邁向精準保障的共有產權住房

郭偉明

近兩年，國家關于發展租賃市場的文件頻頻出臺：去年6月，國務院辦公廳出臺《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，完善公租房是發展住房租賃市場的重要措施之一；今年5月，住房和城鄉建設部《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》面向社會公開征求意見，進入立法程序；今年7月，住房和城鄉建設部等部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，12個城市被列入了首批住房租賃試點……在“房子是用來住的，不是用來炒的”的總體定位下，發展租賃市場和公租房具有天然的必要性和正當性，是否發展出售型保障房和發展什么樣的出售型保障房就成為值得深思的問題。

應該看到，除了公租房這種兜底保障方式，還有一些家庭結構穩定，又買不起商品房的中低收入群體，他們抱著有恒產者有恒心的想法，迫切希望有產權型保障房的保障方式，更好地滿足家庭穩定居住的長遠預期。而尋找一種既能保障基本居住，又能避免投機牟利的出售型保障房方式，就成為問題的關鍵。

近日，《北京市共有產權住房管理暫行辦法（征求意見稿）》面向社會公開征求意見，引起社會熱切關注。從征求意見稿來看，供應對象被嚴格限定為無房家庭，并且對于單身申請年齡、離異年限、原住房轉出記錄等作了限制，規避蒙混過關漏洞。共有產權的最大亮點是政府代持機構和個人共同購買并持有房屋產權，購買比例根據項目不同靈活確定，減輕了家庭購房壓力，并且滿足非本市戶籍家庭住房需求的房源不少于30%，激發城市活力。在房屋再上市退出方面，已購共有產權住房不滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額，政府代持機構有優先購買權，并且購買人也可按市場價格購買政府份額后獲得商品住房產權。共有產權住房通過物權的共有，從法理上明晰了各自權利義務，為政府規范房屋使用和明確各自利益分成提供了依據，更重要的是，通過項目持有比例不同，打通了經濟適用房、限價商品房等保障房的界限，使出售型保障房真正從保障對象出發，實現了精準保障。

回顧住房保障的發展歷史，出售型保障房的演變經歷了若干階段，回歸居住屬性和保障屬性的趨勢十分明顯。1998年開始推出經濟適用房時，還帶有深化住房制度改革、促進住房商品化、培育經濟增長點的烙印。2007年國家對經濟適用房政策作出重大調整，嚴格限定準入條件和建設標準，使經濟適用房回歸保障屬性。而今北京從保障家庭實際需求出發，在精準定位、精準審核、精準建設、精準分配、精準定價、精準退出的基礎上，從細節上下功夫推出共有產權住房，為深化住房供給側改革和保障住有所居作出了有益的嘗試。

陳品祿/責任編輯endprint