個人住房抵押貸款提前還款風險分析

胡怡秋

【摘 要】住房抵押貸款是房地產金融的關鍵因素，在我國的商業銀行信貸總額中占較大的比重，存在不少區別其他產品的特點。本論文在對個人住房抵押貸款現狀進行分析的基礎上，總結出了個人住房抵押貸款提前還款風險產生的原因以及其中出現的典型問題，通過相關文獻的參考研究，進而以期總結出有效的應對措施，以更進一步讓我國的金融體系工作更加有效。

【關鍵詞】個人住房抵押貸款；提前還款；風險

一、前言

據中國銀行業協會發布的調查報告稱：67.2%的銀行家認為“房地產市場的變動帶來的風險”是商業銀行面臨的最主要風險。銀行的風險管理不僅僅是簡單的進行銀行內部控制，同時還涉及到銀行的各項政策、操作流程以及銀行的管理組織機構等方面的風險管理程序。對于商業銀行來講，在處理經營所面臨的風險時，應當設置防范風險的相關政策，首先要先明確風險政策；其次要將這些政策落實到位，使全體員工都能夠很好的執行這些規避風險政策。

二、我國住房抵押貸款的發展現狀

1.個人住房抵押貸款概況

抵押指的是債務人把財產所有權或其他產權轉讓給債權人，用來償還債務的擔保物。當債務人沒有履行償還義務時，債權人可將抵押物進行折價或變賣。住房抵押貸款中主要存在兩大主體：抵押人（Mortgagor）、抵押權人（Mortgagee）。1998年，我國發布《個人住房貸款管理辦法》，將個人住房貸款界定為：貸款人發放給借款人的，用于購買自用住房的貸款。發放貸款時，須提供擔保。貸款人有權在到期不能償還時處理其質押物，或保證人承擔連帶責任。

2.個人住房抵押貸款提前還款及其風險

風險主要指的是對于消極的、人們不希望的發生的活動或事件發生的潛在可能性，也就是人們對于從事的某項活動，在過程中發生的不良事件的實際結果和預期結果間的差異。提前還款風險指的是由于提前還款行為導致損失出現的可能性。商業銀行在出現提前還貸行為需要決定以何種措施盡可能彌補損失和規避風險。商業銀行的主要業務總體分為以下幾類：存款業務、貸款業務、轉賬結算以及代理債券、基金等金融業務。

一個國家的宏觀經濟形勢往往是國家推行何種經濟政策的原始動力。無論國家宏觀經濟形勢是“冷”是“熱”，對商業銀行都潛藏著風險，宏觀經濟的不正常波動極易導致銀行壞賬增多，或是產生資產泡沫。世界各國的貨幣都代表著一定的價值量，但由于現行紙幣的法定含金量往往是形同虛設的。匯率大都由國家貨幣當局來規定，一切外匯交易都需按此匯率進行。但由于部分國家試圖操作匯率，以及為了本國利益改變匯率，導致商業銀行資產存在風險。利率是國家用來調控一國經濟的有力政策。一國的利率變動往往與該國的經濟活動狀況息息相關，同樣利率的變動對商業銀行的收益也影響極大，有時甚至影響到銀行的生存環境。如我國為了調控過熱的房地產市場，存貸款連續數次加息，來保證房地產市場正常健康運行，這同時也給商業銀行帶來巨大壓力，使其部分業務縮小，收益減少。

三、降低個人住房抵押貸款提前還款風險對策

1.建立和完善的全面風險評估體制

要完善風險管理體制首先就是要建立完善的風險評估管理體系。商業銀行的風險評估應該涵蓋所有的風險類型和所有的業務領域，既要評估信用風險，也要加強商業銀行對市場風險的識別和評估；既要評估銀行內部業務的風險，也要開展銀行外部業務的風險評估。另外，風險評估應盡量避免主觀判斷的成分，逐步引入定量分析以及線性分析的方法。最后，還應以正確的姿態學習、借鑒國外先進的風險評估機制和方法技術，并按照世界金融業界風險管理的要求，結合商業銀行自身的特點，建立風險評估模型以及科學的內部評估方法。同時，還應充分運用現代信息技術建立商業銀行風險數據庫，為風險評估提供數據支持。

2.加強監控房地產市場風險

房地產風險作為我國商業銀行在金融危機下最大的風險，必須加強對房地產市場風險的監視。房地產行業也作為我國經濟的支柱性產業之一，其可以直接或間接影響大量上下游相關企業的生死存亡。同時，銀行業承擔著房地產行業帶來的巨大風險，我國商業銀行要嚴密監視房地產行業的動態，及時調整對房地產行業及其相關產業的信用評級以及信貸量。同時加強對已經發放貸款的房地產行業的風險監控，密切關注企業的經營情況，及時發現風險以及潛在風險。加強對貸款企業經營狀況及發展前景的分析，加強企業違約、破產的預測和預報工作，盡量是減少損失。同時還可以運用資產組合，綜合考慮經濟環境、行業前景、未來發展趨勢等多方因素，降低和分散風險。

3.加強金融產品創新與開發

應加強我國商業銀行開發與創新金融衍生產品的能力，金融衍生品雖然在一定程度上會給銀行帶來風險，但卻可以為銀行分擔轉嫁風險，是商業銀行規避風險的良。好的工具。加強金融產品的開發，不僅可以提高銀行規避風險的能力，也可以增強我國商業銀行在國際上的地位和話語權。要加強金融專業人才的培養，在吸取西方先進金融產品開發的過程之后要強化自身的創新能力。為了進一步平衡我國社會需求和供給，就應該要做好市場上貨幣需求和供給之間的持續穩定

四、總結

由于我國住房制度的改革不斷推進，加上居民收入水平普遍提高，大大增加了居民對商品房的需求，使得住房抵押貸款成為不少人們購房的首要選擇。完善金融體系不僅是全方位，還是一個長期持續性的過程，不是一蹴而就的。

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