非房地產企業轉讓不動產涉稅問題探討

2018-01-01 00:00:00王淳

中國國際財經 2018年4期

摘要：非房地產企業轉讓不動產會同樣涉及到資產評估、稅務繳納等問題，且因其交易程序較為繁雜，因此在稅務繳納環節較為容易引起爭議和糾紛。本文依據我國相關法律規定，以房地產企業轉讓舊房為例來分析其中的稅務繳納問題，希望能夠給相關企業以一定有益借鑒。

關鍵詞：非房地產企業；不動產轉讓；土地增值稅；企業所得稅

一、案例概況

某債務人因自身經營不善，欠某企業的一百萬資金無法按時歸還，因此將一套房產抵給某企業作為還債。在此過程中雙方按照既定程序辦理了房屋過戶手續，同時繳納了稅款，然而未取得相關稅務發票，企業按照當時簽訂的抵債協議金額一百五十萬元，同時加上相關稅費4萬元，總計一百五十四萬元計入相關賬目。2017年，企業以四百萬的價格對該舊房屋進行轉讓，已提折舊五十萬，所以該房屋的重置成本為三百五十萬元，評估費用為一萬元整。

當地稅務機關工作人員認為企業轉讓該房屋按簡易計稅方法繳納的稅費為：

應納增值稅稅金及附加=300×5%×（1+7%+3%+2%+0.5%）=16.88（萬元）；

應納印花稅=300×0.05%=0.15（萬元）；

土地增值稅稅金部分扣除額：300×5%×（7%+3%）=1.5（萬元）

土地增值稅扣除額=100×（1+5%×10）+4+1.5+0.15=155.65（萬元）；

增值額=300-155.65=144.35（萬元）；

應納土地增值稅=144.35×40%-155.65×5%=57.74-7.78=49.96（萬元）。

而該企業的財務工作人員則認為企業轉讓該房屋所應該繳納的稅費為：

計稅依據為196萬元（300-104）；

應納增值稅稅金及附加=196×5%×（1+7%+3%+2%+0.5%）=11.03（萬元）；

土地增值稅稅金部分扣除額：196×5%×（7%+3%）=0.98（萬元）

土地增值稅扣除額=250×0.8+0.98+0.15+1=202.13（萬元）；

增值額=300-202.13=97.87萬元）；

應納土地增值稅=97.87×30%=29.36（萬元）。

從上述稅額計算的方式上我們可以得知稅務部門和企業財務工作人員的爭議焦點為房產購進價值認定的差異上。企業在獲取房屋時并未取得正式的房屋購置發票，其記賬資金數額為債務人抵債數額，企業認為該房屋應繳納稅額的計算方式適用于國家稅務總局發布的《關于土地增值稅若干問題的通知》的規定，在計算稅額時應該將經過重新評估的完全價值作為扣除依據。然而稅務部門則不認可這種說法，稅務工作人員覺得，雖然企業在獲取房屋時未獲取相應的發票，但是擁有抵債協議及契稅、印花稅完稅憑證，企業所提供的這些資料能夠非常充分的證明企業在獲得該不動產時該房屋的實際價值，所以應以此為依據來進行稅務征收。由于沒有發票，計征營業稅時，不允許差額計稅。有鑒于此，筆者就以此為例來進行分析。

二、增值稅

根據財稅[2016]36號文件規定，從2016年5月1日起，轉讓不動產屬于增值稅的征稅范圍，適用稅率為11%，征收率5%。

（一）轉讓于2016年4月30日之前取得的不動產

1.企業可以選擇適用簡易計稅方法，按5%的征收率繳納增值稅。按取得的原不動產的方式（自建或非自建）不同，其轉讓時計稅銷售額也不同。如果轉讓4月30日之前取得的非自建的不動產，其銷售額=全部價款+價外費用-不動產購置原價/取得不動產時的作價。如果轉讓4月30日之前取得的自建的不動產，其銷售額=全部價款+價外費用。

