淺析房地產行業走勢對中國宏觀經濟的影響

摘 要：不可否認的是房地產行業的黃金十年確實已經過去，但這個行業未來就沒有機會了嗎？答案顯然不是，中國的城鎮化率遠沒達到70%，從美、日、英等國家的發展經驗來看，雖然房地產的黃金發展時期已經過去，但其目前依舊是國家的支柱型產業。美國目前的人均住房面積有80平米左右，而中國的人均住房面積只有不到30平米，所以說這個行業還有很大的發展和進步空間。本文將主要針對我國宏觀經濟和房地產行業現狀進行闡述，最后重點說明房地產行業走勢對中國宏觀經濟的影響。

關鍵詞：房地產；宏觀經濟；現狀；影響

一、中國宏觀經濟現狀

中國改革開放市場經濟30多年來，一直沒有在本土爆發過嚴重的金融危機，發展所帶來的風險一直在積聚。原因也是國家一直在管制經濟，在宏觀調控，但是總會出現即使調控也無法解決問題的時候，現在就接近那個時點。經過08年的4萬億后，中國經濟的杠桿率一直攀升，無論是我國的房地產行業還是金融行業，都存在著不小的泡沫，是否會轉化為危機甚至是崩盤都在政策的傾向之間。一切危機的起點都是杠桿，而目前我們已經具備了這個基礎，盡管目前政府在大規模降杠桿，為的就是將泡沫縮小，而不是擠破。而擠泡沫的過程必然伴隨著經濟的下滑，實體經濟其實早已經在危機之中，人口紅利所帶來的福利效應也在逐漸減小，中國經濟問題面臨著種種挑戰。國家搞一帶一路都是在為中國經濟找新的增長點，因為經濟增速不能下來，中國必須保持較高的經濟增速，人民的生活才不會發生大的改變，社會才不會動蕩。

反觀美國經濟增速對居民生活的提升效果遠遠高于中國，美國2點幾的經濟增速就會使居民感到生活很富裕，而中國有著6點幾的經濟增速卻會讓人感到生活很艱難。這跟社會制度，GDP構成有著很大關聯。換句話說，如果我們的經濟增速降到3、4左右，那中國社會必然會有動蕩。既不能大幅降低GDP增速，又要降杠桿，人口紅利消失，產業還急需轉型，又要時刻提防資本外流。

二、房地產行業分析

中國經濟由投資升級向消費升級轉變的過程當中，房地產行業將以提升住房品質為目標，住宅個性化、多元化將成為房地產行業的新趨勢；黃金十年房地產行業主要解決的是從無到有的問題，現階段大家都有了房子以后，主要更多的是想提升居住品質，因而改善需求的房產會越來越受歡迎。目前小戶型換大戶型，高層換洋房，洋房換別墅換大平層的需求是很大的。此外，二胎逐步放開，會加劇人們的改善性需求釋放。

同時我們也應當意識到行業并購大潮來臨，在地價高企、庫存高企的背景下，很多中小開發商將難以為繼，大開發商吞并小開發商的趨勢加強，行業壟斷也進一步加強。目前行業內現實的情況是一線城市長期看漲、核心二線城市看漲、普通二線城市有漲有跌、三四線城市集體洗牌。在過往的房地產市場交易記錄中不乏見到很多小房企在11、12年市場大好的情況下高價拿了土地，然而14年市場價格急劇下跌，土地砸在手里，每年上千萬上億的資金成本讓本來抗風險能力就極低的小企業喘不過氣來，損失慘重。這也是從15年開始至今，出現了一大波的土地收購、企業收并購事件的重要原因。

三、房地產行業走勢對中國宏觀經濟的影響

在過去的改革開放三十年中，中國經濟實現快速的增長，房地產在其中是一重要動因，體量上僅有基礎設施建設與其互補。同時還有地方政府的財政收入的驅動，在中央地方分權，地方政府具有較大獨立機能的制度下，中國的地方政府之間產生了一種有較大交易成本，異化于蒂布特模型的市場競爭關系。這種關系的交易標的，正是以稅收、房地產為主維系的。

從房地產行業來看，截至07年，政府地塊出售長期占財政收入60%以上，房地產稅則高達房地產價格的17.2%。但這時候出現了一個拐點，一個是世界金融危機，另一個是與金融危機相互決定而高升的能源價格。此兩者本文暫不引申，重點剖析房地產的影響與政策目的。各個層面上，房地產一是支柱產業，創造了6、7倍于總值的產業鏈需求，對制造業的承接存在莫大的關聯，保持生產部門需求的持續增長是對一國經濟最基本的維穩目的；二是房地產與信貸間的關聯，這一點是最重要的，要支撐我國經濟快速的發展，促進生產部門間的高效資源分配，就必須予以生產部門較大的融資能力與高資金成本，我國每年高達十位數的M2增長率，在其中是不可或缺的誘因。但過大的信貸投放，必須要減輕對市場價格（CPI）的通脹影響，否則過快的通脹速率將直接摧毀貨幣信用與前期投放信貸的生產率。那么，找到一個高體量、高需求、低流動性的資產，以降低信貸投放對CPI的影響，同時又能拉動水平產業鏈、帶動經濟就顯得尤為重要。

最后，我們也應當明確，房地產是一個急劇需要進行革新的一個行業，目前各大公司都有在探索房地產的互聯網化以及企業的互聯網轉型，例如一些信息服務公司：如鏈家、房多多、搜房網等，這些嘗試也會為房地產行業的轉型和發展注入新的血液。

四、結束語

房地產屬于資金密集型行業注定了其金融的屬性，大膽設想，未來行業可能會呈現為房地產企業只是代建企業，更上一層是一些金融公司。房地產資產證券化是目前行業內普遍比較認可的未來地產過渡金融的重要工具。

參考文獻：

[1]萬煦.金融危機下對我國房地產業的宏觀調控研究[D].集美大學，2010.

[2]梅鏵方.房地產行業走勢對中國宏觀經濟的影響探討[J].知識經濟，2016，（13）：42.

作者簡介：

梁譽（1997-），男，漢族，山東青島人，本科學歷，格拉斯哥大學亞當斯密商學院。