商品房現(xiàn)售備案之我見

孫文平

有的城市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對開發(fā)企業(yè)申請的商品房現(xiàn)售頒發(fā)《商品房現(xiàn)售備案證書》，并將該證書認定為商品房現(xiàn)售的法律依據(jù)，筆者認為此種做法頗為不妥，存有一定的風險性，值得重視、探討。

一、商品房現(xiàn)售的相關法律規(guī)定

2001年6月施行的《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號）第三條將商品房現(xiàn)售定義為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。并在第七條提出現(xiàn)售條件：商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書：②取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；③持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；④已通過竣工驗收；⑤拆遷安置已經(jīng)落實；⑥供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；⑦物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。同時，在第八條對商品房現(xiàn)售提出了辦理要求：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。不難看出，該辦法中對商品房現(xiàn)售提出了一些基本要求，開發(fā)項目需要具備基本交付條件，在竣工驗收后具備“形象上”合格即可；同時，要求開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售前要到開發(fā)主管部門備案，但是未規(guī)定開發(fā)主管部門出具《商品房現(xiàn)售備案證書》等證明。

2014年4月住建部《商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本》中對商品房現(xiàn)售提出了銷售依據(jù)條款，即“第二條 銷售依據(jù)：該商品房已取得（建設工程竣工驗收備案證明文件）《房屋所有權證》，備案號《房屋所有權證》證號為 ”，這與《商品房銷售管理辦法》有關現(xiàn)售的規(guī)定相比較，說明在經(jīng)歷近13年的工作實踐，住建部門對現(xiàn)售的依據(jù)有了新的要求，即商品房現(xiàn)售應該具有建設工程竣工驗收備案證明文件或者《房屋所有權證》。

而《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形中就包括：司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；未依法登記領取權屬證書的。《商品房銷售管理辦法》第二十三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設有抵押權商品房的，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已設定抵押權的商品房在未解除抵押前不能再行銷售給他人。

前述法律規(guī)定表明：商品房現(xiàn)售，作為一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，亦應該具有權屬證書；當存在司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的，或設有抵押的情況下，不可對外出售。而不是在開發(fā)項目竣工驗收后，開發(fā)企業(yè)向開發(fā)主管部門申請備案后就進行商品房現(xiàn)售，若是遇到查封、裁定、抵押，就算是購房者持有買賣合同也不一定能夠順利接房。

二、不動統(tǒng)一登記后的商品房現(xiàn)售困境

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施前，房地產(chǎn)管理部門（開發(fā)主管部門）既可負責房屋產(chǎn)權登記，同時掌控相關司法查封、行政裁定及抵押登記信息；又負責商品房預售、現(xiàn)售，并實現(xiàn)了數(shù)據(jù)共享、業(yè)務無縫對接，一般情況下能夠?qū)崿F(xiàn)商品房正常銷售，即商品房預售、現(xiàn)售時，一旦發(fā)生司法查封、行政裁定及抵押時，相關樓盤、商品房不能在網(wǎng)上銷售。而且，在商品房預售、現(xiàn)售的流程中，房地產(chǎn)管理部門是司法查封、行政裁定及抵押登記的直接辦理機構，直接將相關查封登記、抵押登記信息與商品房樓盤信息關聯(lián)，實現(xiàn)無縫管理，不存在業(yè)務風險。在此基礎上看商品房現(xiàn)售的依據(jù)是建設工程竣工驗收備案證明文件或者《房屋所有權證》都是沒有問題的。

而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后，房屋登記的職能轉(zhuǎn)交給國土部門不動產(chǎn)登記機構，這就意味著此前房地產(chǎn)管理部門融房屋產(chǎn)權登記、查封登記、抵押登記與網(wǎng)上樓盤商品房銷售于一體的局面被打破，如何在不動產(chǎn)登記機構和房地產(chǎn)管理部門（開發(fā)主管部門）之間實現(xiàn)房屋登記信息的互聯(lián)共享、即時傳遞成為當務之急，否則業(yè)務就會出現(xiàn)空檔、漏洞。如開發(fā)企業(yè)在不動產(chǎn)登記機構辦理了開發(fā)項目的權屬登記，隨后又有了抵押登記、查封登記等禁止轉(zhuǎn)讓的情況，而房地產(chǎn)管理部門若仍舊依據(jù)建設工程竣工驗收備案證明文件甚至《商品房現(xiàn)售備案證書》作為商品房現(xiàn)售的依據(jù)，則會出現(xiàn)商品房在不動產(chǎn)登記機構被查封、抵押后，房地產(chǎn)管理部門不能同步共享該房屋權利狀態(tài)，對開發(fā)企業(yè)與買房人的現(xiàn)售合同仍予以備案，這無疑是對購房人合法權益的重大威脅，莽然行動必將引發(fā)購房糾紛，對房地產(chǎn)管理部門而言甚至有可能是引禍上身。

三、建議

綜上所述，在房屋登記、不動產(chǎn)登記改革的背景下，要對商品房現(xiàn)售的條件與管理重新認識，認清商品房現(xiàn)售的本質(zhì)，改變多年前房地產(chǎn)市場發(fā)展初期對商品房銷售的粗淺認識——房屋竣工驗收、基礎配套和公共服務設施完善、物業(yè)服務到位僅僅是商品房現(xiàn)售外在的“形”，而開發(fā)企業(yè)能否現(xiàn)售，還是要首先回歸到企業(yè)是否擁有房屋、不動產(chǎn)完整權屬、是否處于可售狀態(tài)；而不可以抱守原有的概念，仍舊認為可以以建設工程竣工驗收備案證明文件甚至《商品房現(xiàn)售備案證書》作為商品房現(xiàn)售的依據(jù)。

在不動產(chǎn)登記與商品房銷售分屬兩個單位的情況下，房地產(chǎn)管理部門要積極推動與不動產(chǎn)登記機構的協(xié)商、合作，將商品房現(xiàn)售樓盤信息與不動產(chǎn)權屬系統(tǒng)關聯(lián)、信息共享，確保實現(xiàn)在商品房權屬狀態(tài)正常情況下的開發(fā)企業(yè)依法銷售現(xiàn)房、合同備案，以實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的有效監(jiān)管。

陳品祿/責任編輯endprint