房地產企業開發和經營過程稅收籌劃對成本管理的影響

蔣穎

摘要：營改增政策全面落地實施已經一年有余，在一定程度上來說，確實達到了避免重復增稅，優化我國稅收體制的作用，但是對于房地產企業而言，能否在新的增值稅稅制中利用此次稅制改革相關政策來降低企業生產經營負擔，完全取決于企業管理的完善程度和對增值稅的籌劃完備程度，就當前房地產行業中大多企業而言，營改增稅制改革對于企業稅負影響不容忽視。本文從開發和經營活動角度出發，就房地產企業納稅籌劃工作的發展方向和具體措施進行分析，以筆者觀點提出幾點納稅籌劃建議，期望有助于讀者參考之用。

關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；成本管理

一、房地產企業納稅籌劃與目標成本管理概述

目標成本控制是企業為了降低生產經營成本，在管理角度來謀求更大利潤的成本管理模式，目標成本管理是在企業實際經營活動的基礎上，結合當期生產經營利潤目標，制定的具有前瞻性的擬定成本，并以之指導未來一段時間的生產經營活動，使得企業在生產經營各個環節的每一事項和交易都在圍繞實現目標成本進行，促進企業各部門的具體活動直接服務于目標利潤的實現。

在制定目標成本時，企業一般是以生產經營客觀條件為基礎，加之企業管理的主觀能動性從中協調，來服務于企業戰略目標的實現。對于房地產企業而言，在過去的一年內和未來的一段時間里，制定目標成本時必須要將納稅籌劃作為一個重要變量，納稅籌劃工作質量的高低直接影響到企業綜合成本的高低，進一步就會影響企業的營業利潤。目標成本管理和納稅籌劃管理，都是源于企業對經濟利益的追求，也就是說在根本上二者的目標是一致的。在具體工作中，目標成本管理和納稅籌劃工作又都是對未來一段時間開發和經營活動進行規劃，通過制定一系列的控制制度和操作方案，加之具備較高經驗性的處理方式來降低企業運營成本、實現預期控制目標的，所以在實踐工作中將納稅籌劃工作滲透至企業目標成本管理活動中去，是具備客觀基礎和操作價值的。

二、房地產企業納稅籌劃工作存在的風險

（一）開發活動中存在的納稅籌劃風險

在開發活動中較為常見的就是房地產企業中部分項目仍然以傳統的營業稅管理模式在管理增值稅稅制下的開發活動，簡單舉個例子來說，在傳統的房地產開發活動中，在保障質量的基礎上，只要供應商能夠提供合法的發票，項目部的采購部門會盡可能選擇低價的供應商，原因在于傳統營業稅制下的依據收入計稅的征稅方式，采購部門無需考慮任何和稅收相關的影響。但是在增值稅稅制下，仍然采取傳統的管理理念來指導開發活動，本身房地產企業直觀稅率就從5%上升至11%，忽視進項稅額的取得必將提升企業在納稅期間的稅負，給企業造成一定的經營風險。另外在實際工作中筆者發現，多數項目部雖然知曉營改增稅制改革，但是對于營改增的具體實質卻不甚了解，單獨的項目上很難建設出自己的納稅籌劃體系，對于增值稅專用發票的重要價值認識不清，造成企業資本在納稅角度無形中流失。最后值得一提的是在實踐工作中，有少數企業對增值稅計稅模式進行違法利用，與不具備開具增值稅專用發票的交易對手做交易時，采取虛開發票方式獲取高稅率的增值稅專用發票用來抵扣，雖然在短時間內會降低企業的經營壓力，但是在長遠角度來說，為企業埋下巨大的經營風險，直接威脅到企業長遠的可持續發展能力建設。

（二）經營活動中存在的納稅籌劃風險

在房地產企業經營活動中的納稅籌劃風險分項來說：第一是房地產企業對稅收政策的不恰當解讀，部分房地產企業納稅籌劃工作者和財務部門工作者對國家政策理解有誤，導致本意是在利用國家政策來達到籌劃稅負目的的工作，成為偷稅的違法行為，給企業帶來不必要的損失和風險；第二是在營改增稅制改革的落實階段，房地產企業納稅籌劃成本較高，本身納稅籌劃工作就是具備一定前瞻性和政策導向性的管理措施，在本質上來說是具有一定的不確定性的，而在政策初步落地實施的特殊時刻，政府政策性的變動和各地區為適應本地區經濟發展需求而做出的調整都會給房地產企業造成巨大的成本壓力，一旦出現政策性變動，必然會造成房地產企業一段時間的籌劃工作失去價值，與之相關的成本也無法獲取回報，會導致房地產企業實際成本脫離成本預算、偏離目標成本。

