不動產登記大數據分析應用的時代價值

張瀠文++吳春岐+++李裕瑞

近年來，國家高度重視大數據產業的發展，并相繼出臺實施了一系列政策文件，將大數據戰略上升為國家戰略。數據信息作為生產資料，已成為一種寶貴資源和稀有資產，數據挖掘分析工作正成為一項新業態，方興未艾。與此同時，不動產是每個人擁有的重要財產組成，是各類經濟社會活動的重要載體。不動產登記工作屬于一項社會基礎性工作，事關國計民生和人民福祉，社會各界既高度關注，也寄予厚望。隨著不動產統一登記制度在全國全面落地，我國已經基本進入不動產統一登記時期，取得了重大改革成效。按照不久前全國國土資源管理工作會議精神，2017年底將全面實現全國各級不動產登記信息管理基礎平臺接入工作，積極推進存量數據整合匯交。在此背景下，依托全國四級聯網的不動產登記信息管理基礎平臺，在保障數據信息安全共享與傳送的前提下，開展不動產登記大數據研究與實踐應用，對海量數據進行統計、分析、挖掘和人工智能加工，能夠充分發揮不動產登記大數據的資源資產屬性，將會創造出意想不到的價值，尤其對促進政府及部門科學決策，建設服務政府、責任政府、法治政府，實現國家治理體系和治理能力現代化具有十分重要的時代價值和現實意義。

一、不動產登記大數據的類型和內容分析

根據《國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發〔2015〕25號）規定，現行不動產登記數據涉及土地、房屋、林地、水域等各類不動產，內容龐雜，指標繁多，信息多元。全面掌握不動產登記數據資料的類型、內容、特征，是對其深度挖掘開發利用的前提和基礎。

一是從數據內容看，不動產登記數據信息主要包括自然狀況信息、權利狀況信息及其他信息三類；其中，自然狀況信息包括不動產的面積、價格、等級、用途、位置、容積率等；權利狀況信息包括不動產的所有權、用益物權（建設用地使用權、土地承包經營權等）、擔保物權（抵押權）等各類型權利的主體、客體、內容等；其他信息主要是不動產登記簿上記載的提示類信息（異義登記等）和限制類信息（預告登記和查封登記等）以及相關附記的其他信息（如證書換發、補發信息）等。

二是從數據類型看，這些信息又分為屬性類信息（權利主體的姓名、不動產的座落位置等）、數值類信息（面積、價格、抵押金額等）和空間類信息（宗地圖、房屋分層分布圖等）等。以不動產登記信息管理基礎平臺為依托，通過對上述各類海量不動產登記數據信息的系統梳理、科學分類、深入挖掘和全面加工，綜合應用定性分析、定量模型、GIS等現代技術手段，可以形成準確、全面和直觀的分析結果，能夠為經濟發展、社會穩定、環境保護、公共服務以及國家安全等多領域預測預警和實時決策提供有力支撐，強力助推國家治理體系和治理能力現代化這一戰略目標的實現。

二、不動產登記大數據分析應用的四大重點領域和未來方向

不動產登記大數據的龐雜性和多樣化，決定了其分析應用時代價值的多樣性。筆者認為，新時期我國不動產登記大數據分析應用的重點領域和未來方向主要體現在以下四方面。

一是，不動產登記大數據分析應用是實現房地產市場調控科學決策、構建房地產市場調控長效機制的重要基礎。落實好“房子是用來住的、不是用來炒的”重要指示，科學調控我國房地產市場，構建一套符合實際的房地產市場調控長效機制，確保我國房地產市場平穩有序發展，始終是當前各級政府及有關部門的工作重點。隨著不動產統一登記制度改革落實，不動產登記數據資料必將在未來國家房地產市場調控中發揮不可估量的作用。依托海量的不動產登記數據信息，可以從周報、月報、季報、年報等不同時間跨度，一方面對能反映房地產市場現狀及動態變化趨勢的指標數據（如數量、規模、結構、金額等）進行全面匯總、分類統計和實時跟蹤；另一方面對房地產市場的參與主體、交易客體、區域分布、熱點形勢及供需矛盾等進一步細化研究，從而實現對房地產市場形勢的準確把脈，及時研判市場的冷、暖、熱實情，實時做出預報預警。不但可以有針對性地出臺和落實房地產調控政策，應對短時之需，確保房地產市場平穩運行，還可以指導房地產調控計劃和規劃的科學編制，服務國家乃至地區性房地產市場調控長效機制的建立，保障經濟社會的健康有序發展。

