房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理及成本控制研究

摘 要：目前，房地產(chǎn)企業(yè)早就過(guò)了高利潤(rùn)收益的時(shí)期，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中選擇了縮小成本以擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的方式。對(duì)于全面預(yù)算管理而言，只有抓好成本管理這個(gè)核心，房地產(chǎn)企業(yè)才能全方位、多層次把成本拉低。基于成本管理為核心的房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理，不可否認(rèn)，應(yīng)該將“成本”兩字放在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理中重新考慮、重新構(gòu)架。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，全面預(yù)算，成本控制

引言

一個(gè)完整的預(yù)算管理體系中，在目標(biāo)成本基本完成后，預(yù)算管理便已開(kāi)始實(shí)施，這也是房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)開(kāi)始實(shí)行管理的第一個(gè)步驟，這個(gè)步驟不僅是房地產(chǎn)企業(yè)十分看重的、同樣也是房地產(chǎn)企業(yè)管理過(guò)程中至關(guān)重要的組成部分。圍繞成本管理進(jìn)行的全面預(yù)算管理，其主要針對(duì)尚未完成的項(xiàng)目，并通過(guò)預(yù)算的方式幫助企業(yè)制定合理的規(guī)劃和項(xiàng)目計(jì)劃。

一、成本管理為核心的房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的重要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理離不開(kāi)目標(biāo)成本

房地產(chǎn)企業(yè)的快速健康發(fā)展離不開(kāi)企業(yè)自身管理制度的完善和發(fā)展，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中逐漸掌握主動(dòng)。所以，從自身出發(fā)，尋找問(wèn)題的所在是非常有重要的。全面預(yù)算管理也在其中沖當(dāng)著極為重要的組成部分。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目涉及的因素較多，所以每一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)對(duì)最終的目標(biāo)成本帶來(lái)一定的影響。正因?yàn)檫@樣，對(duì)于不同類型的項(xiàng)目而言，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該預(yù)備不同種類的預(yù)算方法，來(lái)制定目標(biāo)成本。

一般來(lái)說(shuō)，確定目標(biāo)成本的方式算法比較多，但房地產(chǎn)企業(yè)主要采用以下兩種方式：第一種方式，就是以期望獲取的利潤(rùn)額為根據(jù)，利潤(rùn)額已知，以項(xiàng)目能獲得的收入減去利潤(rùn)額就是目標(biāo)成本。第二種就是依據(jù)以往的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)數(shù)據(jù)，直接計(jì)算出目標(biāo)成本。目標(biāo)成本的確定是整個(gè)管理的第一步，確定之后，如何進(jìn)行縮減放在設(shè)計(jì)階段是比較好的。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理離不開(kāi)責(zé)任成本分解

通俗的來(lái)說(shuō)，預(yù)算的本質(zhì)是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中的每一個(gè)機(jī)構(gòu)、每一個(gè)部門的每一項(xiàng)財(cái)務(wù)情況和非財(cái)務(wù)的資源進(jìn)行統(tǒng)一的分配，適時(shí)地控制，這樣才能鞏固讓企業(yè)的各個(gè)部分更加靈活的進(jìn)行配合，更好的完成企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，完成企業(yè)之前制定好的發(fā)展目標(biāo)。將目標(biāo)成本完成之后，房地產(chǎn)企業(yè)還需要對(duì)已經(jīng)制定好的目標(biāo)進(jìn)行按類別分解，對(duì)其中夾雜的相應(yīng)的責(zé)任做好落實(shí)工作。

目標(biāo)成本是整體的、粗略的，而要達(dá)到目標(biāo)成本，更為重要的是將精確的、特定的目標(biāo)成本分解到每個(gè)機(jī)構(gòu)、每個(gè)部門、每個(gè)崗位上。只要是部門負(fù)責(zé)的工作，那么這個(gè)部門就要對(duì)其所產(chǎn)生的成本負(fù)責(zé)，而對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)也是一樣的，只要個(gè)人負(fù)責(zé)的工作，就要對(duì)其工作中所產(chǎn)生的成本負(fù)責(zé)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理離不開(kāi)成本績(jī)效考核

