房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題與對(duì)策

摘 要：中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)自進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，伴隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐，經(jīng)歷了迅猛的發(fā)展，然而近幾年當(dāng)國(guó)家實(shí)施政策調(diào)控之后，房地產(chǎn)企業(yè)靠土地紅利獲取高額利潤(rùn)的時(shí)代過(guò)去了；除了創(chuàng)新產(chǎn)品、行業(yè)轉(zhuǎn)型外，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)在管理能力化為核心競(jìng)爭(zhēng)力，越來(lái)越受到重視，全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)提升管理水平的重要工具。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算管理的必要性、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的特點(diǎn)、存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行了探討，希望為相關(guān)領(lǐng)域提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算管理；問(wèn)題；對(duì)策

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)生活中占據(jù)著重要的地位，隨著近年調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)到依靠過(guò)去路徑實(shí)現(xiàn)大規(guī)模增長(zhǎng)的基礎(chǔ)已經(jīng)消失，變革的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，在面對(duì)復(fù)雜環(huán)境的時(shí)，企業(yè)的管理能力作用愈發(fā)凸顯，全面預(yù)算管理作為重要的管理工具可以提升運(yùn)營(yíng)水平，提高管理效益。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，建立、改進(jìn)、完善全面預(yù)算管理，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)奠定良好基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面預(yù)算管理的必要性

（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理水平

處于行業(yè)變革期的房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛尋求新增長(zhǎng)點(diǎn)的戰(zhàn)略布局，智能地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓等戰(zhàn)略概念和定位成為主流。戰(zhàn)略的選擇成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的巨大挑戰(zhàn)，而戰(zhàn)略的選擇不能是主觀臆想和隨波逐流，需要進(jìn)行研判和分析。戰(zhàn)略目標(biāo)能夠細(xì)化成戰(zhàn)略規(guī)劃，而戰(zhàn)略規(guī)劃又需要全面預(yù)算來(lái)具體執(zhí)行，加大預(yù)算管理力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)中存在的問(wèn)題和機(jī)遇，為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇提供支撐，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略管理水平。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

隨著土地價(jià)格熔斷、限價(jià)、限購(gòu)等政策的陸續(xù)出臺(tái)，躺在土地上掙錢的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)行業(yè)正逐步走向拼產(chǎn)品、拼服務(wù)、拼管理的差異化市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模差異較大，但是內(nèi)在的精細(xì)化管理要求卻是相通的，全面預(yù)算是企業(yè)特定期間的資源配置狀況和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)安排，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理的重要工具，適應(yīng)行業(yè)趨勢(shì)要求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的特點(diǎn)

（一）環(huán)環(huán)相扣，互為依托

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算中，工程項(xiàng)目預(yù)算是重中之重。工程項(xiàng)目預(yù)算一般是以建設(shè)工期為主線，由工程部門提供，但是其施工節(jié)點(diǎn)又受到前期報(bào)建部門各個(gè)證照、驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)的控制，同時(shí)招采部門的必要招標(biāo)時(shí)間也會(huì)對(duì)建設(shè)工期進(jìn)行影響。建設(shè)工期基本確定后，工程部門、成本部門會(huì)測(cè)算工程進(jìn)度款，資金部門根據(jù)進(jìn)度款進(jìn)行資金籌措預(yù)算，資金籌措又要考慮銷售節(jié)點(diǎn)和銷售回款情況。而銷售節(jié)點(diǎn)又要依據(jù)工期和預(yù)售證的辦理情況，可以看出每個(gè)部門的預(yù)算工作互為前提互為結(jié)果，環(huán)環(huán)相扣。

（二）不可控因素較多

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中涉及到的行業(yè)、政府機(jī)構(gòu)較多，導(dǎo)致了不可控因素較多。報(bào)批報(bào)建部門證照的辦理時(shí)間通常可控，但是因?yàn)檎{(diào)控政策的不斷出臺(tái)，證照辦理時(shí)間變得不可控；工程施工方面，隨著環(huán)保政策的加強(qiáng)和環(huán)保巡視制度的執(zhí)行，施工工期變得不可控；規(guī)范和監(jiān)管資金進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，使得取得融資的時(shí)間和額度也變得不可控；限價(jià)限購(gòu)政策，使得銷售進(jìn)度和回籠資金額度也變得不可控，這些不可控因素相對(duì)較多。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問(wèn)題

