合產(chǎn)品”的中間流量。

其次，各個(gè)部門均會(huì)根據(jù)其他部門的價(jià)格調(diào)整來(lái)調(diào)整本部門的價(jià)格。國(guó)民經(jīng)濟(jì)中存在n個(gè)不同的部門，假定只有第n部門進(jìn)行產(chǎn)品提價(jià)，其他部門的產(chǎn)品價(jià)格不變，則顯然是提價(jià)部門的收益增加，其他部門的收益減少。然而在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)生活中，不可能一個(gè)部門產(chǎn)品提價(jià)后，其他部門的產(chǎn)品價(jià)格保持不變。其他部門為了能夠維持原來(lái)的收益，必須進(jìn)行相應(yīng)的提價(jià)，第1部門到第n-1部門提價(jià)的結(jié)果是第n部門仍然維持原來(lái)的收益，即增加的產(chǎn)值應(yīng)當(dāng)?shù)扔谠黾拥闹虚g投入。

假定國(guó)民經(jīng)濟(jì)中共有n個(gè)部門，其中第n部門產(chǎn)品的提價(jià)目標(biāo)為ΔPn，由于這個(gè)部門產(chǎn)品的提價(jià)增加了其他部門的成本，因此其他部門也要進(jìn)行相應(yīng)地提價(jià)，而這種提價(jià)進(jìn)而會(huì)對(duì)第n部門的價(jià)格產(chǎn)生影響，如此循環(huán)往復(fù)形成了價(jià)格波及效應(yīng)。假設(shè)各部門產(chǎn)品的最后提價(jià)為，j部門產(chǎn)品提價(jià)后增加的產(chǎn)值為，而j部門增加的成本是，第1部門到第n-1部門提價(jià)的結(jié)果是維持原來(lái)的收益，故增加產(chǎn)值應(yīng)當(dāng)?shù)扔谠黾拥某杀尽＜纯傻玫较率剑篹ndprint

（1）

即

（2）

可以得到

（3）

上式進(jìn)一步簡(jiǎn)化為

（4）

式中：A——直接消耗系數(shù)矩陣；

bn1，bn2，…，bnn——列昂惕夫逆矩陣（I-A）-1中第n行的各元素值。

利用上式可以計(jì)算出第n部門對(duì)其他各部門價(jià)格波及效應(yīng)。

3.2價(jià)格穩(wěn)定平臺(tái)理論

價(jià)格穩(wěn)定平臺(tái)理論最早由沈悅于2003年提出。沈悅先生利用價(jià)格波及效應(yīng)的模型和OECD部分國(guó)家的共39張投入產(chǎn)出表對(duì)表中每一個(gè)產(chǎn)業(yè)部門對(duì)其他產(chǎn)業(yè)部門的價(jià)格波及效應(yīng)進(jìn)行計(jì)算，并且對(duì)波及效應(yīng)的大小進(jìn)行排序，由高到低繪制某產(chǎn)業(yè)部門對(duì)其他產(chǎn)業(yè)部門的“價(jià)格波及效應(yīng)曲線”。通過對(duì)約1萬(wàn)多條價(jià)格波及效應(yīng)曲線的分析，發(fā)現(xiàn)除少數(shù)出現(xiàn)了變異以外，大部分曲線走勢(shì)非常相似，并將其抽象為圖1所示的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ汀?/p>

國(guó)民經(jīng)濟(jì)中各個(gè)部門對(duì)其他部門的價(jià)格波及效應(yīng)要處在一個(gè)適中合理的范圍內(nèi)。理想狀態(tài)下，一個(gè)部門如果處于正常、健康的發(fā)展軌道，其價(jià)格波及效應(yīng)曲線應(yīng)該有一個(gè)較大的平臺(tái)區(qū)域。

事實(shí)上，研究表明價(jià)格波及效應(yīng)曲線會(huì)發(fā)生一些變異，如圖2所示。

圖2中的曲線1是經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ偷膬r(jià)格波及效應(yīng)曲線，屬于低位勢(shì)平臺(tái)曲線，具有明顯的穩(wěn)定平臺(tái)。曲線3屬于高位勢(shì)平臺(tái)曲線，雖然同樣具有一定的穩(wěn)定平臺(tái)，但是位勢(shì)過高，不存在低位勢(shì)平臺(tái)的緩沖區(qū)域，價(jià)格的升降會(huì)劇烈地波及大部分產(chǎn)業(yè)部門，從而對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的沖擊。曲線3所代表的波及效應(yīng)的部門在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中出去非常敏感的地位，其價(jià)格的變動(dòng)將會(huì)對(duì)大部分產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大的影響。曲線2 介于1、3曲線之間，不具有明顯的穩(wěn)定平臺(tái)。出現(xiàn)這種形式的部門仍然需要注意，雖然不如曲線3的影響那么大，但仍然 “牽一發(fā)而動(dòng)全身”，可能對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大影響。