為了能夠更好的將企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)落實(shí)到實(shí)處，我們必須做好預(yù)算考核工作，以我國(guó)目前的房地產(chǎn)預(yù)算的現(xiàn)實(shí)投資情況來(lái)說(shuō)，很多企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)于全面預(yù)算管理監(jiān)控和考核不嚴(yán)的問(wèn)題并沒(méi)有充分的認(rèn)識(shí)，更加沒(méi)有在平時(shí)的工作當(dāng)中做到足夠的重視，就算領(lǐng)導(dǎo)者在實(shí)施全面預(yù)算管理的時(shí)候采取行動(dòng)，展開(kāi)了大范圍的宣傳以及動(dòng)員工作，也采取了了一定的獎(jiǎng)勵(lì)措施，積極鼓勵(lì)企業(yè)員工參與進(jìn)來(lái)，但是成效似乎并不明顯。預(yù)算考核在一定程度上其實(shí)是對(duì)成本進(jìn)行的考核，不僅是對(duì)管理情況進(jìn)行分析理解，更是對(duì)于管理執(zhí)行情況的監(jiān)督操作。

經(jīng)過(guò)對(duì)責(zé)任成本進(jìn)行分解操作之后，房地產(chǎn)企業(yè)在展開(kāi)考核工作的時(shí)候一定要將企業(yè)的管理成本納入考核范圍，采用這樣的考核方法，不單單是對(duì)于全面預(yù)算管理結(jié)果的一次評(píng)判，同樣也是對(duì)于成本情況的一次總結(jié)性報(bào)告。不僅如此，我們要在什么時(shí)間進(jìn)行考核，隔多長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行一次考核都需要有相關(guān)的規(guī)定，我們進(jìn)行的預(yù)算管理是按年計(jì)算、按季度計(jì)算還是按月計(jì)算我們都需要選擇，至于是采取什么樣的考核形式，需要考慮到人力成本和資金投入成本進(jìn)行選擇。

二、提升房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理與成本控制的方法

（一）優(yōu)化管理工具提升管理效率

為了解決房地產(chǎn)企業(yè)在完成預(yù)算的時(shí)候最終準(zhǔn)確率不高的情況，有一部分的規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始著手使用一些更加科學(xué)的計(jì)算體系，利用這些高科技的工具來(lái)幫助企業(yè)做出更加準(zhǔn)確的預(yù)算。比方說(shuō)，有一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理的時(shí)候會(huì)運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)設(shè)計(jì)預(yù)算模型系統(tǒng)，用這樣的方式也能夠達(dá)到提高房地產(chǎn)預(yù)算管理精準(zhǔn)程度的需求。使用了計(jì)算機(jī)軟件之后，我們還能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行累計(jì)，并寫入數(shù)據(jù)庫(kù)，并使用大數(shù)據(jù)對(duì)這些數(shù)據(jù)展開(kāi)分析匹配，這些分析匹配結(jié)果能夠?yàn)轫?xiàng)目的預(yù)算提供有效的輔助證明。從預(yù)算金額上來(lái)看，計(jì)算機(jī)軟件還可以幫助我們的地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算科目進(jìn)行多層次的分類，將多層次分類的方法運(yùn)用到房地產(chǎn)企業(yè)中，不僅能夠更好的把控業(yè)務(wù)流程，同時(shí)還能提高工作效率，所以現(xiàn)在許多企業(yè)在做預(yù)算時(shí)都會(huì)采取這樣的方式。

從預(yù)算分時(shí)段的角度來(lái)看，在使用了計(jì)算機(jī)軟件之后，不僅僅是計(jì)算的時(shí)候能夠使用數(shù)據(jù)庫(kù)中已存數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，同樣還能使用老的方法引導(dǎo)新的辦法，將之前一些老項(xiàng)目之中得到的經(jīng)驗(yàn)遷移到新的項(xiàng)目中去，幫助新項(xiàng)目的啟動(dòng)，不僅如此，我們還可以參考過(guò)去做過(guò)的項(xiàng)目的分析，對(duì)業(yè)務(wù)分段是出現(xiàn)的一系列問(wèn)題情況，進(jìn)行進(jìn)一步的數(shù)據(jù)更新，利用多元化的方式，讓我們的分時(shí)段預(yù)算數(shù)據(jù)能夠更加準(zhǔn)確，可以和實(shí)際的業(yè)務(wù)流程之間做好對(duì)接工作。

