完善我國住房保障制度的對策研究

高慧

[摘要]文章首先提出了建設保障性住房體系的必要性，其次分析了我國保障性住房建設與管理存在的問題，最后提出了完善我國住房保障制度的思路。

[關鍵詞]保障性住房；廉租房；經濟適用房；住房公積金

一、建設保障性住房體系的必要性

我國現有住房保障制度體系主要由廉租房制度、經濟適用房制度、住房公積金制度構成。具有社會保障性質的住房類型有廉租房、經濟適用房、兩限商品房、政策性租賃房等。在我國目前的形勢下，建設保障性住房體系是十分必要的。

（一）國家關注民生的政策要求

近年來，國家高度關注民生問題，出臺了不少關于加強保障性住房建設的政策。如2007年國發24號文就提出了“把解決城市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項重要職責，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。

（二）保障性住房建設的非營利性與供求不平衡

保障l生住房是為保障社會中、低收入家庭必要居住權而提供的，具有非營利性特征，屬市場失靈領域。由于我國居民收入水平較低及中低收入家庭比重大等原因，房改后保障性住房一直供不應求。

（三）房地產業發展趨勢要求

我國房地產業正面臨四個轉型：政策引導從片面強調經濟屬性向強調公共屬性轉型；住房需求從房地產投資向居用轉移；住房產品從資源消耗型向資源節約型轉變；金融資源配置從一味扶持向提高配置效率轉變。這要求充分利用市場機制配置商品房資源，同時政府應積極主導政策性保障住房體系的建立。

（四）危舊房改造任務艱巨

危舊房屋及工礦{戶區改造是當前艱巨而急迫的任務。由于危改片區居住者多為中低收入者，對保障性住房具有剛性需求，增強了政策性保障住房體系建立與完善的緊迫性。

二、當前我國保障性住房建設與管理存在的問題

（一）供需矛盾突出

2007年8月，根據建設部測算，全國人均居住面積不足10平方米的低收入住房困難家庭至少有1000萬戶，占城鎮家庭總戶數的5.5%。這部分“雙困戶”是亟須納入到住房保障體系中來的。然而，近年各地保障性住房建設進展緩慢是一個普遍問題。

（二）資金投入嚴重匱乏

2008年以來，受國際金融危機和結構性減稅的影響，地方落實保障性住房配套資金壓力增大。自2010年9月底至2011年5月，財政部連續三次就落實保障性住房資金問題出臺文件，要求各地切實加大地方公共預算用于保障性安居工程的資金規模。

（三）土地供應不足

據統計，2010年全國土地出讓金總額高達2.7萬億，同比增長70.4%；土地出讓金占地方財政收入的比例高達76.6%，這反映了地方政府對“土地財政”的極度依賴。2010年，全國實際完成保障性住房用地2.47萬公|，住房用地總量的19.7%，為歷史最高水平；從計劃完成情況看，保障性住房（指經濟適用房和廉租房）用地僅完成計劃的65.2%，低于中小套型商品房15.7個百分點。

（四）準入、退出機制不完善

目前，不同城市對保障性住房供給范圍的標準各有不同，基本是從戶籍、家庭年可支配收入、家庭資產情況及人均現有住房面積等方面進行界定的。由于種種原因，致使保障性住房準入“把關不嚴”，“騙住”、“騙購”現象時有發生。

（五）運作不規范，管理制度建設滯后

運作和管理制度方面的問題主要表現在：一是廉租住房保障政策在一些地方執行中出現偏差，包括向不符合條件的家庭發放廉租住房租賃補貼或分配廉租住房；二是有的廉租住房保障家庭未將租賃補貼用于或全部用于改善住房條件，而是用于家庭其他消費，使租賃補貼變成“生活補貼”；三是有的地方存在套取、挪用廉租住房保障資金、保障性住房用地改變用途等現象。由于上述問題的存在，極大地制約了保障性住房保障功能的有效發揮。

