試論房地產財務成本管理存在的問題及對策

摘 要：社會經濟及城市化水平的不斷提高，使我國人民生活質量得到了提升，這使得房地產行業得到了跨越式發展與進步。但隨著經濟全球化及國際貿易化的到來，越來越多的國家都參與到國際市場競爭中，中國也毫無另外的參與到國際市場競爭中，而房地產作為我國經濟力量的支撐，參與國際化市場競爭是必然的，故為了進一步提高我國房地產市場競爭力，必須加強對房地產財務成本的管理，因為高效的財務成本管理能夠有效降低和控制房地產企業經營及生產成本，故而實現經濟利益最大化，最終提高市場競爭力，足以見得房地產出財務成本管理對房地產競爭力提高及長期性發展的重要性。所以進一步了解房地產財務成本管理存在的問題，并針對問題分析和提出有效措施是必要和重要的。

關鍵詞：房地產；財務成本管理；問題及對策

房地產長期以來都是我國經濟體系中的重要組成部分，更是我國社會主義市場經濟發展的主體力量，長期以來都是我國社會發展重點，也是促進我國城市化進步的關鍵，故房地產經營及發展一直備受人們尤其是房地產經營者們的重視及關注。房地產財務成本管理作為房地產企業管理中的關鍵環節，對房地產企業的健康可持續發展均有著重大意義和作用，對房地產財務成本進行強化管理，不僅能夠最大限度的降低房地產企業經營及生產成本，提高經濟效益，還能夠強化其財務管理，使房地產管理體系得到完善和優化，進而促進房地產健康可持續發展，進一步證實強化房地產財務成本管理是促進房地產持續發展的必經之路。但實際房地產財務成本管理還存在管理觀念落后、管理方法老舊和管理體系不健全等問題，一定程度上影響了房地產成本控制及經濟效益提高。對此，本文作者根據自己的財務成本管理經驗，詳細分析了房地產財務成本管理問題及對策，希望能夠給相關工作人員提供有效參考價值。

一、必要性分析

房地產企業經營及管理中除了人力資源管理起到了重要性作用，財務管理同樣起到了重要性作用，尤其是財務成本管理，因為房地產財務成本管理不僅是財務管理體系中的重要組成部分，還是房地產每個經營及生產環節的重要保障，能夠使房地產企業的經營及生產成本均得到有效控制，進而實現房地產企業的經濟利益最大化，從而促進房地產企業健康可持續發展，所以加強房地產財務成本管理是非常必要的。具體必要性體現在以下幾方面：

（一）能夠有效預測房地產市場的經濟形勢及未來發展前景

就目前來說，房地產行業已經趨向于成熟，不管是在生產體系，還是管理體系及經營體系方面都得到了完善，并且經營、管理及生產三大體系都是相互作用、相互影響和相互制約的，它們都受到市場的影響，其中房地產財務成本管理受到市場的影響最大，同樣的房地產財務成本管理也反映著房地產市場經濟形勢及發展，所以通過房地產財務成本管理能夠對房地產市場的經濟形勢及未來發展前景進行預測，這對房地產行業的健康可持續發展來說是非常重要的，因此加強房地產財務成本管理是必要的。另外，在進行房地產財務成本管理時，需要財務人員使用專業知識及技能對房地產進行市場經濟形勢進行預測，使房地產的生產及經營具有針對性及合理性，進而提高房地產銷售利潤，故而營造良好的發展前景。

（二）能夠提高房地產企業的財務管理水平

房地產財務成本管理實質上就是對房地產生產、經營等成本及費用進行監督、管理及控制的過程，其中包含有土地成本、各種配套基礎成本及全面規劃費用等，最終實現對房地產所有成本的控制及管理，全面提高了房地產企業的財務管理水平。注重房地產中期財務成本的綜合管理，有利于實現對土地成本、各種配套基礎成本、全面規劃費用等方面的嚴格把控，促使企業的財務支出管理能夠達到預期的效果，全面提升現代化房地產企業的中期財務管理水平。

二、問題分析

（一）財務成本管理理念落后

我國房地產領域如今還有很多房地產企業在財務成本管理方面還存在管理意識不足及管理觀念落后等問題，尤其是管理觀念落后的問題，導致財務成本管理體系一直都難以完善，相應的管理方法也得不到完善及創新，使房地產財務成本管理水平難以提高，進而影響房地產企業的生產成本及經營成本控制，最終造成經濟損失，影響房地產行業健康可持續發展。

（二）財務成本管理方法單一且老舊

當下，我國房地產行業已經趨向于成熟，很大程度上促進了我國經濟發展，但我們不可否定的是我國很多房地產企業在財務成本管理方法方面還存在不足，即財務成本管理方法單一且老舊，難以適應不斷發展的房地產市場經濟形勢，也不利于房地產未來發展要求。

例如，多數房地產企業都按照傳統的財務成本管理辦法對成本進行管理，并沒有對房地產的行業現狀及發展形勢進行了解，也沒有對成本進行專業化核算，只是依照傳統的會計核算方法進行核算，導致很多成本項目與實際不符，影響了房地產財務成本管理有效性，致使大量人力、物力被浪費。

