房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理研究

馮潔

摘要：以實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，對(duì)精細(xì)化管理模式進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的實(shí)際問(wèn)題，提出必要的精細(xì)化管理措施，旨在改善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理方法，提高成本控制水平，為企業(yè)創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)效益，為未來(lái)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：精細(xì)化管理；房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制

對(duì)于企業(yè)而言，成本控制管理水平和效率直接影響到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也能反映出企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理過(guò)程中，開(kāi)展精細(xì)化管理，能夠保證其管理效果。經(jīng)過(guò)多年實(shí)踐發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)管理模式發(fā)生顯著變化，精細(xì)化管理開(kāi)展之前，成本控制管理出現(xiàn)很多問(wèn)題，應(yīng)以實(shí)際問(wèn)題為主，提出必要的精細(xì)化管理措施，從而提高成本控制效果。文章對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的固有問(wèn)題進(jìn)行分析，結(jié)合問(wèn)題提出精細(xì)化管理及整改措施，最大程度提高成本管控效率。

一、精細(xì)化管理概述

精細(xì)化管理是企業(yè)長(zhǎng)期實(shí)踐總結(jié)出來(lái)的新型管理方法，立足于標(biāo)準(zhǔn)化管理，為其提供更加系統(tǒng)化和更具數(shù)字化的管理模式，實(shí)現(xiàn)高效、持續(xù)及協(xié)同管理[1]。將精細(xì)化管理模式應(yīng)用在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作中，需要堅(jiān)持以下三個(gè)原則，一是立足于專業(yè)水平，二是強(qiáng)調(diào)重視細(xì)節(jié)管理，三是開(kāi)展科學(xué)量化處理。只有這樣，才能保證精細(xì)化管理真正落實(shí)到實(shí)處。精細(xì)化管理是持續(xù)的過(guò)程，既要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，也要突出重點(diǎn)，既要看中效益，也要善于創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)成本管理流程再造，從而轉(zhuǎn)變粗放型管理模式，實(shí)現(xiàn)成本管理的“精耕細(xì)作”，為房地產(chǎn)企業(yè)找到更多利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的固有問(wèn)題分析

（一）成本控制意識(shí)淡薄

企業(yè)開(kāi)展現(xiàn)代化管理，要求全體員工全過(guò)程參與其中，但是實(shí)際工作中很少有企業(yè)能夠完全做到，對(duì)于不同規(guī)模企業(yè)，成本控制側(cè)重點(diǎn)有所不同。但是普遍存在成本控制意識(shí)淡薄現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法從根本上對(duì)成本管理進(jìn)行優(yōu)化。與此同時(shí)，成本管理方法落后，不僅缺乏事前預(yù)測(cè)過(guò)程，成本管理的實(shí)效性也受到明顯影響。

（二）資金缺乏系統(tǒng)管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有明顯特征，如分散性和流動(dòng)性等，這種情況下，企業(yè)需要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地設(shè)置資金賬戶，資金流動(dòng)較大，且過(guò)于分散，企業(yè)很難對(duì)其開(kāi)展集中管理。在此基礎(chǔ)上，如果房地產(chǎn)企業(yè)缺少完善的內(nèi)控機(jī)制，則會(huì)在很大程度上增加資金管理的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）成本浪費(fèi)問(wèn)題嚴(yán)峻

很多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前，需要對(duì)項(xiàng)目投資的可行性進(jìn)行評(píng)估，分析投資是否合理。結(jié)合分析結(jié)果，確定投資規(guī)模。但是從實(shí)踐工作中可以看出，很多企業(yè)在開(kāi)發(fā)建筑項(xiàng)目之前，未能及時(shí)組織相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行調(diào)查，對(duì)成本投入問(wèn)題也缺乏詳細(xì)分析，導(dǎo)致項(xiàng)目起初就沒(méi)有規(guī)劃、計(jì)算好，因此很難發(fā)揮良好的社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益[2]。