4 房地產(chǎn)價(jià)格波及效應(yīng)的國(guó)際比較

4.1 數(shù)據(jù)來(lái)源、結(jié)果及說明

由于我國(guó)每5年編制一份投入產(chǎn)出表，最近能找到的一份投入產(chǎn)出表為2012年編制，時(shí)效性相對(duì)較差。因此，本文所選用的投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)來(lái)自于世界投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)庫(kù)（World Input-Output Database）中2000-2014年43個(gè)國(guó)家和地區(qū)的投入產(chǎn)出表。WIOD所統(tǒng)計(jì)投入產(chǎn)出表中，將各國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)分成56個(gè)部門，分別統(tǒng)計(jì)了國(guó)內(nèi)的投入產(chǎn)出和進(jìn)口的投入產(chǎn)出。本文在研究時(shí)，利用一國(guó)總的投入產(chǎn)出值進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格波及效應(yīng)的計(jì)算。同時(shí)由于篇幅所限，省略了大量的計(jì)算表格和統(tǒng)計(jì)結(jié)果。

根據(jù)從WIOD數(shù)據(jù)庫(kù)中的投入產(chǎn)出表，利用公式（1）-（4）可以計(jì)算出的各國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波及效應(yīng)。由于數(shù)據(jù)計(jì)算量以及結(jié)果較多，各國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波及效應(yīng)的具體計(jì)算結(jié)果并未在此給出，作為替代，表2展示了經(jīng)過處理簡(jiǎn)化的各國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波及效應(yīng)的平均結(jié)果，并按照平均值的大小對(duì)各國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的波及效應(yīng)做出了排序。

根據(jù)表2，希臘2000-2014年平均房地產(chǎn)價(jià)格波及效應(yīng)最高，達(dá)到了0.090，即在2000-2014年間，如果希臘的房地產(chǎn)價(jià)格上漲1元，則其他各個(gè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格則會(huì)平均上漲0.090元。這要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于墨西哥（小于0.001）。中國(guó)的平均波及效應(yīng)則相對(duì)較低（0.015）。同時(shí)，通過對(duì)各國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波及效應(yīng)最大最小值的觀察，最大值出現(xiàn)在希臘，表明其房地產(chǎn)價(jià)格較其他國(guó)家具有較大的波動(dòng)性。同時(shí)，通過對(duì)各國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波及效應(yīng)最大最小值之差的計(jì)算和分析，發(fā)現(xiàn)這個(gè)差值并不是很大，說明在一定程度上，房地產(chǎn)價(jià)格的波及效應(yīng)和宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間亦具有一定的穩(wěn)定性。

4.2 主要結(jié)論

4.2.1房地產(chǎn)價(jià)格波及效應(yīng)的共同規(guī)律和特點(diǎn)

（1）在產(chǎn)業(yè)特性上， 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、波及面廣闊

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)向上與鋼鐵、建材、化工、機(jī)械、金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈接，向下影響建材、家居、營(yíng)銷、裝修、家電、金融等行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)為一切社會(huì)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供空間場(chǎng)所，是社會(huì)生產(chǎn)和生活的最基本要素，這一基本性質(zhì)決定了它對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的廣泛作用。表3統(tǒng)計(jì)了2000-2014年15年間，43個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格波及的部門數(shù)（共計(jì)56個(gè)部門）。在56個(gè)部門中，平均部門數(shù)為52.2，大部分國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格的變化都能波及50個(gè)以上的部門，其中美國(guó)和克羅地亞的房地產(chǎn)價(jià)格變化能引起最多55個(gè)部門的價(jià)格變化。房地產(chǎn)價(jià)格變化波及部門最少的國(guó)家為俄羅斯，涉及到33個(gè)部門。通過計(jì)算，房地產(chǎn)價(jià)格的變化平均能波及到52個(gè)部門，占到了部門總數(shù)的93.23%。由此可見，房地產(chǎn)行業(yè)與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間確實(shí)存在著巨大而廣泛的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格的波動(dòng)幾乎能影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)部門。

