房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策分析

劉慧鵬

【摘要】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身就具有波動(dòng)性，但整體而言發(fā)展趨勢(shì)是向上增長(zhǎng)的，在長(zhǎng)期的向上增長(zhǎng)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)上下波動(dòng)的情況；通過(guò)對(duì)過(guò)往的類似案列進(jìn)行分析后，不難得知房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著重要作用，故而本文將由內(nèi)到外來(lái)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素進(jìn)行分析，找出波動(dòng)因素的外因和內(nèi)因，并給出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施和建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng) 影響因素 對(duì)策分析

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

（1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)搖的外部影響要素。在對(duì)過(guò)往案列分析研究后不難得知，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)搖的外部要素主要是金融、土地、商場(chǎng)以及國(guó)家的方針調(diào)控。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)離不開(kāi)本錢運(yùn)作，必然會(huì)與金融本錢有所聯(lián)絡(luò)，房地產(chǎn)本就歸于經(jīng)濟(jì)密集型的工業(yè)，較為依靠資金運(yùn)作，部分資金運(yùn)作能夠在開(kāi)發(fā)商的企業(yè)內(nèi)部施行，而剩余的部分則需求商場(chǎng)資金來(lái)運(yùn)作，只要通過(guò)此類的資金籌措方式，開(kāi)發(fā)商才干籌措滿足的資金運(yùn)作房地工業(yè)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目往往是以土地為本錢開(kāi)發(fā)建造的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有著兩個(gè)買賣環(huán)節(jié)，即開(kāi)發(fā)商與相關(guān)土地部門的買賣和消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間的買賣，其間在前者的買賣過(guò)程中，土地被作為交流產(chǎn)品，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的根底；另一方面，消費(fèi)者與房地產(chǎn)商之間的買賣過(guò)程中，房子被作為交流產(chǎn)品，消費(fèi)者獲得房子所有權(quán)以及土地的使用權(quán)，故而土地要素是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)搖的重要要素。

（2）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)搖的內(nèi)部影響要素。供求關(guān)系往往左右著商場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)，房地產(chǎn)商場(chǎng)供求關(guān)系的對(duì)立則是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)搖的底子內(nèi)在影響要素，房地產(chǎn)商場(chǎng)的擴(kuò)張不僅需求開(kāi)發(fā)商大力出資各類房地產(chǎn)項(xiàng)目，還需求消費(fèi)者需求量的跟進(jìn)：相較于消費(fèi)者需求量的改變，房地產(chǎn)商的供給改變較為強(qiáng)烈，因?yàn)楣┣箨P(guān)系的改變，導(dǎo)致價(jià)格的動(dòng)搖，而供求平衡往往是暫時(shí)的，供求兩邊會(huì)常常處于不平衡的狀態(tài)，因而房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)不動(dòng)的動(dòng)搖改變，這就需求對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行不斷地調(diào)整以確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的相對(duì)安穩(wěn)。

致使房地產(chǎn)動(dòng)搖的關(guān)鍵要素在于房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)搖，房地產(chǎn)項(xiàng)目在出資過(guò)程中自身就具有投機(jī)性質(zhì)，盲目的跟風(fēng)出資造成了房地產(chǎn)價(jià)格無(wú)規(guī)律上漲，根據(jù)房?jī)r(jià)的上漲，開(kāi)發(fā)商和出資者的收益居高不下，進(jìn)而帶動(dòng)更多的出資者和開(kāi)發(fā)商跟風(fēng)出資建造房地工業(yè)，使得房地產(chǎn)商場(chǎng)不斷的擴(kuò)展，商場(chǎng)擴(kuò)展意味著買賣量的添加，此刻房地工業(yè)便進(jìn)入了昌盛階段，此階段的開(kāi)發(fā)商和出資者往往都能得到豐盛的贏利報(bào)答，但是因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)格的瘋漲，此刻的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)并非是安穩(wěn)健康的開(kāi)展的，此刻所獲得的經(jīng)濟(jì)效益只能是短期內(nèi)的收益，過(guò)火透支了未來(lái)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，因而，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的昌盛階段，房地工業(yè)必定會(huì)面對(duì)衰退的局勢(shì)。

二、預(yù)防我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要對(duì)策

（一）調(diào)整房地產(chǎn)投資政策

為了能夠保障我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展，在其投資政策制定和頒布的時(shí)候，必須要重視以下幾個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。其一，投資主體結(jié)構(gòu)的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)周期的變化帶來(lái)較大的影響，其主要原因就是因?yàn)閲?guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)不清以及沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等機(jī)制，從而會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的現(xiàn)象。其二，必須要關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化，必須要保障房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模適當(dāng)，不能脫離宏觀經(jīng)濟(jì)的支持，保持房地產(chǎn)投資占據(jù)固定資產(chǎn)投資的合理比重，避免比重過(guò)大或者過(guò)小。其三，投資結(jié)構(gòu)必須要合理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資必須要保障其科學(xué)性、合理性，必須要重視市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位等工作，保障房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)能夠真正的建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，成為市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張模式。

（二）規(guī)范土地市場(chǎng)

必須要不斷的規(guī)范土地市場(chǎng)，加強(qiáng)政府土地批租管理工作。其主要可以從以下幾個(gè)方面加以控制，其一，必須要控制好總量，嚴(yán)格的按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行政劃撥用地，必須要實(shí)現(xiàn)土地管理權(quán)的統(tǒng)一管理，對(duì)土地出讓實(shí)施總量控制，并且科學(xué)、合理的制定合理的土地供應(yīng)計(jì)劃，嚴(yán)格的審批行政劃撥用地，監(jiān)控土地的最終用途。其二，必須要規(guī)范操作，實(shí)現(xiàn)招標(biāo)拍賣。必須要完善我國(guó)傳統(tǒng)的土地轉(zhuǎn)讓方式，逐漸的實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化的招標(biāo)、投標(biāo)以及拍賣等形式，減少行政性土地出讓方式，改變土地出讓過(guò)程中的違規(guī)操作。其三，政府壟斷城市土地出讓市場(chǎng)，必須要不斷的加強(qiáng)政府土地供給能力，及時(shí)的放開(kāi)土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，能夠保障企業(yè)通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓城市土地使用權(quán)，保障土地在市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)控下實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置和重組。

（三）全面提升市場(chǎng)調(diào)查力度

必須要不斷的提高市場(chǎng)調(diào)查力度，才能夠明確市場(chǎng)定位，一般情況來(lái)講，投資主體結(jié)構(gòu)會(huì)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)周期的發(fā)展帶來(lái)較大的作用和價(jià)值，目前我國(guó)一部分企業(yè)存在著職責(zé)不明確以及風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不健全等問(wèn)題。必須要關(guān)注和重視房地產(chǎn)投資規(guī)模，讓投資規(guī)模能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保障比重的合理性。必須要建設(shè)理性的投資結(jié)構(gòu)，意識(shí)到市場(chǎng)定位和市場(chǎng)調(diào)研的重要性，并且以市場(chǎng)需求作為基礎(chǔ)來(lái)建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，應(yīng)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)問(wèn)題，需要考慮多方面的因素，加強(qiáng)宏觀調(diào)整、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)改革進(jìn)步、優(yōu)化市場(chǎng)供求體系等，通過(guò)多種方式協(xié)調(diào)作用，來(lái)達(dá)到有效促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的目的。endprint