（四）現(xiàn)場(chǎng)成本超支現(xiàn)象普遍

房地產(chǎn)企業(yè)在是進(jìn)行施工過(guò)程中，存在很多變更設(shè)計(jì)的現(xiàn)象，無(wú)法按照成本預(yù)算開(kāi)展相應(yīng)管理，進(jìn)而導(dǎo)致成本增加。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)施工現(xiàn)場(chǎng)管理不到位，會(huì)計(jì)信息更新不及時(shí)，因而很難對(duì)成本支出進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，導(dǎo)致物資管理存在嚴(yán)重問(wèn)題。很多企業(yè)均存在成本超支問(wèn)題，若不能及時(shí)對(duì)上述現(xiàn)象進(jìn)行糾正，則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)成本支出管理受到影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理措施

（一）強(qiáng)化成本管理意識(shí)，促進(jìn)成本預(yù)算精細(xì)化管理

精細(xì)化管理是企業(yè)開(kāi)展現(xiàn)代化管理的主要措施，要想將精細(xì)化管理理念深入貫徹到企業(yè)的各個(gè)管理環(huán)節(jié)中，需要從企業(yè)內(nèi)部開(kāi)始，對(duì)全體員工的管理意識(shí)進(jìn)行強(qiáng)化，使精細(xì)化管理深入人心。為此，企業(yè)管理層應(yīng)做好帶頭作用，從小事做起，堅(jiān)決杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象，節(jié)約成本，在為企業(yè)提供正常運(yùn)營(yíng)資金的前提下，對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用支出進(jìn)行嚴(yán)格管理，提高成本管理效益。與此同時(shí)，要建立完善的成本預(yù)算制度，為精細(xì)化管理提供必要條件。因此，建議對(duì)預(yù)算管理控制系統(tǒng)進(jìn)行強(qiáng)化，對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所產(chǎn)生的成本進(jìn)行有效控制。一般而言，對(duì)于直接性成本支持，應(yīng)不斷完善其預(yù)算編制程序，保證預(yù)算管理及成本控制的基本質(zhì)量。此外，對(duì)預(yù)算項(xiàng)目合理性進(jìn)行嚴(yán)格分析及審核，結(jié)合往年成本數(shù)據(jù)，開(kāi)展綜合性分析，確定單個(gè)項(xiàng)目預(yù)算責(zé)任，并在其基礎(chǔ)上不斷強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行力度，進(jìn)一步加強(qiáng)成本預(yù)算執(zhí)行效果。

（二）創(chuàng)新成本管理方法，促進(jìn)建設(shè)資金精細(xì)化管理

房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)成本管理方法進(jìn)行不斷完善，適當(dāng)引進(jìn)更為先進(jìn)的管理模式，制定項(xiàng)目成本管理計(jì)劃，明確期間可能產(chǎn)生的其他費(fèi)用，將項(xiàng)目總成本管理目標(biāo)落實(shí)下來(lái)，從而為后續(xù)成本管理提供依據(jù)。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)對(duì)實(shí)施方案進(jìn)行細(xì)化，并對(duì)技術(shù)方案的可行性進(jìn)行詳細(xì)分析，從而對(duì)成本管理對(duì)象實(shí)施科學(xué)管理。例如，設(shè)置一定的限額制，如果成本預(yù)算估計(jì)值超出限額，則分析超出原因，結(jié)合原因反饋，提出針對(duì)性較強(qiáng)的解決措施，適當(dāng)做出必要調(diào)整[3]。在房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)工程推進(jìn)時(shí)，可采用匯總成本估算方式，由下而上推進(jìn)成本管理計(jì)劃。針對(duì)資金管理，要對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行有效分解，對(duì)資金管理對(duì)象的成本支出總額度進(jìn)行詳細(xì)分析，然后將其層層分解，形成橫向分解網(wǎng)，避免資金過(guò)于分散，提高資金集中管理效率。

