發揮中介機構在轉移登記中的積極作用

廉茹麗

“中介”顧名思義就是在中間起媒介作用，其本身并不從事生產經營活動，而是通過自己的居間服務活動，為雙方當事人提供某種服務的機構或組織。

首先，隨著城市規模的不斷擴大，二手房市場的交易量不斷提高，大量的房屋交易依賴中介居間成交，但二手房交易過程中不同房源在辦理轉移過程中其交易流程是不同的，如繼承、贈與、抵押、抵債房屋的買賣等手續相當繁雜，在轉移過程中確實需要中介機構幫助完成。據相關統計信息表明，二手房交易的75%以上是通過中介機構完成的。

其次，房屋信息的不對稱，買方不知道找誰買，賣方不知道賣給誰，這就給中介機構的發展提供了巨大的空間。但是管理滯后現象極為普遍，中介亂象讓人深受其害，如哄抬房價、虛假信息、制造恐慌、巧取豪奪等，讓交易雙方“啞巴吃黃連，有苦說不出”。在房地產中介市場巨大利益的誘惑下，中介機構如雨后春筍般出現，但良莠不齊的現狀引起了國家的重視。在此情況下，住建部、國家發改委等七部委于2016年8月16日出臺新規，全面規范整治“中介亂象”，新規為全面整治“黑中介”亮劍，特別是新規提出的“黑名單”制度從源頭上明確了“對嚴重失信的中介機構和個人實行行業禁入”，從發布虛假信息、強制代辦收費、吃差價、哄抬房價等方面多管齊下，規范行業行為，切實維護交易雙方合法權益。

如何發揮中介機構在房屋交易行為中的積極作用，切實維護交易雙方的合法權益，保障中介機構的合法服務收入？筆者認為應該抓好以下幾方面工作。

一、中介從業人員培訓

目前，中介機構從業人員素質參差不齊，有必要對中介行業從業人員進行上崗前的培訓工作。政府房地產市場監管部門要切實發揮其主導作用，要對中介行業從業人員實行相關法律制度的專業培訓。從專業角度講，通過《物權法》《房地產經紀管理辦法》《房屋登記辦法》《城市房地產中介服務管理制度》《不動產登記暫行條例》等相關法律法規的培訓，要讓中介從業人員懂得不同房屋交易行為的不同要求，正確引導交易雙方的交易行為。同時，還要把提高從業人員法制意識和道德素質一起抓，知道哪些事情可以做，哪些事情不能做，哪些是不可觸的紅線底線。

二、中介結構的備案制度

中介機構在取得工商行政管理部門核發的工商營業執照后，中介機構從事中介服務要取得政府房屋交易主管部門的許可，主要備案內容為資質級別、辦公場所、從業人員從業接受培訓情況及從業人員名單照片，優良和不良記錄等信息在房屋交易主管部門網站備案公示。

三、房源信息的備案制度

房屋所有權人委托中介機構欲出售其房產前，中介機構應當核實該房屋的現狀，如產權人姓名、房屋坐落、面積、規劃用途、登記時間、限制情況等，到政府房屋交易主管部門進行核實，確保房屋信息的準確性；同時，在房屋交易主管部門網站進行備案發布銷售信息，主要內容包括欲售房屋價格、相關稅費的繳納、中介服務費用、房屋平面圖等其他應說明的重要事項。

四、中介機構適時考核黑、白名單公示制度

房屋交易主管部門要建立中介機構考核制度，對信譽度、成交量、價格透明、群眾評價等實行信用管理，不斷完善誠信型“紅名單”和嚴重失信的“黑名單”公示制度，及時發布相關信息，懲黑揚紅，讓被列入“黑名單”的黑中介無地自容，讓交易雙方不能委托、不敢委托其辦理相關手續，讓其自行滅亡。對“紅名單”的中介機構，以政府交易管理部門的名義及時給予嘉獎、授牌，提高“紅名單”知名度，并給予相關優惠。

五、建立并不斷完善二手房交易資金網上監管制度

建立完善二手房買賣網簽備案，既是大勢所趨，規范了中介服務，同時也更方便了交易雙方的交易行為。政府房地產市場管理部門只是充當了“支付寶”功能，購房款打入政府制定的監管賬戶上，買賣雙方都放心，同時還能有效抑制一房二賣，降低交易風險。

綜上所述，房地產中介是房地產市場的重要組成部分。近些年來，房地產中介機構發展迅速，在活躍房地產市場、提高交易效率等方面確實發揮了積極作用。隨著城市化進程的不斷加快，房屋交易量會大幅上漲，房屋中介機構必然會有大的發展，作為政府房地產市場交易主管部門必須清醒地認識到這一點。正確引導房屋中介服務行為，不斷提高服務質量，加強對從業人員的培訓工作，建立服務規范，制定切實可行的相關制度等，使中介服務機構在促進交易市場發展、提高交易效率等方面發揮更大作用。把中介機構打造成買賣雙方的橋梁和紐帶，發揮政府房屋交易行為中的“助手”作用，破解中介管理難題，使其真正成為繁榮房地產交易市場、促進整個房地產行業健康發展的有生力量。

陳品祿/責任編輯endprint