房地產企業關于“營改增”的稅收籌劃

摘 要：隨著我國經濟及各個領域的不斷發展，人民生活水平也有了很大的提升。房地產業在國民經濟中占據著十分重要的地位。房地產業作為我國第三產業的重要組成部分以及戰略性支柱產業，在全面實施“營改增”后，我國房地產企業迎來較好的發展前景，同時又面臨了一些挑戰。本文主要闡述全面推廣落實“營改增”方案的對房地產企業產生的影響、房地產企業在“營改增”的大環境下如何進行稅收籌劃以及實現稅收籌劃的保障措施。

關鍵詞：營改增；對策；稅收籌劃

引言

受到中國宏觀經濟新態勢的影響，我國也配套出臺了相應的金融政策和財稅政策。經國務院批準，國家財政部和國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅（以下簡稱“營改增”）試點方案，截至2016年5月1日，“營改增”已在全國全面推開，房地產行業也處于“營改增”的隊伍之中。在新的財稅政策下房地產企業只有安排了合理的稅收籌劃以及其保障措施，才能夠保障房地產企業的可持續發展。

一、“營改增”概述

營業稅是一種流轉稅，其計稅依據是企業的營業額全額，最終的稅負承擔者是企業。“營改增”之前我國實行營業稅與增值稅并行的稅收制度，一方面，對于企業來說，可能存在重復納稅的問題；另一方面，近年來我國經濟蓬勃發展，市場經濟活躍，對于稅務機關來說，商品服務等交易的性質難以精準劃分其應當歸屬于營業稅還是增值稅，為稅收工作帶來諸多不便。

增值稅同樣是流轉稅，以商品或服務在流通中的增值額為其計稅依據，以消費者為最終稅負承擔者。增值稅與營業稅相比，有效的避免了重復征稅問題，同時也降低了我國稅務機關在稅收工作中的監管難度。我國“營改增”的歷程由2012年1月1日的個別地區個別行業開始，直至2016年5月1日的全面推開，不僅解決了企業重復納稅的問題，還提高了我國稅務機關的工作效率，同時，由于增值稅在國際上的廣泛應用，我國進行“營改增”也更利于同國際接軌，提升我國企業的國際競爭力。

二、“營改增”對房地產企業稅收籌劃的影響

（一）“營改增”的變化引起房地產企業稅務處理的變化

房地產企業繼“營改增”全面推開之后，在計稅方法的選擇方面與過去的營業稅相比有很大出入。根據《房地產企業增值稅征收管理暫行辦法》，年銷售額（不含稅）不低于500萬元的房地產企業為增值稅一般納稅人，應當在收到預收款時按3%的預征率預繳增值稅。房地產企業在計算應納增值稅時可以選擇兩種計稅方法，一種為一般計稅方法：應納稅額=銷項稅額（適用稅率為11%）-進項稅額-上期留抵額；另一種是在特定情況下，可以選擇簡易計稅方法核算：應納稅額=銷售額×5%的征收率。對于以上兩種計稅方法，企業在進行會計處理時如何選擇，會直接影響到房地產企業納稅額度的計算結果，應當綜合考慮房地產企業與其上下游企業間的實際情況予以確定。

（二）“營改增”的變化引起房地產企業會計處理的變化

第一，將營業稅改為增值稅后，房地產企業的會計處理也相應涉及到更多的科目，因此需要涉及到“預交增值稅”、“未交增值稅”、“待抵扣進項稅”和“增值稅留抵額”四個二級科目，以及“銷項稅額”、“進項稅額”、“進項稅額轉出”等三級科目；第二，在“營改增”后，企業的預繳稅額由原來預售收入的5%變為了預售收入的3%，因此能夠為企業節約出大量現金流，用于開發新項目或用于投資，有利于降低企業的籌資成本或增加投資收益。

