房地產(chǎn)調(diào)控政策的連帶效應分析

劉冰洋++王金榮

[摘 要]商品房價格的不斷上漲使政府采取各種經(jīng)濟調(diào)控手段與行政干預政策，開展針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點以及所在產(chǎn)業(yè)鏈條的依賴關系，致使房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策在產(chǎn)業(yè)鏈條中形成了連帶效應。房地產(chǎn)業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)要正確分析經(jīng)濟形勢，判斷經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，確定投資機會，選擇投資方向，調(diào)整發(fā)展思路、調(diào)整經(jīng)營對策，保證企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

[關鍵詞]房地產(chǎn)；調(diào)控政策；連帶效應

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.28.075

近幾年，隨著我國市場經(jīng)濟體制改革的不斷完善，我國宏觀經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入水平不斷提高，國家加快了城市化進程的推進，為房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟環(huán)境與社會環(huán)境。

1 關于商品房價格調(diào)控

房地產(chǎn)行業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈條中屬于中間環(huán)節(jié)，它的快速發(fā)展向社會傳遞的相關信息對社會資金的流動起到一定作用。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展傳遞出的信息帶動了大量的企業(yè)及社會資金進入房地產(chǎn)業(yè)，形成商品房的建設者；另一方面，大量的社會閑置資金的趨利性使其尋找投資途徑進而也進入房地產(chǎn)業(yè)，形成商品房的消費者。這樣伴隨著人們對商品房的建設、投資熱情的不斷上升，以及民眾對商品房的剛性需求，使我國各城市商品房價格不斷上漲。而房價的不斷攀升又使得對商品房有剛性需求的民眾卻因房價過高而喪失或降低了購買能力。近幾年，政府針對一般民眾很難承受的不斷攀升的商品房的價格，不斷采取各種經(jīng)濟調(diào)控手段與行政干預政策，開展了針對房產(chǎn)價格的調(diào)控。特別是2010年以來政府接二連三地針對房地產(chǎn)市場進行重磅調(diào)控，使我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷有史以來最嚴峻考驗。

2 關于房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，對改善居民居住條件、推動中國經(jīng)濟的整體發(fā)展具有舉足輕重的作用。該行業(yè)生產(chǎn)周期較長，資金需要量較大，產(chǎn)品具有地域性、不可移動性，供給具有稀缺性，需求具有普遍性等特點。特別是房地產(chǎn)行業(yè)作為產(chǎn)業(yè)鏈條的中間環(huán)節(jié)，與相關產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度極高，對帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作用巨大。由于政府所采用的各種經(jīng)濟調(diào)控手段與行政干預政策，房地產(chǎn)市場在這種宏觀經(jīng)濟大環(huán)境下開始持續(xù)調(diào)整，部分城市商品房成交量下降，商品房價格出現(xiàn)穩(wěn)中有降的松動現(xiàn)象，調(diào)控目標逐步實現(xiàn)。

3 房地產(chǎn)調(diào)控政策的連帶效應分析

房地產(chǎn)行業(yè)作為產(chǎn)業(yè)鏈條的中間環(huán)節(jié)，在政府所采用的各種經(jīng)濟調(diào)控手段與行政干預政策的持續(xù)調(diào)整下，調(diào)控政策的連帶效應出現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)的連帶效應致使產(chǎn)業(yè)鏈條的許多其他行業(yè)經(jīng)營狀況波動、經(jīng)營風險加大。

3.1 對建筑材料制造業(yè)的連帶效應

房地產(chǎn)業(yè)處于建筑行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條的中間環(huán)節(jié)，商品房可以理解為建筑材料的終端產(chǎn)品。商品房價格的急劇上漲致使企業(yè)及民眾過度關注房地產(chǎn)業(yè)及商品房價格，商品房價格又因為企業(yè)及民眾過度關注而上漲。房地產(chǎn)行業(yè)過熱已經(jīng)成為建筑材料制造業(yè)如鋼鐵、水泥等行業(yè)過度投資的一個重要因素，成為導致經(jīng)濟發(fā)展過熱的因素之一。

隨著國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度的不斷加強，開發(fā)商對商品房的開發(fā)速度放緩，由于建筑材料制造業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，使各種建筑材料的年需求量、年消耗量驟減，產(chǎn)能過剩更加顯現(xiàn)出來。

3.2 裝飾裝修材料制造業(yè)的連帶效應

房地產(chǎn)業(yè)處于建筑行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條的中間環(huán)節(jié)，商品房可以理解為裝飾裝修材料的始端產(chǎn)品。從裝飾裝修材料方面看，由于民眾對商品房購買數(shù)量的下降，處于產(chǎn)業(yè)鏈終端的裝飾裝修材料的銷售量受到商品房成交數(shù)量下降的影響也出現(xiàn)驟減。據(jù)調(diào)查，裝飾裝修材料零售商的銷售狀況是2010年訂單應接不暇、店內(nèi)人頭攢動，而2011年、2012年之后銷售店面冷冷清清，部分零售商2012年之后的年銷售量僅達到2010年的20%。

銷售狀況必然影響到生產(chǎn)狀況，裝飾裝修材料的生產(chǎn)商也只能減少產(chǎn)量以減少庫存積壓造成的損失，裝飾裝修材料設計商的工作量驟減，嚴重者甚至出現(xiàn)裝飾裝修材料的生產(chǎn)商、設計商關門歇業(yè)。

