司法部公證五條禁令對登記機構(gòu)的四點啟示

崔文強

司法部在2017年8月14號以司發(fā)通〔2017〕83號文的形式發(fā)布了公證五條禁令，其目的旨在嚴肅公證執(zhí)法紀律，規(guī)范公證執(zhí)業(yè)行為，加強公證管理和確保公證質(zhì)量。因為涉及房產(chǎn)、金融詐騙等行為已經(jīng)嚴重影響了公證公信力。筆者看來，此種行為不僅及于公證有不利影響，其于公證息息相關(guān)的不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)交易、金融信貸等均有惡劣影響，不僅破壞了不動產(chǎn)登記的公信力，損害了交易相對人的利益，同時影響交易秩序，與社會穩(wěn)定無益。故而司法部此番發(fā)文可謂久旱之后的一場甘霖，作為登記機構(gòu)，亦應(yīng)自其文件精神中得到一些啟示，以期對登記實務(wù)和風(fēng)險防控有所裨益。

啟示一：對身份資料和身份核實的把控要從嚴。以虛假身份申請登記，歷來是登記機構(gòu)審核難點，稍有不慎便可能查驗不出而導(dǎo)致登記錯誤，進而造成權(quán)利人受損，登記被索賠而涉訴。而自文件精神來看，公證采告知義務(wù)，精神施壓輔之以證件視讀、單獨談話，交叉印證，身份識別，對臨時身份證予以到公安機構(gòu)核實查驗身份資料等方式，把握身份之真實。然而遺憾的是登記機構(gòu)在審核能力上以及資源的軟硬件配置上均達不到公證機構(gòu)的水準(zhǔn)，要想從嚴把控身份信息核實，尚有很長的路程。首先，對于核驗方式的借鑒。可借鑒公證機構(gòu)的核驗方式，如證件視讀、詢問證件號碼、家庭住址、發(fā)證機關(guān)等，輔之以交談的形式，綜合判斷申請之真?zhèn)巍Ｆ浯危瑢τ诤蓑炘O(shè)備的更新提升。針對聯(lián)網(wǎng)證件讀取設(shè)備、指紋核驗設(shè)備等可考慮予以引進。再次，對于核驗溝通機制的建立。與公安、民政、稅務(wù)等機構(gòu)建立有效的溝通機制，針對申請人的身份信息采互通核驗的方式識別真?zhèn)巍?/p>

啟示二：面對不動產(chǎn)處分的全權(quán)委托要謹慎。登記實務(wù)中很多自然人處分不動產(chǎn)的委托往往采用全權(quán)委托模式，這也是以往公證機構(gòu)出具此種公證的慣用模式。但是，實踐中已然證明此種委托模式弊端較多，很容易造成委托事項不明而引發(fā)不必要的爭議，而作為登記機構(gòu)亦可能因未仔細審核委托事項而陷入涉訴的境地。此番司法部明確禁止所涉不動產(chǎn)處分的全權(quán)委托公證，采“重大事項一次一委托”的原則，故而針對受托人代為申請涉及不動產(chǎn)處分的相關(guān)登記時，針對當(dāng)事人提交公證書的，應(yīng)予以仔細核驗委托事項，避免委托事項擁擠于一項公證書中，而應(yīng)針對解除抵押、出售、抵押等分別出具公證書，并核驗公證書中是否存在“委托不可撤銷”之字眼。針對未提交公證委托書的情形，自然人親自至登記機構(gòu)委托的，亦應(yīng)借鑒公證機構(gòu)做法，采重大事項一次一委托原則，明確委托權(quán)限及委托時間，告知委托撤銷的應(yīng)由委托人及受托人親自至登記機構(gòu)提交申請。