三、完善我國住房保障制度的思路

（一）嚴格限定保障對象：收入核算和社區群眾評議相結合

目前采用的家庭收入核算方法側重于量化的數據資料，缺乏定性分析。家庭生活方式、消費結構從側面反映出一個家庭的經濟狀況，而社區組織及群眾往往作為中立者，通過自己的理解及各種家庭的比較能較客觀的反映家庭的實際狀況，因此把家庭生活方式、消費體系以及社區群眾的評議等定性結論納入到核定身份的參照標準中去更合理。此外，多方面合作參與準確核實申請對象的身份也是必要的。一是個人負責提供家庭財產和家庭收入的相關證明資料；二是社區調查、匯總家庭生活方式、消費結構和社區群眾評議結果為申請者核定身份提供參照標準；三是有關政府部門通力合作建立完善的家庭經濟信息系統，調查核實個人提供的資料，尤其是家庭的隱性收入，從而確保整個工作的公平、公正。

（二）合理定位保障性住房：從民生和社會穩定出發

保障性住房建設作為一項“安民心”、“穩社會”的重大工程，其建設的目標定位應該是廣泛覆蓋的、層次定位應該是中低檔的，從而滿足中低收入者基本的住房需求。要合理定位保障性住房須著眼于以下兩點：其一，嚴格劃分保障房類型體系。我國保障房政策應根據不同的保障對象制定多元化的政策體系，嚴格劃分不同的層次標準，按需求分類確定保障水平。其二，限定保障障房建設的標準，保障性住房政策對保障性住房的戶型、面積等須有明確具體的規定。在設計適合居民住房需求的戶型結構和完善周圍配套設施的同時，也要加強房屋的質量管理。

（三）保證房源的充足供給：從優化土地和財源支出結構人手

土地和資金作為住房建設最基本的要素，國家土地供應政策和融資機制對保障房的發展有舉足輕重的影響。為保障經濟適用房充分的土地供用和廉租房的資金供用，須做好以下工作：其一，在土地資源緊缺的情況下，重點調控土地供給結構，土地供應要向民生用地傾斜，在編制年度土供應計劃中，當地政府應根據中低收入家庭戶數安排經濟適用房的住房用地比例。同時挖掘現有土地供應潛力，如充分利用城市內部的未利用土地、企事業單位內部的低效利用及閑置土地、舊城待拆遷改造土地、污染企業搬遷及產業結構調整置換出來的土地等。通過調整土地供應結構和盤活土地存量，雙管齊下填補經濟適用房土地供應結構和總量上的缺口；其二，在廉租房的資金供用中，政府作為責任主體，應優先保障廉租房投資，并且把其納入政府的財政預算。此外，利用閑置公積金支持保障性住房建設，不斷開拓廉租房建設的融資渠道，動用社會力量進行融資，形成以政府財政資金為主、社會資金為輔的融資機制。

（四）保障資源分配的公平有效：建立科學合理的輪候機制

要保證保障房這一稀缺資源的流動性和資源配置的效用最大化，須著眼于以下兩點：一是建立有效的信息公開制度，制定具體的程序性規定，擴大社會的參與。政府各有關部門、會公共媒介和廣大人民群眾都要從各自的職能和地位出發對保障性住房的建設、分配與管理進行積極參與監督，及時制止違規行為。同時政府應擴大保障性住房政策的宣傳，作為保障性住房的主體，只有讓貧困群體充分了解這項政策，提高其參與率，加強監督再輔之以政府的宏觀政策，才能使之真正做到“應保盡保”；二是建立詳細數據支撐的個人信用系統，其主要目的是檢查、評定和證明個人資信狀況，通過制度來規范個人信用活動和當事人的信用行為，以有效分離不符合申請條件的居民，避免保障性住房準入和退出機制的模糊和粗～。

（五）加大政策執行力度：構建地區性住房保障機構

為了有效保障各種保障性住房指令的傳達、執行和問責，也為了中央政府職能的下放，其從具體的操作運營中解脫出來，專注于戰略性的決策和管理，我國應構建地區性住房保障機構。在對地區性保障性住房管理機構的構建中，要確保機構運營的獨立性，以期在資金的籌集和運作、政策的執行、保障房的監控管理上發揮作用，消除多頭管理、職責不分的現象。建立獨立的地區性住房保障機構，是對住房保障的相關權利和責任的集中，這樣才可以節省整個操作時間，提高政策執行效率，使保障性住房建設取得預期效果。同時為了確保機構操作的透明性，該機構應該搭建一個雙向交流平臺比如數據全面的網絡平臺，通過網站提供年度資金使用情況；保障性住房最新政策；保障性住房具體申請程序；項目招標等信息，讓民眾充分了解機構動向，從而拓寬了公眾參與的渠道。endprint