三、房地產企業“營改增”對策與稅收籌劃

（一）加強業務結構設置的稅收籌劃

房地產企業的業務結構對其納稅核算具有重要意義，“營改增”政策的出臺更是為企業稅收提供了籌劃空間，在這樣的大環境下，房地產企業應該認真學習“營改增”為房地產企業以及上下游企業帶來的變化，在嚴格遵循稅法要求的前提下，房地產企業可以提高精裝房的建造和銷售比例。一方面，房地產企業在采購精裝房的裝修材料、家電設備時可以獲取17%的增值稅專用發票，這會為企業帶來較高的增值稅進項抵扣額，在核算當期的應納稅費時起到抵減作用，通過利用不同行業企業間的稅率差來達到節稅目的；另一方面，房地產企業可以依靠精裝修來拉低工程項目的增值率，由于增值稅是針對增值部分征稅，因此精裝房可以有效地控制土地增值稅負擔。

（二）加強組織架構設置的稅收籌劃

房地產企業可以將一些項目公司設置為分公司，在繳納增值稅時選擇總機構匯總繳納以合理的控制稅負。一家房地產企業有許多處于不同項目周期、不同增值稅率的項目，將這些項目匯總計算應納增值稅額，可以從整體上為企業節約稅負，避免由于個別項目處于采購期，采購活動產生大量的進項稅額可以用于抵扣，但當期該項目并未進入銷售階段，開具的增值稅發票遠低于進項稅抵扣額，造成當期可抵扣進項稅額浪費，因此，由總公司進行匯總繳納有利于整體稅負的籌劃，提高房地產企業的整體凈利潤。

（三）加強上下游合同管理的稅收籌劃

房地產企業在與合作單位簽訂建筑安裝工程合同、裝潢工作合同時，可以選擇“甲供材”方式和“包工包料”方式，這兩種方式的差異體現為11%和17%的稅率差上，房地產企業直接采購貨物可以獲得稅率為17%的增值稅進項抵扣額，而選擇簽訂“包工包料”合同，房地產公司針對采購的材料部分只能取得建筑業11%稅率的增值稅進項抵扣額，因此，在不違反規定的情況下，利用不同的稅率差，能夠合理降低企業的增值稅負擔。此外，在建筑施工市場上，房地產企業作為甲方處于主導地位，因此與合作單位簽訂“甲供材”合同切實可行。同時，由房地產企業采購工程用料可以在某種程度上保障工程質量，質量上乘的項目更利于維護房地產企業的企業形象，無形之中為企業增加商譽，一舉多得。

四、保障措施

（一）樹立全體員工的節稅意識

增值稅相比于營業稅更具有靈活性，增值稅為具有稅收節約意識的企業提供了足夠的彈性空間，也讓未進行稅收籌劃的企業浪費其本應享受的稅收優惠。因此，房地產企業應當樹立全員的節稅意識，管理層應當重視稅收籌劃工作，由財務部設計出適合本企業的合理的稅收籌劃制度，并向各部門員工傳達。例如，為了取得盡可能多的可抵扣的增值稅進項稅額，應當選擇正規的供應商來采購材料，選擇能夠開具增值稅專用發票的建筑公司合作，在未來進行合作方選擇時對其是否能夠開具增值稅專用發票進行考察。各部門的員工要完善增值稅專用發票的收集工作，以盡最大可能為企業節約稅收成本。

（二）樹立財務部門的細節意識

房地產企業的財務部門不僅需要樹立節稅意識，還應當具備細節意識。財務部門應當在合理的納稅申報期限內，做好增值稅銷項稅額和進項稅額的會計核算以及稅款抵扣工作。若存在異地開發項目時，在項目所在地先行預繳稅款后，應當保存好完稅憑證，及時收集整理齊全，在申報當期增值稅時，一并提交稅務機關申請抵扣，以免由于財務人員工作疏忽給企業帶來不必要的稅務負擔。

五、結語

近年來，我國經濟不斷攀升，即使在全球經濟不穩定的當下，房地產業作為我國第三產業的重要部分，為我國經濟穩定增長作出了不容忽視的貢獻。在“營改增”的新的稅收環境下，只有進行合理的稅收籌劃，才可以對房地產企業的稅負在合理的范圍內進行最大化的降低，以使房地產企業獲得更高的稅后凈利潤，有利于職工的福利建設，也進一步的對我國社會經濟進步提供了強有力的保障。

參考文獻：

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[3]程娟.“營改增”對房地產業的稅負影響——以保利地產為例[J].現代商貿工業，2017，（33）.

作者簡介：

楊天鹿（1994-），女，籍貫：遼寧省錦州市，現就讀于大連財經學院會計學院，會計學本科9班學生。