2.企業可以選擇一般計稅方法，適用11%的稅率。不管轉讓的不動產是自建或非自建的，其銷售額=全部價款+價外費用，其不允許扣除原取得不動產的成本。

（二）轉讓的不動產是2016年5月1日之后取得的

一般納稅人轉讓2016年5月1日之后取得的不動產，只可以選擇使用一般的計稅方式，無論不動產是自行建造還是其他方式獲取，其銷售額等于全價款加上價外費用。

因為2016年5月1日后取得不動產再次轉讓時，只能采用一般計稅方法，適用11%的稅率，所以企業在取得不動產時，一定要索取增值稅專用發票進行抵扣。另外，取得不動產的原始發票、契稅完稅憑證等資料必須要進行妥當的保存，這些資料是企業在進行不動產轉讓時的有效憑證。

另：實務中，增值稅系價外稅。計算土地增值稅時一般不予作為扣除額扣除，同時不能扣除的還有地方教育費附加及水利基金。

三、土地增值稅

《關于土地增值稅若干問題的通知》對舊房屋在進行轉讓時能夠進行扣除的部分做了下面一些規定：“納稅人對舊房產進行轉讓時，如果沒有獲取舊房屋評估價值，但是可以提供出房屋購置的發票的，在通過當地稅務主管機構認可后，扣除的費用能夠依據發票上所登記的金額數字并從房屋購置時間算起到轉讓時間，期間每一年都可以按照加計百分之五進行計算。如果納稅人可以向稅務部門提供契稅完稅證明的，可以當成‘與轉讓房地產有關的稅金’進行扣除，然而不能夠當成加計百分之五的基數。如果納稅人轉讓的舊房屋不但沒有進行評估，同時又無法提供有效的房屋購置發票，稅務部門應依據《稅收征收管理法》的相關規定進行核定。”通過上述規定，對企業所轉讓的舊房產可以劃分成下面幾種狀況：1.可以提供舊房屋購置發票。對于這一類情況，通常多是企業采用購買、抵債以及受讓的方式所獲取的，企業在繳納稅費時能夠提供相關的發票、契稅憑證等資料，所以處理過程一般較為簡便。然而，實際上，這一過程關系到納稅籌劃問題，因此，企業最終是否會進行提供，還要視具體情況來決定。2.采用重置完全價值評估。這一類情況通常都是企業自行建造或者與其他合作方合作建造取得的房產，無法提供有效的房屋購置發票，因此，在進行房產交易時可以委托具有法律效力的第三方資產評估機構對其開展有效評估。3.企業沒有獲取房屋購置發票，但是通過相關法律法規的有關規定我們可以得知，如果企業可以提供法院判決書、裁定書、調解書以及可由人民法院執行的仲裁裁決書、公證債權文書，或者是附有購進環節轉讓方或受讓方完稅憑證的，企業可以上述文書表明的金額倒算出其購進金額作為成本入賬。稅務部門在進行稅費計算時，應該認可這一類合乎法律要求的憑證。當然，稅務機關的處理無疑是站得住腳的。但根據《關于土地增值稅若干問題的通知》的規定，企業的做法也有道理。因此建議國家稅務總局把本通知中的“不能提供購房發票”改為“不能取得合法有效憑證”，參照營業稅的規定更為合理。

四、企業所得稅

根據《企業所得稅法》及相關規定，企業轉讓資產，應計算損益，并入應納稅所得額繳納企業所得稅。至于扣除項目，稅金及相關費用可正常扣除，成本只能以賬面凈值扣除，不得以重置評估價值扣除，這要和土地增值稅的計算方式進行區分。

通過上述的一些探討，認為：

企業應納增值稅金及附加=196×5%×（1+7%+3%+2%+0.5%）=11.03（萬元）；

應納印花稅=300×0.05%=0.15（萬元）；

土地增值稅稅金部分扣除額：196×5%×（7%+3%）=0.98（萬元）

土地增值稅扣除額=100×（1+5%×10）+4+0.98+0.15=155.13（萬元）；

增值額=300-155.13=144.87（萬元）；

應納土地增值稅=144.87×40%-155.13×5%=57.95-7.76=50.19（萬元）；

應計入應納稅所得額的金額=300-（104-50）-11.03-0.15-49.29=185.53 （萬元）。

綜上所述，企業在進行不動產轉讓時，應該以最新的稅法以及相關規定作為依據，然后在充分結合企業本身開展業務的情況下，和當地稅務部門開展良性溝通，從而選取最佳的計稅方式來進行稅費繳納。

參考文獻：