民宿：一半是海水，一半是火焰

單素敏

被貼上了“小眾”“文藝”標簽的民宿近年來越來越受到追捧，可是作為一種旅游產品，它卻存在著服務質量缺乏保障、競爭同質化、盈利困難等一系列問題。

2017年國慶中秋小長假期間，王海巖（化名）獨辟蹊徑，帶著家人“躲”到了位于浙江臨安市龍崗鎮相見村的一所民宿。透過房間大露臺，對面浙西大峽谷的風光可盡收眼底，就連到達這個特色民房之前，需要穿過的竹林小路和那條幽暗的小弄堂都有著別樣風情，民宿老板還為客人提供山棗、雞湯、釀酒饅頭等美食。

“那是每個人都希望收獲的一種誤入世外桃源的驚喜。”王海巖告訴《瞭望東方周刊》。

這樣的休閑度假方式，如今已經成為一種新的旅游消費趨勢。一些高品質的民宿，正是因為滿足了這種個性化需求，正在被越來越多的游客青睞。

市場需求持續爆發讓資本看到了誘人的前景。有著文藝情懷的創業者們期待通過開發民宿找到理想的工作和生活，投資機構希望在這個快速崛起的新興領域拓土掘金，一些地方政府則把鼓勵民宿產業發展當作扶貧、增加就業機會的重要手段——多方力量推動之下，民宿迎來了前所未有的發展熱潮。

但與此同時，尚處于發展初期的國內民宿業，也存在著許多問題。

“服務質量缺乏保障、競爭同質化、盈利困難，從平臺到經營者再到具體的服務供應方，整個產業鏈條的發展都還有很長的路要走。”途家網CEO羅軍對《瞭望東方周刊》表示。

破舊民房變身文藝民宿

2015年，從事旅游銷售和酒店管理相關工作多年的鄭李方辭職，進入民宿領域創業。尋址的過程中，浙西大峽谷景區附近、只有十幾戶人家、堪稱貧瘠的相見村被列為首選，但因種種原因，直到2016年才幾經輾轉拿下了村里兩處閑置民宅的20年租期。

“當時朋友問我做什么，我只能說要做個高級一點的農家樂，但實際上我們無論從設計風格還是服務上都跟農家樂完全不一樣。我們追求的是私密和品質。”鄭李方告訴《瞭望東方周刊》。

他所創建的名為云相見民宿的1號院、2號院最早分別只是兩座墻體裂縫嚴重和幾乎只剩下地基的破舊民房。在改建過程中，建材是就地選取的竹子、木料和石頭，打造了木門、石墻、青灰瓦的外在風格，而內里則有老木匠打的大木床，木閣樓的房子裝有地暖，原生態的衛生間里使用的則是品牌衛浴，既體現了鄉村原有的特色和味道，也保證了舒適性。

2016年開業的云相見如今已成為當地“網紅”。“國慶中秋小長假這樣的旺季，兩個院子12個房間一個月之前就被搶空了。而即便是在平時，基本上也都需要提前兩周才有機會預訂到。”鄭李方說。

在北京打造了山楂小院、姥姥家、桃葉谷等多個民宿品牌的隱居鄉里平臺創始人陳長春也有著相似的經歷。2015年8月，陳長春將位于北京市延慶縣劉斌堡鄉下虎叫村一處被廢棄的農房改建成民宿，并因院內有一株樹齡超過50年的山楂樹，為其取名山楂小院。當年11月正式開業時正值北京市區霧霾深重之際，四面環山、空氣清新、雪景宜人的山楂小院在這個傳統的旅游淡季一炮而紅。

“隨后的訂單持續不斷，推著我們不得不考慮繼續開新店。”陳長春告訴《瞭望東方周刊》，截至2016年底，山楂小院已經擴展至6家，而隱居鄉里在昌平、密云等區還復制了30多個類似的民宿。2017年，他計劃在北京地區發展到100個院子，未來三年內，包括河北一帶要達到1000個院子。

實際上，北京民宿規模的擴張速度與其他地方相比并不夸張。麗江王子別墅客棧店長陳劍告訴《瞭望東方周刊》，“四年前剛來麗江時全城共有3000家客棧民宿，現在已經接近8000家，光是束河古鎮就有大大小小2000多家。”