（三）缺乏財務成本管理意識

房地產項目的實施周期一般都比較長，不僅要進行房屋建設，還需要進行從項目投資決策、項目設計、項目招標、項目投標、項目施工、投入使用、項目維護、維修階段和項目拆除等，所以需要投入很多資金，這便形成了房地產財務成本，故為保證房地產能夠獲取更多的經濟利益，必須對每個階段的成本進行控制及管理，但實際房地產建設及銷售過程中成本的控制及管理并沒得到相關管理人員的重視及關注，并缺乏成本管理意識，直接將成本管理看成是簡單的成本核算工作，這導致成本核算結果難以發揮出決策輔助作用。

（四）缺乏完善的財務成本管理體系

盡管在經濟及技術推動下房地產財務成本管理水平得到了提高，但實際財務成本管理中并沒有對相應的成本管理體系進行完善，這到房地產財務成本管理的規范化及標準化水平難以提高，一定程度上影響了房地產財務成本管理質量及效率，還影響著房地產整體的財務管理及未來發展。財務成本管理體系沒有得到完善的原因有以下幾點：第一，地產企業發展速度遠快于自身的成本管理體系改革速度，導致成本管理一直處于粗放狀態；第二，盡管部分房地產企業已經在成本管理體系方面得到了完善，但在實施方面卻沒有得到貫徹和落實，導致成本管理體系及相配套的管理制度流于形式；第三，管理體系中依然還存在企業員工職責不明確、崗位設置不合理及獎懲制度不完善等問題，導致企業員工尤其是財務管理人員的成本管理工作積極性難以提高，一定程度上影響了房地產企業健康可持續發展。

三、對策分析

（一）提高管理工作人員的財務成本管理意識

第一，房地產企業要深刻意識到房地產所面臨的市場競爭越來越激烈化，要不斷提高對房地產出財務成本管理重視度，并將成本管理作為 房地產企業管理重要及核心內容；第二，房地產企業管理層除了要提高對成本管理重視度，還需要積極發揮領導者及管理者的帶頭作用，以調動企業整體員工的成本管理活動參與積極性，從而增強整個企業員工的財務成本管理意識；第三，全體員工要積極參與到成本管理工作中來，并發揮自己的主觀能動性，即全面了解財務管理知識及財務成本管理方法，以更好的進行財務成本管理工作；房地產企業財務部門要加強關于其他相關部門之間的溝通與協作，以調動相關部門的成本管理積極性及管理意識。

（二）建立健全房地產財務成本管理體系

第一，房地產企業要堅持“全面結合”原則，即管理對象與管理內容及管理方法的全面結合，以保證財務成本管理的全面性及科學性，并建立專門的管理機制，然后明確管理機制內部所有員工的崗位職責，以保證權責統一和職責從分明，進而保證財務成本管理措施能夠得到全面實施；第二，要根據房地產財務成本管理實際需要，建立與之相對應的監督機制及責任機制，并對職責、權責等進行明確，以保證財務成本管理措施得以實施；第三，要對獎懲機制、監督機制及考核機制進行完善，以調動房地產企業員工尤其是財務成本管理工作人員的工作積極性。

（三）創新和完善財務成本管理方法

第一，要積極采用清單報價模式，因為該模式能夠控制和管房地產企業整體財務成本理，同時還能夠適應房地產行業發展新要求，對房地產行業的健康可持續發展起到積極作用；第二，在選用清單報價模式時還需要引進先進的信息技術及網絡技術，以提高成本管理效率，因為信息技術能夠很好很全面的滲透到組織管理的各個層次及經營環節中，進而減少財務成本管理人員的工作量，提高財務成本管理效率。

（四）強化全局統籌規劃管理工作

第一，立足企業競爭環境，通過對競爭對手價值鏈的綜合分析，形成必要的財務成本管理信息，制定合理的財務成本管理措施和方針；第二，應將財務成本管理與企業發展環節有機結合，為企業長遠發展提供保障。

四、結語

總而言之，我國房地產已經得到了快速發展，并在社會發展中占據重要地位，更是支撐我國經濟發展的主體力量，所以房地產所有問題都非常引人注目，其中不乏有房地產財務成本，因為房地產財務成本的多少直接關系著房地產的市場價格，更關系著房地產的建設及發展，故強化房地產財務成本管理成為房地產企業領導者及管理者們最為關注的問題，同時也是他們的主要工作內容尤其是房地產財務管理人員。房地產財務成本管理水平雖然在我國經濟發展的推動下得到了提高，但實際管理過程中依然還存在管理觀念落后、管理方法單一且老化、管理體系不完善及管理意識不強等問題，故為進一步促進房地產更好更快的發展，必須不斷提高管理人員的財務成本管理意識、建立健全財務成本管理體系、創新和完善財務成本管理模式及方法、強化全局統籌規劃管理工作。

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作者簡介：

何慶波，上海天下一家置業有限公司。