啟示三：因民間借貸申請的相關(guān)登記審核要慎重。文件中第二項和第四項可謂有著濃厚的社會背景，司法部之所以明確予以禁止，是因為實務(wù)中此種現(xiàn)象時常出現(xiàn)，嚴重影響了金融及交易秩序和社會穩(wěn)定。實踐中，許多民間借貸，尤其是個人與個人之間的借貸，其往往為非正規(guī)的小貸公司借貸業(yè)務(wù)所披的合法外衣。其采個人與個人之間借款，繼而申請抵押登記的形式申請登記，此時自其申請人身份及其登記材料來看，似乎并無瑕疵，然而其嗣后的登記申請卻往往存在極大風(fēng)險，恰如文件第四項所指，名為委托實為擔(dān)保，很多民間借貸在出具借款之時便要求借款人配合出借人至公證機構(gòu)辦理委托處分不動產(chǎn)的委托公證，而其形式往往為全權(quán)委托的形式，如此一來，倘若發(fā)生借款人到期不能還款或約定情形，出借人便持委托公證書至登記機構(gòu)申請辦理處分不動產(chǎn)的登記，隨后變現(xiàn)，如此便省去了經(jīng)抵押而需采司法程序?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)的繁瑣。然而，此種委托卻并非真實的委托處分意思表示，有違公平原則，很多借款人囿于法律意識淡薄，多出于對公證事項的不理解以及基于出借人的壓力，在不知情或者被脅迫的情形下配合做出了委托處分的公證文書，倘若此種文書泛濫，勢必對正常的金融秩序、交易秩序乃至司法程序造成沖擊，必須加以干涉并禁止。

同時，實務(wù)中亦常出現(xiàn)一種民間借貸委托辦理抵押登記而公證的情形，出借人和借款人共同至公證機構(gòu)出具委托書，由借款人委托出借人至登記機構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)，繼而由出借人自己持借款人所提供擔(dān)保的不動產(chǎn)權(quán)證書及公證文書申請抵押登記。此種情形下，出借人與借款人若未簽訂借款合同，登記機構(gòu)在審核公證文書后，其中未有代為簽訂借款合同授權(quán)的，應(yīng)明確予以告知不予受理。

針對此種借貸而申請的相關(guān)不動產(chǎn)登記，應(yīng)仔細加以審核，查實委托人與受托人之間的關(guān)系，司法部文件明確禁止非金融機構(gòu)合同的認證，不得由公證機構(gòu)出具賦予其強制執(zhí)行效力的公證，雖然其打擊面未免過寬，但仍可見司法部借公證打擊信貸亂象的信號。對于民間借貸的委托及公證書內(nèi)容，尤其是委托事項、時間期限及其相互關(guān)系有必要仔細予以審核詢問。

啟示四：未經(jīng)實質(zhì)審查不得出具公證書的要求，為登記機構(gòu)辦理可不經(jīng)公證申請登記的登記業(yè)務(wù)提供了更高標(biāo)準(zhǔn)的要求。文件中提出公證機構(gòu)、公證員應(yīng)盡到更高標(biāo)準(zhǔn)的審查注意義務(wù)，不得片面依賴書面證據(jù)而忽略溝通交流，不得只重程序而輕實體內(nèi)容審查。固然登記機構(gòu)其職責(zé)并非如公證機構(gòu)那般，其針對登記事項的審查亦未明確實質(zhì)審查還是形式審查，但是針對一些特殊類業(yè)務(wù)，如先前一直采“公證前置”之慣例的繼承類登記業(yè)務(wù)，在不經(jīng)公證而申請人提起申請的情形下，登記機構(gòu)是否亦無須采實質(zhì)審查的模式而審核當(dāng)事人申請呢？顯然書面材料的審核加之各個材料的相互印證能夠證明一定的申請事項真實性，但必要的核實仍不可或缺。故而筆者以為，登記機構(gòu)面對此種業(yè)務(wù)應(yīng)如文件中所提及的那般，持“合理懷疑”的態(tài)度，同時可學(xué)習(xí)借鑒公證機構(gòu)處理類似業(yè)務(wù)的經(jīng)驗，避免陷入輕信書面材料、只注重形式的誤區(qū)。然而此種高標(biāo)準(zhǔn)的要求，尚需要求登記機構(gòu)完善自我配置，包括但不限于人員、設(shè)備等軟硬件設(shè)施，強化相關(guān)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。同時值得注意的是，登記機構(gòu)針對相關(guān)事項可以進行核實調(diào)查的權(quán)限，賦予其的“法律”位階較低，《不動產(chǎn)登記暫行條例》僅規(guī)定在可能存在權(quán)屬爭議的情形下，登記機構(gòu)可以向相關(guān)申請人、利害關(guān)系人等進行調(diào)查。《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》在繼承類業(yè)務(wù)中賦予了登記機構(gòu)一定的核實權(quán)，但其權(quán)利并未明確，可操作性亦不強，在具體實施時是否會遇到阻力亦不可知，故而在法律層面，尚需得到有效支持，通過實踐逐漸推動立法的革新進步。

陳品祿/責(zé)任編輯endprint