（2）主要影響產(chǎn)業(yè)和非主要影響產(chǎn)業(yè)幾乎相似（前五、后五的比較）

通過對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波及影響排序前五的部門進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，不難看出，除了對(duì)自身影響最大以外，房地產(chǎn)價(jià)格的波及效應(yīng)對(duì)零售貿(mào)易、住宿餐飲、批發(fā)貿(mào)易、車輛銷售、保險(xiǎn)金融等屬于第三產(chǎn)業(yè)的部門影響相對(duì)較大。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)的建設(shè)、使用和維護(hù)成本占據(jù)了第三產(chǎn)業(yè)各部門經(jīng)營(yíng)成本中較大的份額，或者是第三產(chǎn)業(yè)中某些部門的業(yè)務(wù)范圍和房地產(chǎn)開發(fā)緊密相連。因此，房地產(chǎn)價(jià)格的變化在很大程度上會(huì)引起第三產(chǎn)業(yè)部門各種產(chǎn)品的價(jià)格變化。相對(duì)于第三產(chǎn)業(yè)，第一和第二產(chǎn)業(yè)所受房地產(chǎn)價(jià)格波及效應(yīng)的影響相對(duì)較小（見表4）。

（3）大部分國(guó)家擁有平臺(tái)，且平均波及效應(yīng)值接近且穩(wěn)定

根據(jù)價(jià)格平臺(tái)理論，利用43個(gè)國(guó)家和地區(qū)2000-2014年共計(jì)15年的數(shù)據(jù)，通過對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波及效應(yīng)的計(jì)算和價(jià)格波及效應(yīng)曲線的繪制，發(fā)現(xiàn)大部分國(guó)家和地區(qū)都具有一定的價(jià)格穩(wěn)定平臺(tái)。并且這個(gè)價(jià)格穩(wěn)定平臺(tái)所對(duì)應(yīng)的波及效應(yīng)的值與房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格在各國(guó)的平均波及效應(yīng)值接近。

通過對(duì)連續(xù)15年的波及效應(yīng)平均值觀察，幾乎所有國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格的平均波及效應(yīng)十分穩(wěn)定，波動(dòng)的范圍很小，都在6%以內(nèi)。僅有希臘和印度尼西亞兩個(gè)國(guó)家出現(xiàn)了較為明顯的偏差。希臘的房地產(chǎn)價(jià)格平均波動(dòng)效應(yīng)超過了6%，其范圍在8%-10%之間，波動(dòng)的范圍較大，達(dá)到了9%左右。印度尼西亞的房地產(chǎn)價(jià)格平均波及效應(yīng)的范圍雖在6%以內(nèi)，但是其波動(dòng)范圍相比于其他國(guó)家較大，波動(dòng)范圍達(dá)到了4.6%。其余國(guó)家的波動(dòng)范圍大都在1%左右（見圖3）。endprint

4.2.2房地產(chǎn)價(jià)格波及效應(yīng)的主要差異

（1）各國(guó)主要影響行業(yè)具有差異

雖然，根據(jù)前述分析，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、波及面廣，且主要影響行業(yè)相似。但當(dāng)具體到某一國(guó)家時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的波及效應(yīng)仍存在較大差異。對(duì)大部分國(guó)家而言（19/43），房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)對(duì)零售業(yè)的影響最大。但一些國(guó)家中卻表現(xiàn)出了不同結(jié)果，如在美國(guó)和俄羅斯，受影響最大的是教育業(yè)；在印度尼西亞受影響最大的是計(jì)算機(jī)、電子和光學(xué)產(chǎn)品制造業(yè)；在斯洛伐克受影響最大的是陸路運(yùn)輸和管道運(yùn)輸業(yè)。總的來(lái)看，雖然房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的影響很大，但其對(duì)第二產(chǎn)業(yè)的影響也是不容忽視的。

（2）大部分國(guó)家的房地產(chǎn)在發(fā)展，少數(shù)幾個(gè)國(guó)家在衰退

價(jià)格波及效應(yīng)的平均值可以用來(lái)衡量某階段某產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的影響力大小。任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都會(huì)經(jīng)歷“初生-成長(zhǎng)-成熟-衰退”的過程。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前三個(gè)階段，該產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的影響力會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)上升的趨勢(shì)，而后逐漸穩(wěn)定，到了衰退期其影響力則會(huì)下降。在所研究的43個(gè)國(guó)家中，大部分國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格波及效應(yīng)的平均值都呈現(xiàn)出了明顯的上升趨勢(shì)或者基本穩(wěn)定。但是，巴西、波蘭、韓國(guó)、加拿大、斯洛伐克和匈牙利等國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格波及效應(yīng)平均值卻呈現(xiàn)出較為明顯的下降趨勢(shì)。說明在這些國(guó)家中，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于其他部門的影響正在減弱，處于一個(gè)相對(duì)衰退的產(chǎn)業(yè)。