二是，不動產登記大數據分析應用是科學有效防范金融風險、確保金融安全和國家安全的重要抓手。科學有效防范金融風險，保障國家金融安全，是經濟社會可持續發展的應有之義，是我國現代政府治理能力的基本要求，尤其在全球金融危機之后，這一問題顯得尤為重要。眾所周知，不動產既是資源，也是資產，更是資本，具有“三資一體”的基本屬性。在現代市場經濟活動中，不動產抵押融資扮演著越來越重要的角色。我國采取不動產抵押登記生效模式，不動產登記資料中具有大量的抵押融資信息。為此，可以依托不動產登記信息管理基礎平臺，及時抽取不動產抵押的規模、結構、強度信息，了解不動產抵押人主體（自然人、法人、其他組織等）、抵押權人主體（各大商業銀行等）的類型及其抵押投放額度，分析不同類型不動產（建設用地、住宅、商業等）抵押的規模、抵押強度及其動態變化，可以為國家金融政策的制定提供“風向標”和“晴雨表”，便于科學有效地防范金融風險，確保金融市場安全乃至國家安全，為經濟社會平穩發展保駕護航。

三是，不動產登記大數據分析應用是加強現代城市管理、優化城市功能、提升城市品質、建立現代宜居城市的重要支撐。加強城市管理是政府及部門的一項重要職責，其水平高低事關社會每一個人的切身利益。除了傳統的城市規劃統領管控、公共治安管理和公共服務供給等手段外，及時研判和科學應對社會公眾消費水平的高端化、多元化，聚焦好和履職好供給側改革，科學優化調整城市功能布局和空間結構，已經成為現代城市管理的一個新課題。不動產登記數據資料分析在此領域同樣具有大有可為的空間。從不動產登記的客體類型（如商業類房地產、住宅類房地產、公共服務類房地產、工業廠房或平房、樓房等）以及不動產的自然狀況信息（價格、年份、容積率、建筑密度、位置）等入手，對不動產登記數據的統計、分析，能夠為城市規劃、疏解拆遷、城市更新、品質升級等城市管理實操提供成本測算、可行性研究，進而為城市功能完善升級提供一手直接依據，同時也可實時反映以往政策落實的績效。此外，通過不動產登記數據的空間聚類分析，還能夠及時發現新型產業功能集聚趨勢，在規劃先行、引導為主的理念下，為區域產業發展和城市功能重塑提供科學支撐。

四是，不動產登記大數據分析應用是提升社會公共服務水平、維護社會穩定、加強和創新社會管理、服務民生大計的重要保障。民生是社會發展之根本，“解民生之多艱”是政府工作的基本目標導向。按照中央要求，加強和創新社會管理工作是一項復雜系統工程，既需要以確保社會基本穩定為前提，更需要強化做好社會公共服務領域各項工作，全面提升社會公共服務水平。不動產登記資料中的權利人類型（如年齡、籍貫等身份信息）以及登記時間等信息中蘊含著大量的參考價值資料。如提供房地產登記的指標數據，可以了解新增產業、居住集聚區域，合理規劃交通基礎建設，為目標靶區提供更充分的公共交通、娛樂購物等基本公共產品供給。再如，結合區域房地產交易的頻度和人員組成等信息，可以及時研判適齡兒童教育數據和結構，超前謀劃、合理配置教育資源等。通過不動產登記涉及的各類權利人主體類型等信息分析，可以全面了解不動產權利人的區域來源、年齡結構、生活習慣、風俗人情（民族），全面掌握區域人員結構、產業結構、經濟活躍程度和人口流動程度，為統籌做好社會穩定維護，加強和創新社會管理服務水平提供最直接的客觀依據和針對性的工作指導。

嚴格意義上講，單從政府職能轉變和治理能力的宏觀角度看，不動產登記數據資料分析的意義絕非限于上述所論，例如它還在高效服務政府稅收、強化各類不動產管理和生態環境保護等方面同樣具有重要意義。此外，從微觀角度看，不動產登記數據分析對規范和提升不動產登記工作而言同樣具有重要價值，例如，登記機構可以依托網上申請預受理，及時研判形勢，實時調配人員力量和窗口數量，優化業務流程，創新服務方式，提升服務水平等，從而為這項改革工作創造良好的成長環境。

總之，雖然我國《不動產登記暫行條例實施細則》已明確強調不動產登記信息作為大數據，具有極強開發潛力和應用前景，并對此做出了倡導性規定，但總體看這項工作仍處于起步醞釀和初步探索階段，各地均尚未邁出實質性步伐。今后時期，盡快啟動開展不動產登記大數據研究與實踐應用工作，將是我國不動產登記工作的生命力所在。

陳品祿/責任編輯endprint