三、房地產企業強化納稅籌劃，精細化目標成本管控措施

納稅籌劃管理是在合理有效地利用稅法中的優惠政策和可選擇性的稅務條款，進而實現節稅利益。

（一）開發活動納稅籌劃措施

房地產企業開發環節具有一定的長效性，將各生產環節的成本平攤至各納稅期，可以均攤每一納稅期的稅負，穩定企業的資金平衡。對企業的目標成本控制也提供了一定的預算基礎，保障目標成本的制定具備可操作性，一方面控制企業稅負，另一方面保障目標成本不脫離實際，具備指導實踐工作的價值。在具體的納稅籌劃工作中，要著眼于全局，不可過于重視某一方面或某一時段的減負，而導致其他納稅期間稅負激增，不可顧此失彼，影響企業最終經濟利益的實現。

對于某些具有“暴利觀”的房地產開發企業，若沒有做好預提稅金準備、又把資金投放出去的企業，將面臨較大風險，甚至引起資金鏈中斷的嚴重事件。這將導致行業集中度提高，從而有利于融資能力強、預先準備好的企業。根據測算可以得知，企業開發普通住宅，只要各項成本占到70%，也就是企業毛利率在30%以下，就可以滿足“增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅”的條件。這將促使更多開發商拋棄暴利觀，建立新的價值觀。同時，為了在規定條件下獲得盡可能大的利潤回報，企業必然要使自己的周轉速度加快，存貨周轉率的控制將越來越重要。

另外，房地產企業的開發活動往往是跨區域進行的，在當前稅制下，部分地區的稅務機關是有較大的自主決策權的，也就是說各地區的具體稅務管理機制可能是存在差異的。所以房地產企業在開發環節必須要與施工所在地的稅務機關及時做好溝通，保障企業納稅籌劃工作不違背施工所在地具體稅務規定，防范納稅籌劃工作帶來的稅負風險。在面對具體稅務問題時，及時與當地稅務機關溝通，依據稅務機關具體規定調整企業納稅籌劃具體措施，既要對稅法中的優惠政策予以最大化的利用，又要在納稅角度維護良好的企業形象。endprint

（二）經營活動納稅籌劃措施

房地產企業經營活動涉及范圍較大，本文簡單以銷售活動為例進行論述：首先，在銷售環節納稅業務發生時間的確定，房地產企業在銷售活動中可以采取不同的結算方式將銷售活動產生的納稅義務推遲，并在納稅籌劃監督制定相關的銷售目標和銷售結算方式，保障銷售活動服務于企業納稅籌劃和整體的目標成本控制，進一步服務于企業戰略部署；其次，伴隨人們生活節奏的加快，市場對于精裝房的需求開始提升，對于房地產企業而言，要對產品銷售群體的購買意向進行調研，如具備精裝房市場，應提升精裝房的開發和銷售比例，這對納稅籌劃工作是較為有利的，雖然可能會在開發環節加重企業的成本負擔，但是從長遠角度來看可以通過此種模式為企業帶來實際的經濟利益，所以在營改增稅制改革后，精裝房的開發與銷售比例必然會逐漸提升。

另外，就房地產企業而言，轉售為租是也一種很好的籌劃措施，因為對于產權未發生轉移的企業自用或用于出租的不動產是不征收土地增值稅的，在項目清算時不列收入、不扣除相應的成本和費用。這就表明，租賃比重較大的企業受到土地增值稅的影響相對較小。由于此類企業既有銷售類房產、也有租賃類房產，因此存在著內部操作空間，使得這類房企將具有歸避土地增值稅的更多條件。同時轉售為租的籌劃模式極有可能促使更多企業增加租賃比重，改變行業的經營產品結構，這對于保障行業業績平穩大有幫助。

四、結語

伴隨房地產企業納稅籌劃措施地逐步完善，相關籌劃要在開發和經營兩方面進行。目標成本管理和納稅籌劃工作相輔相成，在實踐工作中以納稅籌劃具體措施作為目標成本制定的具體措施，進一步以目標成本管理作為指導實踐工作的依據，規范實際地開發與經營活動，保障企業開發與經營活動在主線上可以服務于納稅籌劃工作，進一步實現企業預期利潤。

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（作者單位：北京昆泰房地產開發集團有限公司）endprint