（一）缺乏全面預(yù)算管理意識(shí)

將全面預(yù)算理解為財(cái)務(wù)預(yù)算或者是由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行的工作，這樣的錯(cuò)誤意識(shí)已經(jīng)越來(lái)越少，但是并不意味著已經(jīng)理解了全面預(yù)算的內(nèi)涵，全面預(yù)算的全員、全方位、全過(guò)程的理念還沒(méi)有深入人心，參與的積極性和責(zé)任心普遍較低，全面預(yù)算開展的效果不理想，沒(méi)有發(fā)揮全面預(yù)算這一管理工具的真正作用。

（二）缺乏有力的全面預(yù)算管理機(jī)構(gòu)和人員

執(zhí)行全面預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)一般都設(shè)置有全面預(yù)算管理機(jī)構(gòu)和人員，但是缺乏“有力”，一種是財(cái)務(wù)部門作為牽頭和管理部門，這樣會(huì)降低全面預(yù)算管理的權(quán)威性和獨(dú)立性；一種是設(shè)立預(yù)算管理委員會(huì)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和部門均有委員，權(quán)威夠，但是時(shí)間和精力不足，流于形式。

（三）全面預(yù)算編制時(shí)間和流程不合理

大部分房地產(chǎn)企業(yè)一般在12月初開始次年預(yù)算編制，在次年1月末結(jié)束編制，兩個(gè)月的時(shí)間看似不少，實(shí)際是時(shí)間基本不夠，因?yàn)槟昴┠瓿跏瞧髽I(yè)各項(xiàng)工作最忙的時(shí)候，很難把精力和時(shí)間放在預(yù)算的編制上，更何況大部分企業(yè)并沒(méi)有專職的預(yù)算工作人員，預(yù)算沒(méi)有經(jīng)過(guò)上下多次反復(fù)、部門間幾經(jīng)協(xié)調(diào)磋商，最終流于形式，執(zhí)行效率低，責(zé)任劃分難。一個(gè)比較突出的問(wèn)題就是全面預(yù)算工作的啟動(dòng)一般先于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)工作計(jì)劃，導(dǎo)致全面預(yù)算工作的許多重大事項(xiàng)無(wú)法確定。

（四）重編制，輕執(zhí)行

許多房地產(chǎn)企業(yè)在編制全面預(yù)算時(shí)比較重視，投入了大量的時(shí)間和精力，全面預(yù)算經(jīng)權(quán)力機(jī)構(gòu)審核確定后，就松了一口氣；忽略了平時(shí)的預(yù)算執(zhí)行和分析。由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專設(shè)的預(yù)算執(zhí)行機(jī)構(gòu)，全面預(yù)算的監(jiān)督和反饋缺失，往往到了年末才想起預(yù)算是否完成，預(yù)算分析不及時(shí)，變成紙上游戲。能夠做到及時(shí)分析的，往往是財(cái)務(wù)、預(yù)算等人員在分析，無(wú)法觸到根本問(wèn)題，提出管控措施。

四、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中的應(yīng)對(duì)策略

（一）提升全面預(yù)算管理意識(shí)

提升全面預(yù)算管理意識(shí)不能光喊口號(hào)，不能只在全面預(yù)算編制的時(shí)候才想起來(lái)全面預(yù)算管理。公司應(yīng)該建立良好的環(huán)境來(lái)促進(jìn)意識(shí)的提高。全面預(yù)算管理是一項(xiàng)涉及整個(gè)企業(yè)的全局性、系統(tǒng)性的管理活動(dòng)，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)必須高度重視并積極支持。人力資源部門要組織培訓(xùn)，倡導(dǎo)全面預(yù)算管理的文化和理念；通過(guò)對(duì)標(biāo)標(biāo)桿企業(yè)的全面預(yù)算管理，宣傳全面預(yù)算管理的先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)性，調(diào)動(dòng)全體員工自覺參與全面預(yù)算管理的積極性和主動(dòng)性。人力資源部門應(yīng)該將全面預(yù)算管理的效果與業(yè)績(jī)考核相結(jié)合，提高企業(yè)和員工的重視程度，確保全面預(yù)算管理意識(shí)深入人心。