《2016-2017中國客棧民宿行業發展研究報告》顯示：2016年末，中國大陸客棧民宿總數從2014年的30231家增加到了53852家，短短兩年時間內，漲幅達到近78%。

2600元一晚的“豬圈”受追捧

“由于需求量較為穩定，城市民宿的發展要更快一些，目前小豬短租平臺上95%的房源都屬于城市短租型。不過，從2016年年中我們開始著力增加鄉村民宿的供給，這是為了迎合新的旅游住宿消費趨勢。”小豬短租創始人陳馳告訴《瞭望東方周刊》。

融入當地的生活、體驗不同的環境和歷史、感受不同地域或文化之間的差異，這被今天的新消費群體認為是旅行的意義。從住宿的角度來看，這樣的人文體驗，酒店或度假村很難提供。

位于安徽省黃山市黟縣的西遞、宏村，是安徽南部民居中最具有代表性的兩座古村落，被譽為“畫中的村莊”。每年超過50萬學生和藝術家在黟縣常駐寫生，游客量動輒上千萬人次，但由于生態保護政策嚴格，大的酒店數量有限，于是，原本作為觀光點的歷史悠久的古村古宅便成了民宿。民俗、美食、世外桃源般的田園風光、保存完好的村落形態、工藝精湛的徽派建筑和豐富多彩的歷史文化內涵包羅其間，西遞宏村民宿群迅速走紅。

同樣位于黟縣的碧山村，還有一個由豬圈改造而來的鄉村客棧“豬欄酒吧”，雖然外觀簡陋甚至堪稱破敗，卻讓眾多國內外游客趨之若鶩，最便宜的房價通常也在每晚600元，別墅套房則達到了2600元左右。這成為民宿界的經典案例。

“鄉村民宿最有吸引力的賣點之一就是城市所缺少的自然環境，以及它的特色和調性，這是民宿能夠滿足旅游消費升級的體現。”陳馳總結說。

隨著旅游需求不斷釋放，人們出游次數不斷增加，周邊游、深度游、主題游等漸成潮流，這被認為是民宿發展風生水起的市場基礎。

中國旅游研究院院長戴斌提供給《瞭望東方周刊》的統計數據顯示：2016年全年國內旅游人數達44.4億人次，多日游游客的比例約為20%，其中主要以民宿為住宿選擇的散客占了96%，在入境游客當中，散客對團隊的比例約為85：15。

“根據我們的判斷，國內旅游市場規模將長期保持在15%左右的增長速度，旅游收入總體保持12%左右的增速。在這個旅游住宿業的大盤子中，民宿的增長空間更為樂觀。”戴斌認為。

城市民宿分羹傳統酒店

民宿是一種區別于傳統酒店、旅館的非標準化的住宿業態，2014年以來開始迅猛發展，但直到2017年8月，國家旅游局發布的《旅游民宿基本要求與評價》才第一次給出了官方的“民宿”定義。

戴斌告訴本刊記者，文件中提到，“利用當地閑置資源，民宿主人參與接待，為游客體驗當地自然、文化與生產生活方式的小型住宿設施”，其實更多的是對民宿特征的一個總結，它的涵義相對寬泛。

按照國家旅游局的定義，旅游民宿根據所處地域的不同可分為城鎮民宿和鄉村民宿。然而，浙江的莫干山由于特色民宿聚集、擁躉者眾，幾乎成了民宿的代名詞，這使得公眾對于民宿的概念認知往往僅停留在對于“有山有水，風景優美”的“莫干山式”民宿的想象。

“實際上，民宿產品形式多種多樣，城市民宿也是重要的一支力量。目前城市中大量的共享短租房已超過百萬套。”羅軍告訴本刊記者。

城市民宿與鄉村民宿的客戶群體有很大的不同，其中有相當一部分是商旅人士。

隨著城市旅游、商務出差、求學、就醫等短時住宿需求的擴大和延伸，城市民宿因其高性價比、具備日常家庭生活條件等優勢，逐漸成為傳統酒店的強勁競爭對手。

除此之外，戴斌認為民宿之所以受歡迎，還有一個重要原因是其擁有傳統酒店所缺少的人情味。

在電影《阿甘正傳》中，阿甘的媽媽就是一個家庭民宿的經營者，前來投宿的美國搖滾歌手貓王玩著吉他、幾歲的阿甘在旁邊跳舞的情景成為其中最經典的鏡頭之一。

現實中，城市民宿也并不僅僅是經營者增加收入的途徑，而更像是一種生活樂趣。

84歲的蘇州房東姚桂娟，會親自給房客們煮茶葉蛋和桂花粥；住在北京積水潭的何芳芳（化名）下班回家時常能享受到來自房客做的飯菜；重慶民宿主宋國彪家的游客們則會受到主人熱情的茶道款待。

