從“深圳式舊改”看大城市存量空間盤活的潛力

李宇嘉

一、樓市加速進入“存量時代”

種種跡象表明，樓市加速進入“存量時代”。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年我國常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)到57.4%，進入60%-80%的中低速增長期。考慮到社會保障深度不夠，我國不能奢望達(dá)到發(fā)達(dá)國家80%的城鎮(zhèn)化率。同時，2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，超過發(fā)達(dá)國家平均水平，城鎮(zhèn)戶均擁有住房1.1-1.3套。由此，在住房回歸居住屬性的定位下，由增量開發(fā)主導(dǎo)的新房市場趨于穩(wěn)定和成熟，基于二手房流通和房屋資產(chǎn)管理的存量時代已經(jīng)來臨。

2016年以來，雖然樓市銷售創(chuàng)歷史新高，但開發(fā)投資增速回升幅度不大，主要是消化庫存、存量收購（占龍頭開發(fā)商新增項目40%）。同時，旨在制定金融風(fēng)險處置架構(gòu)的全國金融工作會議（五年一度）即將召開，防風(fēng)險上升到國家戰(zhàn)略的背景下，本次會議將是本世紀(jì)以來持續(xù)近20年的金融風(fēng)險“騰挪”轉(zhuǎn)向“出清”的轉(zhuǎn)折點。金融從“去管制”“加杠桿”轉(zhuǎn)向“強管制”“去杠桿”，而樓市存量時代對資金的需求下降，作為新房開發(fā)的原動力，資金信用將開始收縮。

對于嗅覺靈敏的開發(fā)商來說，順應(yīng)“存量時代”轉(zhuǎn)型的進程已經(jīng)主動開啟。比如，王健林不堪“負(fù)重”，把631.7億元的重資產(chǎn)賣掉；比如，潘石屹啟動“項目整售”，同時表態(tài)，租金回報低，銀行利率在提升，目前是出售項目的“高點”；再比如，房地產(chǎn)開發(fā)龍頭恒大宣布，自2017年開始，發(fā)展方向?qū)摹耙?guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，并將恒大地產(chǎn)更名為恒大集團。同樣，企業(yè)名稱去掉“地產(chǎn)”，改名為集團的還有遠(yuǎn)洋、雅居樂等，意在政策和市場全面收緊前謀求轉(zhuǎn)型。

二手住房交易“放量”增長，這是樓市“存量時代”到來的重要標(biāo)志。2016年，我國二手房交易額超過6萬億元，占住房交易總額的比例達(dá)到41%，而2008年這一比例僅為16.7%。從這個關(guān)鍵指標(biāo)看，我國樓市正處于快速向存量市場轉(zhuǎn)換的過渡期。特別是熱點城市樓市交易快速轉(zhuǎn)向二手住房，北京二手住房與新房銷售套數(shù)之比由2015年的2.2：1 提高至2016年的4.6：1，2016年二手房在商品住房成交中占比為85%，達(dá)到了發(fā)達(dá)經(jīng)濟體的水平，正在全面進入“存量時代”。

據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，2016年，上海、廈門、北京、深圳、南京等城市，二手住房交易套數(shù)分別達(dá)到新房的3.32倍、2.31倍、4.6倍、1.82倍和1.04倍，率先進入“存量時代”。蘇州、廣州、東莞、天津等，二手住房交易套數(shù)達(dá)到新房的0.97倍、0.81倍、0.80倍和0.78倍，正邁向“存量時代”；成都、重慶、濟南、杭州等城市，二手房交易套數(shù)分別達(dá)到新房的0.56倍、0.53倍、0.46倍、0.44倍，二手房交易剛好為新房交易的一半；近期調(diào)研獲悉，西安、太原等西部城市二手房市場今年也突然興起。2017年上半年，廣東二手住房交易達(dá)到新房的55%，比2016年上升了10個百分點。

