房地產業“營改增”納稅實務中的核心問題探究

摘 要：“營改增”是指將以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅，是我國在稅制方面的重要變革，“營改增”最大的特點是有效減少了稅務的重復征收、在一定程度上降低了企業的稅負。但“營改增”的推行給房地產業帶來了建筑成本、資金流通、經營銷售方面的一些影響。針對如何應對“營改增”帶來的影響，這里提供了增強發票管理、進行合理稅務策劃、提高經營策略等建議。

關鍵詞：房地產業；營改增；稅收

一、“營改增”在房地產中的應用簡述

“營改增”是我國在處理稅務公平問題方面的重大改革措施，在一定程度上有效地減少了稅務重復征收的現象、降低了消費者和企業在營業稅制度下面臨的負擔。與房地產業相關的納稅人較多，“營改增”政策的實施降低了房地產業以及相關產業的重復征收率，在一定程度上提高了稅收經濟效率和稅收執行效率；并且由于增值稅將企業的收益和成本的公平都考慮在稅收中，更好地體現了稅收的公平原則。因此“營改增”具有重大意義。但由于近幾年來房地產業競爭大、消費者買房壓力大，“營改增”政策的實施也在一些方面給房地產業帶來了消極影響。

二、房地產業“營改增”納稅實務中的核心問題

（一）建筑成本高，企業稅負較重

房地產中建筑成本主要分為原材料購買費用成本和建筑施工費成本兩個方面。為了使建筑安裝施工能夠順利進行，企業通常需要購買鋼筋、水泥等原材料，這些原材料的購買在規定上是可以取得增值稅專用發票的，但是為了購買到大量價格低、用途廣的原材料，企業往往會在一些個體私營戶、五金商鋪處進行購買，而由于這些供應商的個體性和小型性，在這些店鋪買到的原材料常常是無法取得增值稅專用發票的，使得企業無法進行這部分原材料的稅收抵扣，這在一定程度上增加了企業的稅負。并且，為了達到較好的建筑施工效果，常常需要具有較好資質的建筑企業來完成安裝施工，而“營改增”的實施也面向建筑業，對于建筑業稅負的增加也具有一定的影響，相應地在無形中也加大了房地產業的建筑成本。

（二）房地產業所需成本高，企業現金流通困難

“營改增”政策的實施對于企業建筑成本表、資產負債表、利潤表有一定程度的影響。房地產企業的固定資產通常是高額購進的大型設備，以往房地產企業繳納營業稅時需要將這部分進項稅額納入企業成本中，但在“營改增”后，確定了房地產企業稅率為11%，使抵扣稅額需要根據購進固定資本時的增值稅專用發票來確定，而購買這些設備時常常不能完全取得增值稅專用發票，導致這部分稅額無法進行應有的抵扣，加大了企業的納稅負擔。房地產企業的固定資產與成本本身就高于其他產業，并且房地產企業需要在銷售前繳納大量稅務，這使得房地產企業的現金前期流通困難，如果稍有不慎，企業將很難挪出大量現金來彌補需求。由此可見，由于成本過高、稅務過高以及前期支付，房地產企業的資金流轉出現較大危機，給企業帶來財務上的風險。

（三）導致房地產企業的商品也受到一定程度的影響

一方面是“營改增”后，房地產業以及相關產業的營業稅率比之前高出3-5%，房地產業的增值稅率為11%，企業稅率增高加大了企業稅收負擔。另一方面是由于供應商無法全部提供增值稅專用發票，部分稅收無法進行抵扣，導致企業稅負進一步增加，影響了企業現金的流轉。從而可能將會導致企業在建筑成本的購買、大型設備的購置甚至銷售人員和財務人員等方面的支出，使得企業在一些商品例如不動產的銷售、房地產的租賃和物業管理方面都出現較大困難，甚至無法保證商品的質量，出現所謂“豆腐渣”工程。由于稅負重、抵扣少、資金流通困難，再加上近幾年來房價的居高不下、房地企業的之間的競爭激烈、消費者購買房產的壓力過大，使得房地產在銷售方面本來就帶有一些未知因素，若在此時企業的資金流通環節出現困難，將對企業帶來不可估量的影響。

三、房地產業“營改增”納稅實務應對策略分析

（一）做好發票的管理工作

在“營改增”政策的實施下，增值稅專用發票不但是體現經濟業務發生的憑據，而且納稅人能夠憑借發票抵扣增值稅。企業在銷項稅額中抵扣取得的增值進項稅，降低了房地產業的稅收負擔。在房地產業中這筆稅額并不是小數目，所以企業應重視并加強對專用發票的管理。而針對供應商無法完全提供增值稅專業發票的問題，企業可以主動選擇具有較好信用并有一定資質的供應商和施工企業，加強與建筑企業的溝通協調，并在進行采購時督促供應商及時開具發票。這樣做不僅保證了安裝施工的質量，并且給企業創造了抵扣增值稅的條件。在取得發票后，企業可以配備專門的財務人員對發票進行匯總、審核、管理，增強相關人員對發票管理的安全防范意識，加強相關人員對稅務知識的學習和研究，保證每張發票都有記錄，使假發票無處遁形，形成良好的抵扣鏈條，在最大程度上降低企業的成本和稅務負擔。因此盡量在采購時及時取得增值稅發票，意識到發票的重要性，優化發票管理工作。

（二）優化企業稅務管理

之前在營業稅制度下房地產企業稅務管理有限，致使企業對于稅務沒有加以足夠的重視，并且由于房地產之前處于迅速發展階段，企業將重心放在經營拓展方面上，并沒有在稅務管理方面花太多心思。“營改增”的實施時房地產正好處于穩定發展階段，使企業在稅務方面產生了許多改變。為使企業能夠更好地適應并保持良好運行，明確“營改增”后企業稅務的重點、優化企業稅務管理是十分重要的。首先，企業應擴大員工對“營改增”改革對于企業稅務方面的知識，使員工更深刻地理解“營改增”為企業帶來的積極和消極影響和重要性；其次，企業應建立與“營改增”政策相適應的核算管理制度，并且結合企業自身的發展狀況，對制度進行更好地完善，最大程度上降低企業的稅務負擔和風險；最后，企業應當著重對相關財務人員進行培訓，使財務人員更好地運用“營改增”制度下的核算管理制度來控制企業的成本投入、稅務管理，幫助企業控制綜合成本和稅額支出。

（三）提高企業經營策略

“營改增”對于企業來說既是挑戰也是機遇，在做好稅務管理的前提下，房地產企業可以提前抓住“營改增”改革帶來的積極影響。首先在前期做好市場調研，了解當前市場上的建筑需求；房地產企業可以同時開發商業地產與住宅項目，通過多方面多角度看待產品的經營銷售，將部分高額度的稅負轉移到多個產品，降低與之相關的建筑成本和固定資本投入。其次是明確分析在“營改增”制度下企業的稅務情況，從而開發適應當前經濟發展的經營項目，充分利用增值稅發票能抵扣進項稅額的優勢，在最大程度降低企業稅務風險的情況下為企業創造更多的的經濟效益；最后，對銷售人員進行相關的培訓，使員工清楚明確當前的形勢與政策，適當改變適合當前局勢的銷售策略，使產品銷售角度多元化，在“營改增”的新政策背景下為企業創造出更多的績效價值。

參考文獻：

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[2] 李賀，張丹，朱建中. “營改增”對上市房地產企業的稅負影響及對策研究[J/OL]. 現代營銷（下旬刊）2017.

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作者簡介：

李作超，四川新城建中置業有限公司。