收費在不動產登記工作中的應用

吳則明

落實不動產統一登記制度，實行房屋所有權及其建設用地使用權一體登記，原來住房及其建設用地分別辦理登記時收取的登記費，現統一整合調整為不動產登記收費。在各不動產登記機構收費中如果標準掌握不準確，或在登記系統中收費環節放置不合理的話，不但會影響不動產權利人的合法權益，也會造成國有資產流失。

一、目前不動產登記收費政策規定

2016年12月6日，國家發展改革委和財政部聯合下發了《關于不動產登記收費標準等有關問題的通知》（發改價格規〔2016〕2559號文），規定住宅類不動產登記5種類型收費標準為每件80元；非住宅類不動產登記6種類型收費標準為每件550元；核發一本不動產權屬證書不收取工本費，每增加一本加收證書工本費10元；4種情形減半收取登記費，同時不收取第一本證書工本費；有8種情形免收不動產登記費，同時免收第一本不動產權屬證書的工本費；還有4種情形只收取不動產權屬證書工本費10元。同時對不動產登記單元 、不動產登記計費單位、不動產登記費的繳納和規范做出了明確規定。

二、不動產登記單元的界定與費用收取

不動產登記單元（發改價格規〔2016〕2559號定義），是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間，包括獨立的幢、權屬界線封閉的空間，以及區分套、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的空間。也就是說，房屋的不動產單元大可以到幢，小可以到間。根據《商品房銷售管理辦法》第十二條規定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售，根據這一規定，商品房住宅的不動產登記單元最小為套。商品房不動產單元在商品房預售環節就已經界定好了，到開發商申請不動產首次登記時就要按照已經界定好了的不動產登記單元進行登記收費。比如說，一幢樓有住宅房屋36套，開發商就要按照36×80元的標準來繳納不動產登記費，如果登記的房屋是非住宅就要按照36×550元的標準來收取登記費。在原來繳納費用的時候有不少業主也提出過異議，有人認為住宅可以按照36×80元的標準來繳納，但非住宅登記費就應該繳納一個550元。這種理解是不正確的，有一定的偏差。按照這個理解，36套房屋住宅繳納登記費36×80=2880元，而36套非住宅界定為一個單元繳納550元，這樣住宅的費用負擔就要大于非住宅。在國家規定住宅80元和非住宅550元時的本意是，非住宅的承擔費用要高于住宅的費用標準，這種理解與政府收費規定的本意相違背，所以開發商進行房屋首次登記時，不動產登記費就要按照先前界定好的不動產單元，住宅單元數×80元和非住宅單元數×550元的總和收取。

三、不動產抵押權登記費用的收取

在房管部門辦理房屋登記時，關于抵押權登記費的爭議頗多，包括抵押權登記費由誰來承擔的問題和多單元非住宅抵押權費如何繳納的問題。在房屋抵押權登記時，大多是房屋所有權人繳納登記費。2014年4月3日山東省物價局魯價費發〔2014〕45號文第二條規定，實施房屋抵押權登記的，房屋登記費由登記為權利人的一方繳納。但很多金融部門還是不愿意承擔這部分費用，大多采取金融部門繳納，最后轉嫁到借款人身上的方式，還有少數銀行直接讓借款人繳納，威脅借款人不繳納不放款。發改價格規〔2016〕2559號規定，不動產抵押權登記，登記費由登記為抵押權人的一方繳納，向購房人提供抵押貸款的商業銀行，不得把辦理抵押權登記的費用轉嫁給購房人承擔。申請人以同一宗土地上多個抵押物辦理一筆貸款，申請辦理抵押權登記的，按一件收費。非同宗土地上多個抵押物辦理一筆貸款，申請辦理抵押權登記的，按多件收費。也就是說，不是同一宗土地上或者不是為辦理同一筆貸款的，都不符合按一件收費的規定，要按多件收費。向購房人提供抵押貸款的商業銀行，不得把辦理抵押權登記的費用轉嫁給購房人承擔。

四、不動產登記費在不動產登記程序中的收費環節

國土部《不動產登記操作規范》中規定，不動產登記機構辦理不動產登記，按照啟動、審核、登簿的程序辦理，沒有明確收取登記費在哪個環節。在實際工作中，有把收費放在領證環節的，也有把收費放在啟動受理環節的。根據實際操作經驗和法律規定，筆者認為放在登簿之前的環節最為合理，根據《物權法》第十四條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。也就是說，只要是登記事項記載于登記簿，不管權利人是否繳費、是否領證，物權登記的效力已經產生。實際工作中，有些人故意不繳費、不來領證，不但影響國家財政收入，對于那些守法按規定繳費的業主也不公平。所以，收費環節在不動產登記程序中放在登簿環節之前，既公平合理便民利民，又便于不動產登記機構的管理。

陳品祿/責任編輯endprint