商品房買賣合同糾紛訴訟管轄問題探析

顏輝　周皓妍

摘 要 商品房買賣合同糾紛訴訟是司法實踐中常見的訴訟，其管轄一直存在著諸多爭議，為了解決爭議，就需要對商品房買賣合同糾紛訴訟管轄問題進行探析，分析問題成因，借鑒域外立法例，對《民事訴訟法》第三十三條第一款及其司法解釋做進一步的細化和完善，在明確僅有不動產物權糾紛才適用專屬管轄的基礎上，采用抽象概括、肯定列舉、否定列舉等方式將不動產物權糾紛予以明確，統一裁判標準，維護司法權威。

關鍵詞 商品房 買賣 不動產 糾紛 專屬管轄

作者簡介：顏輝，西北政法大學民商法學院2015級本科生；周皓妍，西北政法大學國際法學院2015級本科生。

中圖分類號：D925 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.01.024

近年來，受宏觀經濟形勢影響，全國各地的商品房買賣合同糾紛大量涌現，有關商品房買賣合同糾紛的訴訟也層出不窮。本文僅對商品房買賣合同糾紛訴訟管轄的有關問題進行探討。究其根源，商品房買賣合同糾紛訴訟管轄問題的焦點在于：2012年《民事訴訟法》第三十三條第一款規定“因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄”，司法實踐中，對于涉不動產糾紛的訴訟管轄問題，有的采取“一刀切”的方式統一適用專屬管轄的規定，有的則對不動產糾紛進行分類進而分別適用專屬管轄和一般管轄規則，“同案不同判”的情況時常出現。2015年最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第二十八條將該專屬管轄條款中的不動產糾紛嚴格限定為“因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛”。雖然，其對適用于專屬管轄的不動產糾紛加以明確，但是，其僅僅以列舉式的如物權確認、房產分割等形式來明確不動產物權糾紛的情形，卻沒有更加詳細的規定，涉不動產糾紛當事人及受案人民法院受物權理論基本知識水平高低的影響，可能會對不動產物權糾紛作出不一樣的理解。

因此，在商品房買賣合同糾紛訴訟中是適用不動產糾紛專屬管轄還是適用合同糾紛管轄的一般規則在司法實踐中引起了諸多爭議。在此背景下，本文試圖通過對商品房買賣合同糾紛訴訟管轄問題進行探析，結合域外立法例對我國《民事訴訟法》第三十三條第一款及其司法解釋進行進一步的細化和完善，以更好地解決商品房買賣合同糾紛，保障當事人的合法權益。

一、適用現狀：以案例為切入點

案例一：福建省漳州市一商品房買賣合同糾紛案件，上訴人福建海峽兩岸農產品物流城發展有限公司不服漳州市龍文區人民法院（2016）閩0603民初971號民事裁定，上訴至漳州市中級人民法院。二審法院經審理后認為，本案為商品房買賣合同糾紛，當事人約定由商品房所在地人民法院管轄，該商品房位于漳州市龍文區，根據《民事訴訟法》第三十四條的規定，漳州市龍文區人民法院對本案具有管轄權，原審裁定駁回上訴人提出的管轄權異議正確，應予維持。

案例二：江蘇省蘇州市一商品房買賣合同糾紛案件，上訴人張家港東方保利置業有限公司不服張家港市人民法院（2016）蘇0582民初2446號民事裁定，上訴至蘇州市中級人民法院。二審法院經審理后認為，本案為商品房買賣合同糾紛，依照《民事訴訟法》第三十三條的規定，該商品房位于張家港市，張家港市人民法院對本案享有管轄權，據此駁回上訴，維持原裁定。

上述兩個案例，均系商品房買賣合同糾紛，漳州市中級人民法院認為應適用合同糾紛管轄的一般規則，由當事人的協議確定管轄法院，而蘇州市中級人民法院則認為應適用不動產糾紛專屬管轄的規定，由不動產所在地法院管轄。之所以會出現“同案不同判”，乃因商品房買賣合同糾紛是涉不動產的合同糾紛，如何適用管轄規則，由于法官理解上的差異，會有所不同。筆者于2017年10月4日在中國裁判文書網上選定案件類型為“民事案件”，以“管轄權異議”、“商品房買賣”和“合同”為關鍵詞，以2016年1月1日至2017年10月4日為時間段，共檢索有關房屋買賣合同糾紛的裁定書42個，其中有關商品房買賣合同糾紛是否適用專屬管轄的問題尤為突出。近乎相同的案例，不同法院卻作出了不同裁判，這極大地損害了司法權威，侵害當事人的訴訟利益，應當引起我們的足夠重視。

二、問題成因分析：兼評《民事訴訟法》第三十三條第一款及其司法解釋

（一） 立法層面：規范的模糊與不完善

司法實踐中之所以在商品房買賣合同糾紛訴訟管轄上存在諸多爭議，其主要原因還在于立法層面上相關規范的模糊與不完善。專屬管轄由于其排他性等特征而明顯不同于一般的管轄規則，而2012年《民事訴訟法》第三十三條第一款規定“因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄”，對何為“不動產糾紛”卻沒有作出明確說明。2015年最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第二十八條將不動產糾紛嚴格限定為“因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛”。