看著美，住著糟

民宿市場火爆的同時，也暴露出了許多問題，一個典型的尷尬現實是“看著美，住著糟”。

在正式踏足民宿領域之前，宋國彪曾專門作過市場調研。

“試住了幾個不同城市不同類型的民宿，體驗并不太好。有些房子雖然裝修風格文藝清新，但硬件服務不好，比如洗澡水時好時壞或是馬桶會堵，總有讓人感覺糟心的地方。”宋國彪告訴《瞭望東方周刊》。

事實上，服務標準正是許多民宿產品的“硬傷”。

“有些鄉村民宿就是夫妻店，老板同時也是服務員，服務也沒有標準。更糟糕的是，衛生條件很差，污水垃圾處理得不好，這不僅起不到古村保護的作用，反而可能會破壞環境。”羅軍告訴本刊記者。

另一個越來越明顯的問題則是產品同質化。

“硬件方面，建造風格千篇一律；軟件方面，真正能體現文化內涵、當地特色的東西拿不出來，一些旅游地的民宿售賣的伴手禮基本上都是從小商品市場批發的。”羅軍舉例說。

事實上，民宿市場需求端也存在類似的發展階段問題。

羅軍認為，今天很多人選擇住民宿，其實主要看的還是性價比，還有就是趕潮流，并非真正認同民宿的內涵和文化，“我們目前的觀念、經濟條件，還很難支撐我們產生對民宿的更高層次的需求，這需要一個過程。”

不足20%的民宿能盈利

對眾多民宿經營者而言，擺在面前的行業真相要“殘酷”得多，因為這是一項“入門簡單、做好極難”的事業。

“從選址到設計、建造、裝修、宣傳、拓客再到具體的清潔打掃，每一個環節的工作都是非常具體和瑣碎的。你需要懂營銷、懂策劃、懂管理、懂金融、懂法律甚至茶藝花藝、繪畫攝影、縫紉等各項技能。”一位曾有過失敗經歷的民宿創業者對《瞭望東方周刊》坦言。

最大的挑戰還在于盈利。

一般而言，民宿經營成本涉及兩大塊：一是前期投入，包括房屋租金、裝修和營銷的費用在內；另外就是運營成本，包括水電、人工、易耗品的采買還有布草送洗等。

多數民宿的房屋產權并不屬于經營者，租金一般需要一次性付五年或十年，且近兩年租金也在水漲船高。

以莫干山為例，公開資料顯示，當地曾經被散亂廢棄的農房，現在每棟30年的租金高達100萬元。

“2014年左右，桐廬的一些民房10年租期每年僅需1萬元租金，現在價格翻了一倍多，租期短就會更貴，再加上裝修，每年的成本約在5萬元左右。這樣算下來，一個10間房的中低端民宿租10年的話，開張之前的硬件投入就得在70萬元以上。”上述已退出民宿行業的知情人士告訴本刊記者。

決定收入高低的因素，取決于房屋定價及入住率。

“旺季來了一房難求，淡季的時候則一客難求，各項開支卻都少不了。而對一些旅游地來說，淡季一年中差不多有9個月。”陳劍說。

他以麗江為例對本刊記者介紹說，2016年入行的民宿開發者，僅靠轉讓就能賺得盆盈缽滿，200萬元的成本轉手就可以翻倍，但是現在供給相對過剩、客流被稀釋，相對高端、品質有保障的才有市場。

行業內普遍認為，目前能夠盈利的民宿比例僅占20%左右，而陳劍則認為，在麗江，這個比例只有5%。

“一面是火焰，一面是海水，這是民宿業的現狀，也是很多創業者們需要認清的現實。”戴斌總結稱。