“三四線”樓市去庫存與“一二線”房價快速上漲問題研究

張秀

摘要：近年來房地產價格的持續暴漲尤其是“一二線”城市房價的持續暴漲引起了各方面的關注，雖然政府出臺了一系列的調控政策，然而房價反而出現了不降反增的局面。同時我國許多三四線城市出現了住房庫存大量積壓的情況。這兩種截然相反的情況的出現使得我國房地業的發展陷入了一個怪圈，值得研究。

關鍵詞：房地產；去庫存；房價

一、我國目前房地產業發展現狀

（一）房地產業區域化發展顯著

最近的十幾年，我國的房地產業存在著區域化的現象。對于北上廣這些一、二線城市來說，房地產市場相當活躍。而且，房價還在不斷的暴漲，且無法阻擋人們購房的熱情。而與之形成對比的則是如今的三四線城市，房地產市場疲軟，發展勢頭低迷。人們對于房子的需求不高，房價也很低。同時，在發達的一二線城市，與房地產業相關的配套設施和管理服務等方面都發展得很好，符合人們的需求，而在欠發達的三四線城市則不然。因此，就形成了如今這種人們都愿意去發達的城市買房而不愿意在欠發達的地方買房的情況。

（二）一二線城市房價持續暴漲

隨著我國城鎮化的進一步發展，使得越來越多的人朝著一二線發達城市發展。在這些發達的城市出現了房價持續行上漲的情況，北上廣的情況早在十幾年前就已經出現，近幾年蘇州，南京等地的房價也在節節攀升。根據《中國統計年鑒2015》顯示，從1998年到2014年，全國房價一直處于上漲中，尤其是“一二線”的城市房價，每年平均的漲幅保持在5%左右。例如，1998年的商品房的平均價格為2063元/平方米，到了2014年已經高達了6324元/平方米。

（三）三四線城市庫存量居高不下

在我國許多三四線城市，近幾年出現了許多僵尸樓。許多房地產商只是大量的跟風建造住房，不根據實際的情況來進行安排，出現巨大的房產庫存。盡管政府采取了許多相關的政策來進行調節，但依舊無法實質性的解決庫存積壓的問題。據國家統計局數據顯示，每年新開工的面積要遠遠大于實際上銷售出去的面積。2015年的新開工面積為154453.68萬平方米，而實際的商品房銷售面積只有128494.97萬平方米，存在著25958.71萬平方米的未銷售面積。從2006年到2015年這十年來，累計開工的面積為1461101.15萬平方米，累計的銷售面積僅為1005065.77萬平方米。可知，亟待解決庫存積壓問題，進行去庫存。

二、現狀存在的原因分析

（一）房價不斷上漲的原因

造成如今房價不斷上漲的一個原因是人口流動。外來人口不斷朝一二線城市聚集，使得住房需求增加。而一二線城市的住房供給難以滿足如此多的人口需求，供不應求就導致了房價的飛速上漲。

而且，近幾年我國的股市等市場發展狀況不佳，于是許多投資者轉而關注了房地產市場。尤其最近幾年，一些城市的房價飛速上漲，儼然成了一個熱門的行業，吸引了眾多投資者的目光。同時，政府與房地產開發商之間存在著一些默契合謀，房地產商給政府提供高的土地租金，政府則對房地產商給予適當的政策支持。

（二）去庫存化難的原因

去庫存在長久以來一直是我國房地產業面臨的一個問題，大量的三四線城市出現了無人居住的住房。首先，我國最為農業大國，農民數量很多，許多農民到城市工作，但是無法在城市買房，因此無法為去庫存做出貢獻。其次，近幾年我國農村建設加快，農村地區得到了良好的發展，所以許多農民不愿進入城市就業或落戶。因此，農民不能在解決房地產庫存的問題上發揮作用。再次，目前我國關于房地產市場的宏觀政策還不是特別完善，相關的政策并沒有能夠起到對房地產市場調控的作用。

三、對策分析

面對現存的狀況，可從以下方面來解決：首先，面對房地產市場供不應求的情況，應該增加商品房和相關土地的供給，使得有一個充足的供給。一二線城市出現的“地少人多”以及中心城市“地荒”的問題同樣也是一個怪圈，地少人多導致了房價的不斷上漲。面對這種問題，就需要提高土地的利用率，緩解土地供應緊張的問題。同時，政府應加強房地產業監管，出臺政策抑制房價的持續性暴漲構建一個良好的環境。最后，應積極鼓勵房地產商的創新，改變從前單一的觀點，多樣性的思考，根據市場的需求進行調整，放遠眼光，實現企業轉型升級。

四、結論

房地產業的健康發展對于我國經濟的良性發展作用很大，面對如今的這些問題，需要尋求相應的解決辦法。從各個角度出發來分析和解決當前的問題，緩解房價持續上漲的趨勢，同時解決地區間存在的房屋庫存積壓的問題。同時，應在政府的推動下，各方積極的采取措施，推動我國經濟的又好又快發展。

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（作者單位：南京財經大學）endprint