南京住房租賃改革：把實現購租同權作為最終目標

事件 8月18日，南京市政府辦公廳對外公布《南京市住房租賃試點工作方案》（寧政辦發〔2017〕152號，下稱《方案》）。《方案》確定了四大工作目標，就“做什么”進行了勾勒：一是培育市場主體，發展一批國有、混合所有制及民營等多種供應主體的機構化、規模化租賃企業，引導市場規范有序經營；二是建設服務監管平臺，初步建成信息共享、服務高效、監管有力的全市住房租賃交易服務監管平臺；三是構建管理體系，形成市-區-街道-社區四級聯動網格化管理體系；四是，形成房源供應模式，探索通過政府劃撥建設、企業新建自持、配建、改建、閑置住房出租等多種供應模式。

根據《方案》，政府將對住房租賃改革進行統一把控：一方面，從供給角度看，明確由“國企引領，形成多方供應主體”，扶持國有企業（14家）發展規模化租賃、鼓勵混合所有制和民企（2017年4家，2020年10家）開展規模化租賃、鼓勵支持房地產經紀機構（2017年2家，2020年10家）開展住房租賃業務。

另一方面，改革中將建設全市 “一張網”（市-區-街道-社區四級），采用高科技、智能化手段，實現“房源信息”“租賃管理”“房源真實核驗”和“便民服務”的“四個全覆蓋”，真正體現了“政府搭臺、多部門聯動”。

這樣一來，方便了政府的監管。也就是說，從“房源登記、信息發布、租賃交易、網上簽約、登記備案、租房證明”全流程網上辦理，同時，逐步實現網上支付、信用評價、補貼發放、住房公積金提取、家政服務等一站式便捷服務。政府還將統一制定租賃合同范本、明確租賃雙方的權利義務關系，以及法律糾紛的處理方法等。甚至，為規范“群租房”，要求出租房間的人均建筑面積不得低于15平方米、每個出租房間居住成年人數不得超過2人等。

《方案》指出了“四個一批”，即：新建一批（劃撥土地）、配建（出讓面積超過5萬平方米的部分新增住宅配建5%）、改建一批（商業和工業用地）、盤活一批（居民、企業、機構出租），并且，2017年建設或籌集租賃住房不低于50萬平方米。

《方案》從鼓勵發展租賃配套政策、稅收政策、金融支持三方面明確了相關政策支持：建立綠色辦理通道，拓寬融資渠道，培育和發展市場供應主體；減輕稅負負擔，完善配套政策，引導市場需求；活躍租賃市場，鼓勵庫存商品住房轉為租賃住房，增加房源供應。

對于如何準確理解“租購同權”？《方案》提出：將適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建立承租人權力清單，逐步實現購租同權。南京的“租購同權”包含三層意義：一是整個改革要逐步穩妥有序推進；二是在發展住房租賃市場中要把實現購租同權作為最終目標；三是承租人享受的基本公共服務包括多方面內容，包括義務教育、基本醫療、計劃生育、公共衛生、健康促進、基本養老、就業服務、社會保障、社區事務、科技申報、住房保障和住房公積金提取等各方面內容。

在所謂的“入學”方面，《方案》指出：本市戶籍承租人子女，將按照南京市學前、義務教育階段招生入學政策接受教育；符合南京市外來務工人員隨遷子女義務教育入學政策的非本市戶籍承租人，將由各所在區教育行政部門統籌安排其隨遷子女在居住區內享受義務教育。

點評 根據住建部會同八部委聯合下發的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，南京市作為12個首批開展住房租賃試點的城市，根據實踐情況，研究新舉措、新辦法，開展培育和發展住房租賃市場的試點工作，率先審議通過了《方案》。《方案》不僅僅局限于發展“租購同權”本身，而且涉及到城市住房系統的整體性改革，其中的一些理念和方法值得肯定和推廣。endprint