3.3 對商業(yè)銀行的連帶效應

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型企業(yè)，由于其建筑周期較長，資金需要量大，產(chǎn)品具有地域性、不可移動性等特征，使得房地產(chǎn)行業(yè)的資金回籠具有行業(yè)特點。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持與扶持，隨著前幾年房地產(chǎn)行業(yè)不斷升溫，商業(yè)銀行紛紛加大對房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持力度，使房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)銀行的聯(lián)系日趨密切。商業(yè)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，商業(yè)銀行也通過對房地產(chǎn)開發(fā)商與商品房購買者的雙向信貸支持而獲得經(jīng)濟效益。相對各方而言，其結果是商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸支持推動了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，商業(yè)銀行對商品房購買者的信貸支持使居民改善自己的居住狀況成為可能，同時，商業(yè)銀行對商品房購買者的信貸支持也使房屋投資行為成為可能。

隨著國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度的不斷加強，許多商業(yè)銀行對開發(fā)商信貸支持力度下降，將對房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸列為“經(jīng)營風險”重點關注對象，密切關注房地產(chǎn)開發(fā)商的不良貸款。同時，限購政策使許多商業(yè)銀行對居民購房貸款的支持力度下降，商業(yè)銀行將資金投向轉(zhuǎn)移到其他方面。

部分中小銀行目前的態(tài)度與幾年前發(fā)生了很大的變化，投資方向轉(zhuǎn)向收益更可觀的個人經(jīng)營性貸款，此舉折射出中小銀行在房貸業(yè)務拓展上的新思路。

3.4 對勞動力市場的影響

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、裝飾裝修材料的生產(chǎn)業(yè)、裝飾裝修業(yè)均是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，在安置下崗工人再就業(yè)、解決農(nóng)村勞動力過剩、擴大社會就業(yè)等方面都發(fā)揮著不可或缺的重要作用。由于開發(fā)商對商品房的開發(fā)速度放緩，裝飾裝修材料的生產(chǎn)商關門歇業(yè)，以及裝飾裝修工程量的減少，使部分勞動力失去工作機會、收入減少，生活的幸福指數(shù)下降。

3.5 對剛性需求的影響

我國政府針對房地產(chǎn)市場采取經(jīng)濟手段、行政政策進行宏觀調(diào)控，效果逐漸顯現(xiàn)。但是，在調(diào)控的過程中由于很難劃分剛性需求的界限，致使部分對商品房具有剛性需求的群體受到影響，改善住房的需求很難實現(xiàn)，影響了生活質(zhì)量。endprint

3.6 對民間資本的影響

改革開放以來，我國通過市場經(jīng)濟改革，使一部分人先富起來，他們逐步完成了資本的原始積累，創(chuàng)造了大量的社會財富、集聚了大量的民間資本。

黨和政府的富民政策使城鄉(xiāng)居民的收入水平不斷提高，民間資本已規(guī)模巨大，為部分民間資本流向房地產(chǎn)提供了資金保障；1998年住房制度改革為部分民間資本流向房地產(chǎn)提供了良好外部環(huán)境；商品房房價不斷攀升，為部分民間資本流向房地產(chǎn)助推了投資熱情。這些都成為助推商品房價格上漲的影響因素。

我國政府針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，使民間資本流向房地產(chǎn)受阻。但是，數(shù)額巨大的民間資本的流向卻成為了人們關心的問題。在民間資本沒有合理投資渠道的情況下，出現(xiàn)“蒜你狠”“豆你玩”“姜你軍”等也就不足為奇。

4 關于房地產(chǎn)及相關各方的發(fā)展

多年來，房地產(chǎn)業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)為中國宏觀經(jīng)濟發(fā)展做出了巨大貢獻，這是有目共睹的。但房價增長過快，必然影響到居民的生活質(zhì)量，人們的生活壓力也會隨著生活成本的增加而加劇，幸福感隨之降低。房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控成為必然。

房地產(chǎn)調(diào)控的最終目標并不是將房地產(chǎn)業(yè)置之死地，而是使房地產(chǎn)業(yè)在擔負支持中國經(jīng)濟穩(wěn)定快速發(fā)展重任的同時，自己也要健康發(fā)展，消除房價快速上漲的形成機制，消除導致房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展的內(nèi)在問題。房地產(chǎn)業(yè)只有健康發(fā)展才能實現(xiàn)長期發(fā)展。

從房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的連帶效應可以看出，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的過程是個痛苦的過程，相信在調(diào)整捋順之后，其連帶效應仍會出現(xiàn)，這時展現(xiàn)出來的將是可喜的局面。因此，在當前的調(diào)整過程中，房地產(chǎn)業(yè)及相關各方應將自己的工作重心加以調(diào)整，如轉(zhuǎn)型做保障房、產(chǎn)業(yè)基地等，在發(fā)展中尋發(fā)展，尋求更佳發(fā)展機會。民間資本應正確分析經(jīng)濟形勢，判斷經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，理解經(jīng)濟政策，確定最佳投資機會，選擇正確的投資方向，實現(xiàn)資本保值增值。勞動力自身應調(diào)整心態(tài)，提高自己勞動技能，增強自己工作能力，政府也應加強引導、完善技術培訓，使勞動者逐步提高工作的技術含量，尋求就業(yè)機會，提高個人及家庭收入。

目前，國家對經(jīng)濟發(fā)展提出了明確要求，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式是其重要目標，國民經(jīng)濟要從“粗放型”轉(zhuǎn)向“集約型”。在這樣的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)也要調(diào)整發(fā)展思路、調(diào)整經(jīng)營對策，才能保證企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

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