（二）建立預(yù)算平臺(tái)加強(qiáng)預(yù)算部門與各部門之間的交流

從傳統(tǒng)的方式上來(lái)看，所有有關(guān)于預(yù)算計(jì)劃的制定，通常都是有財(cái)務(wù)相關(guān)的部門來(lái)逐步實(shí)施的，盡管在做預(yù)算的過(guò)程中會(huì)遇到一些需要咨詢相關(guān)工作人員并進(jìn)行核對(duì)的數(shù)據(jù)，但是這樣的咨詢一般是在企業(yè)制度的框架下，所以這一規(guī)定也就成為了一句制度中的空話。為了改進(jìn)這樣的情況，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者采取了組建預(yù)算制定委員會(huì)的方式，這個(gè)委員會(huì)由財(cái)務(wù)人員與業(yè)務(wù)人員共同組成，采取重新制定制度的方式來(lái)避免原本制度之中所存在的缺陷。在完成預(yù)算管理的工作中時(shí)，有了這個(gè)委員會(huì)，預(yù)算中所用到的數(shù)據(jù)也就會(huì)更加的貼近真實(shí)的數(shù)據(jù)，使預(yù)算更加有依據(jù)。雖然技術(shù)部的人員有義務(wù)幫助財(cái)務(wù)人員填寫數(shù)據(jù)，但是財(cái)務(wù)人員也有義務(wù)在會(huì)議上向技術(shù)人員解釋，目前財(cái)務(wù)預(yù)算對(duì)項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)劃。。

組建預(yù)算制定委員會(huì)應(yīng)該也要制定相關(guān)的規(guī)章制度，首先應(yīng)該定期的招開(kāi)預(yù)算會(huì)議，財(cái)務(wù)部門和技術(shù)部門之間應(yīng)該進(jìn)行互通互報(bào)，業(yè)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)將項(xiàng)目的數(shù)據(jù)變化反饋給財(cái)務(wù)部門作登記，財(cái)務(wù)部門也應(yīng)該將項(xiàng)目中的每一個(gè)流程的預(yù)算變化及時(shí)的告知業(yè)務(wù)部門，組建預(yù)算制定委員會(huì)的職責(zé)就是在財(cái)務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門之間架起溝通的橋梁，從而能夠?qū)⒊杀究刂频酶谩?/p>

（三）優(yōu)化預(yù)算機(jī)制設(shè)置彈性預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)

當(dāng)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者在年底制作戰(zhàn)略目標(biāo)的時(shí)候，基本上都會(huì)結(jié)合我們國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)、國(guó)家出臺(tái)的一系列相關(guān)政策并結(jié)合公司本身的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，充分考慮過(guò)后最終擬定。作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的指南針，戰(zhàn)略目標(biāo)尤其重要，與戰(zhàn)略目標(biāo)相比較，預(yù)算管理僅僅只是房地產(chǎn)企業(yè)完成最終戰(zhàn)略的一個(gè)核心環(huán)節(jié)。正是因?yàn)檫@樣，我們應(yīng)該保證預(yù)算管理衡量指標(biāo)體系最好包含盡量多的內(nèi)容，如果僅僅只包含有財(cái)務(wù)指標(biāo)，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，只有這一項(xiàng)指標(biāo)很難切實(shí)的反映出房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理方面的真實(shí)水平。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，長(zhǎng)時(shí)間使用同樣一個(gè)固定不變的財(cái)務(wù)目標(biāo)會(huì)存在一個(gè)致命的缺點(diǎn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到市場(chǎng)變化的影響，從而引起極大的變化，在一個(gè)時(shí)期內(nèi)，會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的變動(dòng)從而造成業(yè)務(wù)量的大幅度波動(dòng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算的過(guò)程中可以采取彈性預(yù)算的方式，這樣就可以很好的避免固定預(yù)算中的缺陷。盡管在做彈性預(yù)算的時(shí)候也需要用到彈性預(yù)算期間的業(yè)務(wù)量作為預(yù)算制作的參考數(shù)據(jù)，但是與固定預(yù)算不同的是，彈性預(yù)算只需要給出一個(gè)大概的估值區(qū)間，在這個(gè)區(qū)間之內(nèi)，可以制作出幾個(gè)不同的財(cái)務(wù)預(yù)算管理方案。

三、結(jié)語(yǔ)

隨著體制的不斷完善，房地產(chǎn)自身體制建設(shè)越來(lái)越重要，而要從根本上提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力就要從企業(yè)的核心管理下手，通過(guò)集中管理控制成本提升效率。

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作者簡(jiǎn)介：

陸敏，北京方恒置業(yè)股份有限公司。