不可否認，這在一定程度上是對現行《民事訴訟法》專屬管轄規定的完善，但是，將“不動產物權糾紛”的范圍僅列舉為“權利確認、分割、相鄰關系”三項，對其他“不動產物權糾紛”卻沒有作出進一步的說明，這也是該司法解釋雖已頒布，但實踐中商品房買賣合同糾紛等涉不動產糾紛管轄仍存在諸多爭議的原因。

（二）司法層面：理論認知的差異

《民事案由規定》，系統概括了當前人民法院受理的民事糾紛類型，作為訴訟的重要部分，民事案由不僅是訴爭法律關系性質的高度概括與反映，更是實踐中確定案件管轄法院的通行標準。而不動產糾紛并不是一個獨立的民事案由，其散布于物權糾紛、合同糾紛、婚姻家庭糾紛、繼承糾紛等糾紛類型中。涉不動產糾紛案件，法官往往需要對糾紛性質獨立加以判斷，進而確定其是否適用專屬管轄。由于立法層面規范的模糊與不完善，法官對立法規范的認知存在差異，也就導致了相似案件在不同地區會有不同的裁判。就商品房買賣合同糾紛而言，其作為一個獨立的民事案由，但在司法實踐中，由于法官理論認知的差異，會有兩種不同的判斷：endprint

一是商品房買賣合同糾紛雖涉不動產，但本質上仍為合同糾紛，不屬于《民事訴訟法》及其司法解釋所述的不動產物權糾紛，應適用合同糾紛管轄的一般規則。

二是商品房買賣合同糾紛涉不動產，屬于《民事訴訟法》第三十三條所述的不動產糾紛，應由不動產所在地法院專屬管轄。

綜上所述，由于立法層面規范的模糊與不完善和司法層面理論認知的差異，使得何者才能適用《民事訴訟法》及其司法解釋的專屬管轄規定在司法實踐中出現了爭議。筆者認為，應從該項制度設計的初衷入手。不動產糾紛專屬管轄制度是考慮到不動產自身的特性，為便于取證、勘驗、保全、執行等程序的進行而設計的。由于在不動產債權糾紛中，當事人之間的爭議并不直接指向不動產，法院審理過程中一般也不需要對不動產進行勘驗和保全，因此并沒有適用專屬管轄的必要。另外，民事訴訟，究其本質，是作為程序主體的當事人利用國家公權保護個人私權的活動，專屬管轄制度由于其強制性，不利于當事人自由意志的發揮和訴訟權利的行使，應謹遵非必要而不得適用的原則，限縮其適用范圍，將更多的自由和權利賦予當事人。商品房買賣合同糾紛，本質上只是涉不動產的合同糾紛，應適用合同糾紛管轄的一般規則，這與不動產糾紛專屬管轄制度設計的初衷以及民事訴訟的本質都是契合的。

三、進路探索：進一步完善《民事訴訟法》第三十三條第一款及其司法解釋

司法實踐中對不動產糾紛專屬管轄之所以存在諸多爭議，根本原因還在于立法層面規范的模糊與不完善。因此，要破解司法實踐中的混亂局面，最有效的方法，還是進一步完善《民事訴訟法》第三十三條第一款及其司法解釋。

由于英美法系通常認為專屬管轄是針對不同的法院系統即聯邦法院和州法院而言的，這與我國的專屬管轄制度有所區別。因此，我們選取與我國專屬管轄制度更為契合的大陸法系的典型代表德國、法國、日本和我國的臺灣地區立法進行考察和研究。

上述四個國家和地區不動產糾紛管轄的立法，均將不動產糾紛進行適當分類而非“一刀切”進而確定管轄。但在對不動產糾紛的具體分類上，各國（地區）又有其特點。德國將不動產糾紛分為不動產物權糾紛、不動產上牽連事件與不動產上對人訴訟糾紛，只有不動產物權糾紛才適用專屬管轄。我國臺灣地區借鑒德國的有關立法成果，僅將不動產物權糾紛納入專屬管轄范圍，但其采取列舉式方法，不夠詳盡，操作性也不強。法國則是基于其訴權理論僅將不動產物權糾紛納入專屬管轄的范圍，但由于其混合訴權理論基于當事人主張權利的性質的不同，賦予當事人自由選擇被告住所地和不動產所在地法院管轄的權利，在一定程度上反而不利于糾紛的解決。日本對不動產糾紛則采取任意管轄的態度，究其原因，概因日本國內法制統一，所以各地法院審理適用的法律和理念相同，結果也一樣，且日本國土狹小，采取任意管轄也不會對法院的勘察和當事人訴訟造成不便。相較而言，德國的不動產糾紛管轄立法更值得我們學習，即將不動產糾紛分為不動產物權糾紛、不動產上牽連事件與不動產上對人訴訟糾紛，只有不動產物權糾紛才適用專屬管轄，并對何為不動產物權糾紛作出了詳細的說明，便于法官把握，有利于司法的統一和權威。

具體做法是參照德國的不動產糾紛管轄立法，修改《民事訴訟法》第三十三條第一款，采用抽象概括的方式規定只有不動產物權糾紛才適用專屬管轄，修改最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第二十八條，將適用專屬管轄的不動產物權糾紛通過肯定式列舉的方式進一步細化，使其更加明確，也更具有操作性，同時，可采取否定式列舉的方式將一些常見的不動產上牽連事件與不動產上對人訴訟糾紛排除出專屬管轄的范圍。

參考文獻：

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