租賃崛起是樓市“存量時代”的另一個標(biāo)志。近年來，熱點城市房價又上臺階，居民首次購房年齡推遲，北京首次購房平均年齡從2010年的30歲推遲至2016年的34歲。同時，房貸月供與房租的鴻溝拉大，而相繼進入社會的85后、90后和00后中間，很多是偏好租房的“單身貴族”。此外，外來人口居住穩(wěn)定性提升。2014年，2.53億城鎮(zhèn)外來人口，60%的攜配偶和子女一起流動。國家人口計生委報告顯示，2014年流動人口有2.45億，77%為80后，72%選擇租房居住。

為適應(yīng)“存量時代”需求的變化，用地及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也在向“存量利用”調(diào)整。近期，上海、北京、深圳、廣州、福州等多個城市披露大規(guī)模的供地計劃。要注意的并非是供地的量，而是供地結(jié)構(gòu)的本質(zhì)變化，即全面向保障房（主要是公租房）和自持的租賃住房轉(zhuǎn)變。比如，上海“十三五”新增供應(yīng)170萬套住房，租賃住房占60%；未來5年北京新增的150萬套住房中，租賃住房50萬套；深圳未來5年計劃供應(yīng)65萬套住房，保障性住房35萬套，70%為公租房。

同時，新增供地“自持并租賃”常態(tài)化。7月4日，上海發(fā)布2幅擬出讓地塊公告，用途都為“租賃住房”，競得人須將全部物業(yè)自持并出租。2016年以來，熱點城市供地附加“競自持”越來越普遍。2016年底以來，萬科、保利、金地、龍湖等房企，在北京、上海、廣州和佛山等城市競得16宗自持地塊，自持比例從36%-100%。2016年底至今，北京共出讓8宗自持地塊，萬科已在北京、廣州、佛山拿了5宗自持地塊。2016年，上海土地出讓均附加“15%自持”條款。

二、更新改造是樓市“存量時代”的增長點

目前，除流通領(lǐng)域顯現(xiàn)出明顯的“存量時代”特征，比如二手房交易和租賃放量，大城市城市更新和舊改也在提速，盤活存量物業(yè)實現(xiàn)溢價的長租公寓、房屋托管，存量房升級的家裝行業(yè)，專業(yè)化物業(yè)管理等房屋存量利用的衍生行業(yè)也迅速發(fā)展。此外，房屋再融資和REITs等不動產(chǎn)金融也開始起步。目前，國內(nèi)“類REITs”產(chǎn)品市場累計發(fā)行約400多億元，2016年發(fā)行規(guī)模就接近200億元。值得注意的是，樓市“存量時代”到來，并非意味著房地產(chǎn)對于經(jīng)濟的拉動功能下降了。由于樓市存量市場擁有較長的產(chǎn)業(yè)鏈，其對消費、投資、就業(yè)和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型仍有巨大的增量貢獻。

樓市存量市場涉及更新、裝修、物業(yè)管理、設(shè)施維修、保潔、搬家、社區(qū)智能升級、教育醫(yī)療配套等較長的產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、增量貢獻效應(yīng)明顯。單看租賃需求，隨著“三個一億人”戰(zhàn)略推進，新市民租房需求迅速上升。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，我國租賃人口在2030年將達(dá)到2.7億，按人均20平方米計算，租賃面積將達(dá)到54億平方米，這將帶來巨大的投資需求，如公租房、長租公寓、房屋翻新、公共配建等，同時也帶來巨大的消費增量，如新市民“安家”和社區(qū)生活等消費需求。

