與不動產權屬證書有關的兩個問題

某市登記機構詢問兩個與不動產權屬證書有關的問題：一、張某在婚姻關系存續期間購買了一套商品房，2003年申請房屋所有權登記時，用張某一個人的名義申請并領取了房屋所有權證，在2006年，又以其妻的名義領取了該房屋范圍的國有土地使用權證。現張某和其妻要求換領兩人共有的不動產權屬證書。對此，我們應如何辦理？二、薛某向我單位申請遺失補證，在刊登遺失聲明后，有王某來我單位反映：薛某的房屋所有權證并未丟失，是薛某向他借款而將房產證質押，并向我單位出示了該房屋所有權證。問：遺失聲明一經刊登，該證書是否失效？我們是否應該停止遺失補證這個程序？

金紹達：一、張某在婚姻關系存續期間購買的房屋雖然以張某一個人的名義申領了房屋所有權證，但與房屋屬于兩人共有的實際狀況不符，造成了登記簿記載的權利與實際權利狀況不一致。張某之妻申領國有土地使用權證是在房屋所有權登記之后，按《城市房地產管理法》第六十一條的規定，“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，……更換或者更改土地使用權證書”。張某之妻申領國有土地使用權證時，張某已領取了以其名義登記的房屋所有權證，因此，應當憑變更后的房屋所有權證書申請，而不應將土地使用權登記為其妻所有。這樣做不但造成了房屋所有權和土地使用權權利主體不一致，也與實際的權利狀態不一致。因此，在申領不動產權屬證書時，應當通過更正登記一并予以更正。

二、不動產權屬證書并非有價證券，不能進行流通或是用以質押，私相授受權屬證書對不動產權利來說沒有任何意義。薛某的權屬證書無論是出于他自愿還是被王某惡意拿走，權屬證書都不是遺失。薛某以遺失為由申請補領，就是一個不實的申報，因此，登記機構不應予以補發。

按《不動產登記暫行條例實施細則》規定，權屬證書遺失而申請補發的，登記機構會刊發不動產權利人的遺失聲明。遺失聲明所起的作用雖然沒有明文的規定，但是普遍地認為：在遺失聲明刊發之時起，該證書如被他人冒用，權利人對此不承擔法律責任。登記機構頒發一項證書有嚴格的審批程序和規定，也不能輕易宣布其作廢，當事人哪來的權利宣布其作廢呢（《不動產登記操作規范（試行）》附錄“不動產權證書/登記證明遺失（滅失）聲明”樣張中由當事人聲明其作廢的表述實屬不妥）？所以，刊發遺失聲明并不必然導致該權屬證書無效，只有在不動產登記機構補發并在補發的權屬證書上注明“補發”字樣后。原證才失去效力。因此，薛某認為遺失聲明刊登后原證作廢沒有法律依據，薛某的權屬證書一旦索回，仍然可以使用。

陳品祿/責任編輯endprint