（二）完善全面預(yù)算管理機(jī)構(gòu)和人員

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立全面預(yù)算管理委員會(huì)，企業(yè)的董事長(zhǎng)、總經(jīng)理及其他主要領(lǐng)導(dǎo)任委員，這樣從公司架構(gòu)層面保證了全面預(yù)算管理工作的權(quán)威性和獨(dú)立性。在全面預(yù)算管理委員會(huì)下邊設(shè)立全面預(yù)算管理辦公室，辦公室主任應(yīng)設(shè)專崗專職，保證工作可以落地實(shí)施，其他職能部室的負(fù)責(zé)人任辦公室委員。辦公室下設(shè)小組，根據(jù)企業(yè)規(guī)模確定預(yù)算專員人數(shù)，進(jìn)行全面預(yù)算的日常工作。這樣的設(shè)置，機(jī)構(gòu)比較完善，更重要的是有專人進(jìn)行全面預(yù)算工作，利于全面預(yù)算工作的開展和完善，發(fā)揮全面預(yù)算的管理作用。

（三）合理安排預(yù)算編制時(shí)間和流程

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將全面預(yù)算編制的工作時(shí)間提前到10月份，留出充裕時(shí)間提高預(yù)算編制質(zhì)量。從10月份開始陸續(xù)召開次年銷售、經(jīng)營(yíng)、投資、融資等的計(jì)劃工作會(huì)議，為全面預(yù)算的編制提供指引，全面預(yù)算工作才能與房地產(chǎn)企業(yè)的方方面面深度融合，成為有效的管理工具。

（四）加強(qiáng)全面預(yù)算執(zhí)行

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按月編寫全面預(yù)算執(zhí)行分析報(bào)告，由不同業(yè)務(wù)部門共同參與；至少按季度召開預(yù)算執(zhí)行分析工作會(huì)，由公司一把手主持，根據(jù)預(yù)算差異大小和性質(zhì)采取相應(yīng)的控制策略和控制措施，或者調(diào)整全面預(yù)算目標(biāo)。確定重要性標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于特定差異進(jìn)行重點(diǎn)分析；分析時(shí)，要收集預(yù)算實(shí)際執(zhí)行數(shù)據(jù)、歷史數(shù)據(jù)、標(biāo)桿企業(yè)的實(shí)際數(shù)據(jù)、相關(guān)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化數(shù)據(jù)。

加大全面預(yù)算管理的信息化建設(shè)，使得全面預(yù)算管理執(zhí)行中的各種數(shù)據(jù)可以全面、準(zhǔn)確、及時(shí)的提供給相關(guān)人員，便于差異的匯總和分析，采取處理措施：因內(nèi)部執(zhí)行導(dǎo)致的預(yù)算差異，應(yīng)分清責(zé)任歸屬，與業(yè)績(jī)考評(píng)掛鉤；因外部環(huán)境變化導(dǎo)致的預(yù)算差異，應(yīng)分析是否長(zhǎng)期影響發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施。

五、結(jié)束語(yǔ)

全面預(yù)算管理是有效的管理工具，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)真正認(rèn)識(shí)到它的價(jià)值，把它作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要手段，讓全面預(yù)算管理成為企業(yè)文化的一部分，充分發(fā)揮全面預(yù)算管理的規(guī)劃、協(xié)調(diào)、控制、監(jiān)督、考核等功能。提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理能力，增加經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉勝波.淺談房地產(chǎn)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀及解決對(duì)策[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2017，（15）.

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作者簡(jiǎn)介：

王磊，中交（鄭州）投資發(fā)展有限公司。