同時，新市民“安家”帶來就業(yè)增量，就業(yè)和“扎根”，才能驅(qū)動外來人口消費釋放，這是內(nèi)需社會構(gòu)建的路徑。另外，“存量時代”的到來，促進房地產(chǎn)告別“跑馬圈地”，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。國際范圍內(nèi)，租賃才是住房消費主體，美國和英國房屋租賃在房地產(chǎn)總收入中分別占比31.9%和41.4%，在房地產(chǎn)各子行業(yè)（開發(fā)、經(jīng)紀(jì)、金融、物業(yè)管理）中居首。上世紀(jì)80年代，美國城鎮(zhèn)化率觸及80%的頂部，但房地產(chǎn)增加值占GDP的比率卻從80年代以前的9%左右上升到12%，主要原因就在于存量市場快速發(fā)展，撬動了新的增量機會。因此，只要順應(yīng)人口流動和住房需求的變化，加速供應(yīng)制度和市場秩序建設(shè)，我國樓市存量市場將產(chǎn)生巨大的增量效應(yīng)，依舊是經(jīng)濟的支撐。endprint

三、“深圳式舊改”的案例分析

如上所述，樓市“存量時代”到來，并非意味著房地產(chǎn)的經(jīng)濟增長動能下降。樓市存量市場仍擁有較長產(chǎn)業(yè)鏈，對消費、投資、就業(yè)以及上下游帶動方面，仍有巨大貢獻，深圳舊改案例頗有代表性。近期，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于加快推進棚戶區(qū)改造工作的若干措施（征求意見稿）》，明確深圳使用年限20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不全、配套設(shè)施不完善的老舊住宅區(qū)，納入棚戶區(qū)改造范圍，不再采用城市更新，這意味著深圳舊改從更新的1.0階段邁入棚改的2.0階段。

作為國內(nèi)最早進入“高度城市化”的城市，深圳也最先開啟存量土地和空間盤活。2009年，深圳發(fā)布《深圳市城市更新辦法》，以綜合整治和拆除重建兩種方式，針對“三舊”（舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)）和城中村開啟存量盤活。當(dāng)時，由于商品住房價格較低，國家鼓勵樓市發(fā)展，市場需求旺盛，深圳存量盤活的重點在市場化主導(dǎo)、各方共贏、談判成本低（房企與村集體而非眾多業(yè)主談判）的城中村改造上。2009年以來近10年，城中村改造提供了深圳90%的新房。

當(dāng)下，一方面，深圳房價上了數(shù)個“臺階”，絕對水平已從2009年的1.5萬元升至目前的5.5萬元。由此，城中村改造的財富效應(yīng)太明顯，被拆遷戶越晚接受改造其受益就越大，拆遷補償和談判成本越來越大、周期越拖越長；另一方面，國家強化樓市調(diào)控，控制資產(chǎn)泡沫，推出長效機制的決心異常堅定，曠日持久、成本高企的城中村改造項目，能否在未來實現(xiàn)盈利，各方均無十足把握。而且，容易改造、空間騰挪大的城中村都已改造殆盡，剩下都是難啃的骨頭。

最關(guān)鍵的是，城中村是深圳低成本和規(guī)模化租賃主體，更是1600萬非戶籍人口租住的集中地。消滅城中村，供給高檔商品房的模式不適應(yīng)當(dāng)前的政策大環(huán)境。因此，以城中村改造為主體存量盤活式微，深圳存量土地和空間盤活進入2.0階段，即所謂“三舊改造”。盡管深圳是中國最年輕的城市，但特區(qū)成立40年來，由于人口暴增近20倍，且建設(shè)特區(qū)之初過分追求所謂“深圳速度”，如“三天造一層樓”，導(dǎo)致大量房屋存在質(zhì)量問題，典型如2015年歷時8個月完成改造的羅湖區(qū)鹿丹村。

事實上，類似于鹿丹村這樣的，當(dāng)年在建筑材料中摻雜大量海沙的房子，在深圳還有很多。上世紀(jì)80-90年代的“孔雀東南飛”全國各地赴深圳建設(shè)，讓深圳成為國內(nèi)人口增長最快的城市。因此，“房改”前的20年，深圳很多房子不得不以“短缺經(jīng)濟”模式下低水平方式供應(yīng)。特別是，當(dāng)時深圳集中為機關(guān)事業(yè)單位、基礎(chǔ)和市政設(shè)施建設(shè)型國有企業(yè)和工程部隊、內(nèi)地駐深圳機構(gòu)建設(shè)了一大批老公房。本世紀(jì)以來，隨著住宅在產(chǎn)品設(shè)計、配套（物業(yè)和停車位等）、社區(qū)綠化和智能化上快速升級，這批老公房功能和配套問題顯現(xiàn)，存量房改造提上議事日程。

