房地產企業并購重組中的風險防范對策之我見

摘 要：近年房地產企業并購案例時有發生，通過將房地產企業規模化后，能夠加深房地產企業對市場的影響，同時能夠擴大經濟效益，因此針對房地產企業并購重組過程中所存在的問題必須要加強研究。房地產企業的發展牽涉到多個產業鏈，同時在產業鏈中占據核心地位，對國民經濟的穩定有著十分重要的作用。本文對房地產企業并購重組的動因進行深入分析，同時對房地產企業并購重組的主要形式進行闡述，對房地產企業進行并購重組存在問題的原因進行深入分析，從而制定出一系列的優化措施，降低房地產企業并購重組過程中遭遇的風險，從而規范房地產企業并購重組流程，促進房地產市場穩健發展。

關鍵詞：房地產企業；并購重組；風險防范

一、 房地產企業并購重組的優勢

（一） 降低外部競爭壓力，提升自身實力

房地產市場競爭一直競爭激烈，尤其是其中大型與中小型企業的實力差距較大，而且國有房地產企業的資金實力也是要遠勝于民營房地產企業。而其加上房地產市場宏觀調控，房地產企業將會面臨更加大的生存壓力，而且大吃小的兼并收購情況時有發生，利用并購重組能夠增強自身實力，而且鞏固房地產市場的地位，同時將房地產市場內部的不良競爭有效降低，使得房地產市場能夠更加規范化的發展。從萬科與深鐵的合作來看，其能夠有效的對房地產企業龍頭地位進行鞏固，將業務范圍不斷進行拓展，提升房地產企業市場以及競爭實力，最終擴大房地產市場。

（二） 強化資源配置，增加經濟效益

目前我國的房地產市場已經達到存量房的階段，而且去庫存的概念也逐漸的適用于樓市當中，也是政府對房地產市場進行宏觀調控的重要環節。從目前的房地產市場架構來看，多數房地產企業的運作都存在問題，要想確保其高質量運營的房地產企業是十分少的，所以通過房地產企業并購重組能夠對落后的房地產企業進行淘汰，但是又通過并購重組將資源進行有效整合，不會形成浪費，落實房地產企業發展模式與戰略調整的升級，最終形成房地產企業多元化發展的道路。目前從房地產企業通過并購重組規劃化運營后，已經產生了以分享老齡化為核心的養老地產布局，以分享城市化為核心的商業地產布局等等新型的戰略轉型布局，通過這些布局能夠加大房地產企業并購重組的經濟效益。

（三） 形成規模經濟，使得融資約束限制減少

隨著國家加強對房地產市場的宏觀調控，房地產企業在金融市場上的資金借貸已經受到更多的限制。在限制貸款的壓力下，中小房地產企業的發展步伐極為緩慢，其融資戰略通常會受到極大的限制；因此只有通過房地產企業并購重組的形式形成較大規模的房地產企業，從而提升資信資質，才能夠達到降低金融市場上借貸的壓力。而且通過并購重組的方式能夠引入資本，極大的緩解房地產企業溝底、建房的資金壓力。同時也能夠將融資渠道有效進行拓展，為房地產市場資金的融貸提供保障。

二、 房地產企業并購重組的主要模式

（一） 大型房地產企業的戰略合作

房地產企業開發的重要前提就是土地運作，而且我國土地政策改革要求降低存量土地囤積，充分的提升土地利用效率，對房地產企業的發展來說是不利的，由于土地囤積的減少，土地價格將會上升。所以大型房地產企業之間就運用戰略合作的形式能夠提升購地資本，降低資金規模的限制，而且通過優勢互補，將資源配置更加優化。

（二） 大型房地產企業跨規模并購

房地產市場中，中小房地產企業的生存發展壓力是最大的，大型房地產企業通常會通過并購重組中小房地產企業來拓展房地產市場，而且能夠迅速的搶占二三級城市的市場，快速的進入小型房地產市場。而且通過大型房地產企業的并購重組也能夠降低中小型房地產企業由于資金不足問題致使土地被收回的風險，而且也能夠推動中小企業的健康發展。