（三）減少成本浪費(fèi)現(xiàn)象，促進(jìn)成本控制措施有效落實(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前，應(yīng)對(duì)投資情況進(jìn)行綜合考量，對(duì)其合理性及科學(xué)性進(jìn)行分析，進(jìn)一步明確投資規(guī)模，減少盲目投資現(xiàn)象，避免資源浪費(fèi)。同時(shí)，企業(yè)在開(kāi)發(fā)建筑項(xiàng)目前，要及時(shí)組織人力資源，分析項(xiàng)目整體情況，開(kāi)展必要調(diào)查，明確成本投入，減少招投標(biāo)過(guò)程中存在的浪費(fèi)現(xiàn)象。引入市場(chǎng)機(jī)制，項(xiàng)目立項(xiàng)后，選派專業(yè)人員及時(shí)開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查，分析利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，討論附屬價(jià)值，以市場(chǎng)機(jī)制為核心，對(duì)資源進(jìn)行合理配置。改善目標(biāo)成本控制方法，為其成本要素尋找最佳方案，減少目標(biāo)成本預(yù)算與實(shí)際成本支出之間的差異。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)施工過(guò)程中存在的變更設(shè)計(jì)現(xiàn)象，要盡量采取措施彌補(bǔ)損失，結(jié)合成本預(yù)算，對(duì)其實(shí)施對(duì)應(yīng)管理，減少超支現(xiàn)象。

（四）建立績(jī)效考核機(jī)制，促進(jìn)成本核算精細(xì)化管理

建立績(jī)效考核機(jī)制，對(duì)項(xiàng)目的“績(jī)”和“效”進(jìn)行衡量，制定績(jī)效考核指標(biāo)，透過(guò)精細(xì)化成本管理，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部工作。例如，確定項(xiàng)目消耗的定額，制定內(nèi)部結(jié)算價(jià)格，完善費(fèi)用核算，分?jǐn)偝杀绢A(yù)算，強(qiáng)化計(jì)量工作實(shí)效。

對(duì)于成本核算階段精細(xì)化管理工作，要事先對(duì)成本核算的流程、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，同時(shí)對(duì)核算方法及核算原則進(jìn)行確定，考慮到項(xiàng)目實(shí)際規(guī)模及施工周期，結(jié)合企業(yè)現(xiàn)階段施工技術(shù)水平及能力，確定成本核算內(nèi)容及要素，通過(guò)精細(xì)化管理，進(jìn)一步明確成本控制目標(biāo)。

加強(qiáng)全過(guò)程成本預(yù)算精細(xì)化管理，避免成本管理盲目性與隨意性。設(shè)置更加科學(xué)合理的核算科目，加強(qiáng)精細(xì)化科目管理，針對(duì)跨期合同，要對(duì)分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行明確，結(jié)合工程實(shí)際情況，對(duì)管理對(duì)象進(jìn)行準(zhǔn)確劃分，對(duì)于不同類(lèi)型項(xiàng)目，盡量區(qū)別對(duì)待，采用適宜的分?jǐn)偡桨浮?/p>

善于總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行貫徹和分享，加以優(yōu)化整合，建立適合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的財(cái)務(wù)成本預(yù)算機(jī)制，做好成本費(fèi)用歸集。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理問(wèn)題比較嚴(yán)峻，應(yīng)采取一定措施進(jìn)行改進(jìn)，進(jìn)而滿足成本控制需要。精細(xì)化管理模式是目前企業(yè)開(kāi)展各項(xiàng)管理工作過(guò)程中比較先進(jìn)的管理方式，也是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問(wèn)題的有效對(duì)策。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)變固有管理理念，透過(guò)多種形式活動(dòng)及對(duì)應(yīng)措施，來(lái)強(qiáng)化成本精細(xì)化管理，減少不必要的成本支出，使成本管理更加穩(wěn)定規(guī)范，推進(jìn)企業(yè)健康運(yùn)行，為企業(yè)贏得更多市場(chǎng)。

參考文獻(xiàn)：

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