從中央政治局會議看下半年房地產市場走勢

成立

中共中央政治局7月24日召開會議，肯定了今年上半年經濟增長的總體形勢，確立了下半年經濟工作“穩中求進”的總基調。在房地產方面，今年4月25日中央政治局會議提出“要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制”，而此次中央政治局會議則表述為“要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制”。由此可見，中央對房地產的態度變得更加重視，調控思路也更加清晰。

一、“穩”字當頭，房地產調控政策將長期持續且相對不變

隨著供給側改革的成效逐漸顯現，今年上半年我國經濟保持了穩中向好的良好局面，本次中央政治局會議連用四個“把握”和三個“確保”強調“穩增長”和“控風險”之間的平衡。與之前的政治局工作會議相比，本次政治局會議還特意強調了“保持社會大局穩定，盡職盡責為黨的十九大召開創造良好環境”。在中央以十九大召開前維穩作為前提下，對宏觀經濟和社會民生影響廣泛的房地產政策也將保持長期持續且相對不變。跟以往“自上而下”的房地產調控路徑不同，本輪房地產調控是“自下而上”的，供需兩端發力，范圍逐步擴大、力度逐步升級。從需求端來看，從去年四季度至今，全國已有60個以上地級城市和超過30個縣市出臺調控政策，累計發布調控政策超過170余次。其中，一二線城市基本已經將傳統的“限貸、限購”升級為“限購、限貸、限價、限售、限商”的“五限”政策。從供給端來看，今年4月，國土部聯合住建部出臺了《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，將住宅用地供應計劃與城市庫存消化周期相掛鉤；7月，九部委聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出將采取多種措施加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場。筆者在2017年5月19日的《中國國土資源報》上曾撰文推斷——“本輪房地產調控的態度是上下統一而且十分堅決的，在房地產長效機制建立的過程中，因城施策的調控政策將持續下去，而不像以往的調控在一個較短的周期內出現反復”。此次中央政治局會議的表述也充分證實了筆者的判斷。

二、市場穩定的前提是價格穩定，房價短期相對平穩、長期溫和增長的趨勢可期

雖然“穩定房地產市場”的表述在過去中央的房地產調控文件中屢見不鮮，但在本次中央政治局會議上被再次提出，卻非“老調重彈”。首先，一二線城市房價得到有效控制，整體去庫存形勢良好。根據國家統計局的數據，2017年6月，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續9個月回落，二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續7個月回落。與此同時，商品房待售面積64577萬平方米，比5月末減少1441萬平方米，為22個月以來的最低值。其次，政策穩定和市場改革將在未來利好房地產市場的發展。由于房地產業在國民經濟中的特殊地位，過去潮汐式的調控政策主要是跟隨經濟形勢變化的需要，由此導致政策信號的失靈和市場的非理性增長。從今年的經濟形勢來看，一季度GDP增長6.9%超預期，二季度繼續保持6.9%的增速，這意味著我國宏觀經濟穩中向好的態勢已基本確立，從而為保持調控政策持續性、穩定房地產市場價格、進而構建房地產長效機制創造了良好的機會窗口。而當前政策穩定所發揮的作用和未來市場改革所釋放的紅利將再長期利好房地產市場。最后，在金融改革短期難以突破的情況下，房地產仍將是居民資產配置的重要渠道。金融市場和房地產是當下我國的兩個資金蓄水池。本次中央政治局會議在金融工作上基本延續了習主席在全國金融工作會議上的講話精神，不同的是，“加強金融監管”被放在了更加突出的位置，而“深化金融改革”則未提及。這說明在宏觀調控層面上，保持金融系統的穩定優先于金融改革和創新。當前在市場上投融資渠道相對狹窄的狀況短期內難有改觀的情況下，本身具有保障增值屬性的房地產仍將在未來很長一段時間內成為居民資產配置的重要內容。

三、從“加快研究”“加快形成”到“加快建立”，房地產長效機制的時間表開啟

2016年12月召開的中央經濟工作會議上提出要“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落”。此時中央對于房地產長效機制的表述還不能清晰，只是提出了未來房地產調控的一個大方向。2017年4月召開的中共中央政治局會議明確提出“要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制”。從“研究”到“形成”，說明中央已經就房地產長效機制的內容有了初步的思路和框架。本次中央政治局會議則明確“要加快建立房地產長效機制”，這意味著中央不僅正在推動房地產長效機制的政策設計，而且希望盡快實現政策的落地。筆者認為，無論是過去的“一刀切”式行政干預，還是當前“因城施策”的供需兩端調控，本質上都是調節市場波動的短期政策，而房地產市場長期畸形發展的根源在于土地制度、財稅制度、戶籍制度和收入分配制度等頂層設計的先天缺陷。房地產長效機制也并不是單一的制度設計，而是切合供給側改革的方向，通過建設城鄉統一土地市場來放松房地產供給約束，同時加快收入分配制度和戶籍制度改革來解除房地產供給抑制，并采取推進保障性住房建設、大力發展住房租賃市場、加大中端住房市場支持、推動房地產稅立法等政策措施以優化房地產供給結構、提升房地產供給效率。

李求軍/責任編輯endprint