（3）部分國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性不足

根據(jù)價(jià)格穩(wěn)定平臺(tái)理論，如果一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)處于正常發(fā)展的軌道，房地產(chǎn)價(jià)格波及效應(yīng)曲線應(yīng)當(dāng)存在一個(gè)較大的低位勢(shì)穩(wěn)定平臺(tái)。通過對(duì)各國(guó)2000-2014年房地產(chǎn)價(jià)格波及效應(yīng)曲線的繪制，發(fā)現(xiàn)愛沙尼亞、瑞典、希臘國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格波及效應(yīng)明顯不符合上述理論，不存在穩(wěn)定平臺(tái)。不存在穩(wěn)定平臺(tái)會(huì)使得房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)很容易對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大的沖擊，表明上述國(guó)家中房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)性不足。其中希臘和瑞典表現(xiàn)出的不協(xié)調(diào)性最強(qiáng)。瑞典和希臘兩國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波及效應(yīng)曲線如圖4所示。

印度尼西亞、拉脫維亞、斯洛伐克等國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的波及效應(yīng)曲線則表現(xiàn)出明顯的協(xié)調(diào)性逐漸增強(qiáng)的調(diào)整過程，如圖5所示。從2000-2014年，以上三個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格波及效應(yīng)曲線由最初的布局平臺(tái)或者平臺(tái)不明顯，逐漸向有平臺(tái)或者平臺(tái)開始顯現(xiàn)轉(zhuǎn)變。這些都說明了以上國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)在朝著健康良好的方向發(fā)展。

如圖6所示，美國(guó)作為世界上的頭號(hào)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)，其房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格波及效應(yīng)曲線雖具有一定的平臺(tái)，但是該平臺(tái)較小，其房地產(chǎn)業(yè)亦在一定程度上表現(xiàn)出與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在的不協(xié)調(diào)性。其余國(guó)家基本都具有較大的低位勢(shì)穩(wěn)定平臺(tái)，體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)和其他國(guó)民經(jīng)濟(jì)部門較高的協(xié)調(diào)性。

中國(guó)作為世界第二經(jīng)濟(jì)體，相比于美國(guó)，其房地產(chǎn)價(jià)格波及效應(yīng)曲線明顯比沒有要符合價(jià)格穩(wěn)定平臺(tái)理論。2000-2014年，中國(guó)各年的房地產(chǎn)價(jià)格波及效應(yīng)曲線都具有一個(gè)穩(wěn)定的平臺(tái)，同時(shí)這個(gè)穩(wěn)定的平臺(tái)相對(duì)較大，說明其房地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在著一定的協(xié)調(diào)性。這種協(xié)調(diào)性相比于美國(guó)強(qiáng)了很多。同時(shí)在一定程度上說明國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)調(diào)控是有效的，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（4）各國(guó)的房地產(chǎn)表現(xiàn)出的屬性不同

通過對(duì)各國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波及效應(yīng)影響最大的部門進(jìn)行觀察，發(fā)現(xiàn)在不同的國(guó)家中，房地產(chǎn)表現(xiàn)出來(lái)的屬性是不同的。在進(jìn)行研究的43個(gè)國(guó)家中，26個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)明顯表現(xiàn)出較強(qiáng)的商品屬性，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格的波及效應(yīng)主要集中在零售業(yè)和批發(fā)業(yè)等，房地產(chǎn)業(yè)的虛擬屬性沒有得到體現(xiàn)。波蘭和希臘的房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出明顯的資產(chǎn)屬性，其價(jià)格的波及效應(yīng)主要集中在保險(xiǎn)、再保險(xiǎn)和金融服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性的體現(xiàn)為房地產(chǎn)能夠?yàn)槌钟姓咛峁┏掷m(xù)的資金流，并且可以獲取價(jià)值增值的收益。而房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性的體現(xiàn)離不開金融業(yè)的支持，房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)信托等活動(dòng)使得房地產(chǎn)業(yè)成為金融部門的重要客戶。同時(shí)，8個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)既表現(xiàn)出了商品屬性也表現(xiàn)出了資產(chǎn)屬性，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格的變動(dòng)不但能重點(diǎn)波及零售和批發(fā)業(yè)，也能較大地影響保險(xiǎn)和金融服務(wù)業(yè)。表5展示了具體分類。

