共有產權住房與住房股權計劃

廖俊平

近日，北京市住建委與發(fā)改委、財政局、規(guī)土委聯合發(fā)布的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，引起社會熱議。實際上，“共有產權住房”并不是一個新詞，早在2007年，江蘇淮安在全國首推共有產權住房，上海于2009年啟動共有產權保障房的建設項目，而在2014年，住建部等六部委發(fā)文，將北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石作為共有產權住房試點城市，此后北京推出的自住型商品房就被定義為共有產權住房。

當然，時隔三年，現在提出共有產權住房的目的已經有所不同——三年前主要是解決房價持續(xù)上漲導致居民購房困難的問題，現在則更多是為了落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，防止炒房。

與一般公眾觀察這個問題的角度略有不同，行內資深專家在討論這個問題的時候，考慮的會更專業(yè)一些——

一位學者型的前任部級房地產主管官員認為現在推出的共有產權房并非《物權法》和不動產權中法律意義上的“共有產權”。不僅在概念上難以區(qū)分是按份共有還是共同共有，而且在事實上也并非政府和房屋產權人共同擁有房屋的所有權和居住權，只是政府與房屋產權人以合同或契約的方式對房屋的處置權、使用權和收益權進行了一定的產權限制，與其說是“共有產權”不如稱為“合作產權”更為準確；所以不是共有產權，而是完全的居住權和按比例的投資收益權。

另一位著名房地產學者則說得更犀利，提到了20年前的房改，當時用標準價購買房改房的性質就是共有產權（從職工單位購的標準價房改房，和單位共有。所謂標準價，是按職工工資水平測算得出的房改房售價，和房屋成本無關，更與市價無關），過幾年還是變成購房者個人的完全產權，一般只是象征性補點錢。

我們先把視野移至國外。住房股權計劃是英國政府基于資產建設理論提出的一項兼顧住房保障與資產建設的社會政策。英國政府希望通過這個計劃在資助更多的低收入者擁有自己的住房、提高住房擁有率的同時，給他們提供一個積累財富的機會。

我覺得英國的這種股權計劃就能體現出前面說的這兩點：居住權體現在住房股權計劃的參與者首先就是擁有租賃權的，收益權則體現在股權。同時又能避免以后糊里糊涂地再把房屋的部分產權變成住戶的完全產權。

住房股權計劃以居住在公共住房中的低收入者為對象，由政府通過匹配補貼、低息貸款的方式，資助公共住房的承租人在租賃期間購買公共住房經營公司的股權、積累資產，逐漸由一個公共住房的租賃者轉變成為資產所有者，改善他們的財富地位，從而使低收入者擁有自己的資產最終脫離貧困。

這樣的好處是：保障了居住權，卻又避免了居民參與炒房，同時還讓居民享受了資產增值收益。建議有關部門不妨嘗試一下。

注：本文得到國家自然科學基金重點項目（批準號：71231008）的支持。

王春敏/責任編輯endprint