（三） 房地產企業多元化并購重組

房地產企業在具有較強的資金實力后，其通常會將投資目光放到房地產企業之外的領域，積極的進行業務的拓展，形成多元化的房地產集團，諸如萬達、萬科、復星等等，其都是房地產企業通過并購重組形成多元化發展的重要案例。而且通過多元化并購重組，不僅能夠將房地產企業所擁有的資源進行最優化配置，同時也能夠增強房地產企業的盈利能力。

三、 房地產企業并購重組過程中需要警惕的重要問題

（一） 宏觀經濟與金融市場的政策

房地產企業是我國市場經濟中十分重要的企業，因此宏觀市場經濟調控環境下的各種不確定性極易對房地產企業并購重組產生影響。而且目前我國經濟正處于結構改革與產業優化升級的關鍵環節，使得市場環境日益復雜，而且由于政府對房地產經濟泡沫的恐懼，不能夠對其放松警惕，最終使得對于房地產市場的發展調控力度不斷加強。所以房地產企業在并購重組中倘若對宏觀調控政策缺乏了解，不僅會無法發揮出并購重組的優勢，甚至還會遭受宏觀調控政策的制裁，制約其發展，同時也增加房地產企業的法律、運營等各種風險。

（二） 項目管理問題

房地產企業的并購重組項目是繁冗復雜的工作，其項目規模大、金額高，而且由于房地產企業自身擁有一定的項目，相關的項目管理問題也會給房地產企業帶來不小的損失。而且一旦無法對房地產企業的項目管理進行有效的解決，就極易形成資源的浪費，無法進行優勢互補，也無法將資源的整合優勢發揮出來。因此就對房地產企業的項目管理提出更高的要求。

（三） 內部整合困難

房地產企業并購重組的過程中，必定會對房地產企業的各項規章制度進行調整，所以其必定會面臨各種內部整合問題。主要就是管理模式的轉變會給原有房地產企業人員形成一定的抵觸，同時也需要花費一定的時間來適應新的管理模式；還有就是企業目標的轉變，無法快速的接受新的企業文化，而且由于企業文化的沖擊會使得人力資源整合方面有所欠缺，會消耗大量管理人員的時間精力。

四、 房地產企業并購重組的優化策略

（一） 加強市場預測能力，對系統性風險進行嚴格監控

房地產企業并購重組的環節中必須要對宏觀調控環境進行科學的分析，對市場風險信息進行詳盡的搜集以及整理，從而對風險識別的范圍進行拓展。所以在進行房地產企業并購重組前要對我國政府宏觀政策與發展規劃進行分析，對系統風險進行嚴格的分析與監控，提升對市場風險水準的預測能力。尤其是要加強對于金融市場房地產企業借貸的關注，其是對房地產并購重組擁有充足的資金提供保證。

（二） 結合房地產市場發展態勢，密切關注市場需求

房地產企業在進行并購重組時一定結合房地產市場的發展態勢，對市場需求進行密切的關注，其并購重組才具有意義。通過對房地產市場發展態勢的研究，能夠幫助房地產企業提前向二三級城市進行布局，通過對中小型房地產企業的并購重組能夠直接占據二三城市的房地產市場。而通過關注市場需求也是有利于房地產企業并購重組的，能夠提前布局具有優勢項目的房地產模式，能夠帶來新的經濟效益。

（三） 增強項目管理水平，提升資金運營效率

房地產企業在進行并購重組的過程中，必定會對房地產企業的項目進行一定的調整，在調整的期間一定要加強對于相關項目的管理質量，確保由于并購重組對項目管理產生不良影響，從而影響項目的進程，不利于房地產企業的經濟效益提升。而提升資金運營效率就是房地產并購重組的過程中通常也會對資本進行并購重組，其中對于資金的運營也是十分關鍵的。

（四） 加強內部整理融合

房地產企業在并購重組前就應該對原有的房地產企業的文化、規章制度的調整有一定的規劃，同時制定出安穩人心的重要人事調整制度，避免在并購重組的過程中受到原有企業員工的阻礙。而且要盡可能的降低人員敵對與管理摩擦的狀況產生，才能夠使得原有房地產企業的人事盡快與并購方房地產企業進行融合，才能夠將房地產企業并購重組的效益最大化。

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作者簡介：

沈佳萍，浙江大樹置業集團股份有限公司。