目前，深圳有超過1000個被稱為“老破小”的舊住宅區(qū)，盡管這些住宅區(qū)只有20-30年的歷史，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家的建筑壽命，但深圳的城市面貌變化太快了，建筑設(shè)計、住區(qū)功能日新月異，導(dǎo)致“年輕住宅”不得不被改造。同時，深圳是國內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級最快的城市，目前4大支柱產(chǎn)業(yè)、7大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)貢獻GDP80%的比例。但是，空間規(guī)劃不能預(yù)判到產(chǎn)業(yè)迭代的速度，導(dǎo)致工業(yè)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)集中地低密度和低效利用問題很嚴(yán)重，舊工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)改造也亟待推進。

四、樓市“存量時代”對經(jīng)濟貢獻的再評估

事實上，目前深圳存在的問題，其他大城市也都存在。這是因為，所有城市都經(jīng)歷過“短缺經(jīng)濟”的計劃時期，所有城市也都經(jīng)歷過快速城市化和工業(yè)化時期。短缺經(jīng)濟意味著低水平供應(yīng)，即功能和配套缺失；過快發(fā)展意味著產(chǎn)品更新迭代速度快，即前面的產(chǎn)品很快就“落后”了。“六普”數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)獨立衛(wèi)生間、廚房、自來水、下水管道等齊全的住房僅占60%，25%的城鎮(zhèn)家庭住在平房，至少6億人沒有用上抽水馬桶。更重要的是，農(nóng)村危房改造還只是開始。

另外，目前在多數(shù)城市，不管是主城區(qū)還是新城區(qū)，一下大雨就呈現(xiàn)“看海景象”，折射出城市的“里子”，即地下管網(wǎng)、市政設(shè)施也待更新。說明規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計跟不上城市發(fā)展的步伐，跟不上材料技術(shù)、設(shè)計理念、“互聯(lián)網(wǎng)+”的沖擊。綜上，2012年全國大范圍開啟的棚改模式，到2020年將漸進完成、速度會降下來。但是，改善居民生活水平將是未來公共政策的主旨，“舊改”會以另外的形式體現(xiàn)，比如住區(qū)或社區(qū)升級、農(nóng)村危房改造、農(nóng)村居民點集中布局、特色小鎮(zhèn)開發(fā)和建設(shè)、海綿城市、智慧社區(qū)、養(yǎng)老功能賦予，等等。作為城市化程度最高、人口密度最大的城市，深圳也最早開啟存量利用。不管是前期城中村改造的城市更新，或是即將開展的舊住宅改造的棚改，深圳存量盤活的模式也必將在其他城市展開。

目前，各大城市已進入存量物業(yè)和設(shè)施利用時代，針對居民改善住房環(huán)境，外來人口和新就業(yè)大學(xué)生租房，農(nóng)村渴望享受城市化、工業(yè)化紅利等有效需求，加上材料技術(shù)進步、設(shè)計理念更新、智能科技、互聯(lián)網(wǎng)等發(fā)展給房地產(chǎn)帶來的沖擊，以城市功能修復(fù)、設(shè)施以舊換新、住區(qū)全面社區(qū)化、社區(qū)全面智能化、基礎(chǔ)及市政設(shè)施完善、農(nóng)村危房改造、小城鎮(zhèn)開發(fā)和建設(shè)等為形式的舊改才剛剛開始，其對于樓市本身、基礎(chǔ)設(shè)施、各行各業(yè)的影響將長期存在。

李求軍/責(zé)任編輯endprint