5 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策取向

第一，作為波及面廣、影響范圍大的一個(gè)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展應(yīng)該給予足夠的重視。特別是在我國(guó)進(jìn)入“新常態(tài)”后，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然表現(xiàn)出快速發(fā)展，需求仍然在不斷的高速增長(zhǎng)，有些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至表現(xiàn)出了異常的價(jià)格上漲。此時(shí)，國(guó)家更應(yīng)該強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控和監(jiān)管手段，通過政府的行為來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制不足，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，使其發(fā)展與其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，防止房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格的大起大落導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的大起大落，危及經(jīng)濟(jì)社會(huì)的總體穩(wěn)定。

第二，政府對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的干預(yù)要在產(chǎn)業(yè)間配套進(jìn)行。從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)上看，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格的波及效應(yīng)對(duì)于一些產(chǎn)業(yè)來(lái)說并不因時(shí)間、國(guó)別或地區(qū)的改變而改變。政府在制定產(chǎn)業(yè)政策時(shí)，需要充分考慮到各個(gè)產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)系與差別，對(duì)不同的產(chǎn)業(yè)制定不同的政策，同時(shí)使政策之間相互匹配、相互促進(jìn)、相互制約。從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的全局出發(fā)，使政策之間環(huán)環(huán)相扣，防止產(chǎn)業(yè)政策之間相互矛盾。

第三，從國(guó)別差異和地區(qū)差異來(lái)看，不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度下的房地產(chǎn)業(yè)的影響產(chǎn)業(yè)不盡相同。由于中國(guó)幅員遼闊，地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)、文化差異較大，發(fā)展水平不一，因此，政府在制定相關(guān)政策時(shí)應(yīng)因地制宜。

第四，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，政府應(yīng)該著手努力改變房地產(chǎn)業(yè)與一些產(chǎn)業(yè)“過分”密切的關(guān)聯(lián)。比如，通過開辟新的投融資方式，使房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融保險(xiǎn)業(yè)的影響降低，嘗試增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)第二產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有一定的“韌性”，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)業(yè)的“軟化”和“硬化”。

第五，從動(dòng)態(tài)的角度看，由于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍在發(fā)展之中，政府要順應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，努力“去庫(kù)存”，而不是“增產(chǎn)能”，使房地產(chǎn)業(yè)由粗放型向集約型轉(zhuǎn)化。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展的不同階段，制定符合階段的政策，提高政策的適用度。努力嘗試制定具有動(dòng)態(tài)性的房地產(chǎn)業(yè)政策，保持政策的持續(xù)性，使房地產(chǎn)業(yè)能夠穩(wěn)定健康發(fā)展。endprint

6 結(jié)論

運(yùn)用價(jià)格波及效應(yīng)的投入產(chǎn)出分析模型和價(jià)格穩(wěn)定平臺(tái)理論，在WIOD這個(gè)優(yōu)良的投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)庫(kù)基礎(chǔ)上，本文對(duì)43個(gè)國(guó)家2000-2014年間房地產(chǎn)價(jià)格的波及效應(yīng)進(jìn)行了實(shí)證研究和對(duì)比分析。通過對(duì)比發(fā)現(xiàn)，雖然各國(guó)的國(guó)情不盡相同，但是各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還是具有高度的相似性，如產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、波及面廣、主要影響產(chǎn)業(yè)相似，且大部分國(guó)家都具有地位是的價(jià)格穩(wěn)定平臺(tái)，表現(xiàn)出了房地產(chǎn)業(yè)和其他國(guó)民經(jīng)濟(jì)部門之間較高的協(xié)調(diào)性。但是，由于不同國(guó)家國(guó)情的不同，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格波及效應(yīng)的具體影響存在差異。通過對(duì)房地產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)平均值的比較，發(fā)現(xiàn)大部分國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)在2000-2014年具有穩(wěn)定發(fā)展的趨勢(shì)，但是少數(shù)幾個(gè)國(guó)家卻呈現(xiàn)出了衰退趨勢(shì)，且部分國(guó)家存在房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)部門協(xié)調(diào)性不足的問題。同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格波及效應(yīng)主要影響的行業(yè)對(duì)各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所具有的屬性進(jìn)行了分類。

房地產(chǎn)業(yè)通過其價(jià)格波及效應(yīng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他部門產(chǎn)生作用，帶動(dòng)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。通過房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格波及效應(yīng)的國(guó)際比較，可以從投入產(chǎn)出的角度來(lái)了解各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和特征，在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行自身優(yōu)化的同時(shí)，通過正確處理與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。

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