房地產業增值稅進項抵扣方法改進建議之淺見

王紀華

摘要：本文研究的主要問題是如何對房地產業征收增值稅。自2009年1月1日以來，中國已經實現了增值稅轉型，從生產型增值稅向消費型增值稅進行轉型。未來增值稅改革的主要方向之一是擴大增值稅征收范圍，將營業稅全部合并為增值稅，消除重復征稅。第十二年稅制改革的重要內容之一是擴大增值稅的范圍。這些標準對房地產產業的開發有著很大的幫助，接下來就講一下稅制改革的一些改進意見。

關鍵詞：房地產業；增值稅進項抵扣方法；稅制改革；改進建議

1994在中國的全面稅制改革實施后，它一直增加的雙重價值雙軌制稅和營業稅。房地產行業一直在工商部門征稅范圍內的稅收，包括建設活動，房屋租賃，出售房地產。與增值稅相比，營業稅存在諸多弊端，如企業經濟行為容易扭曲，如企業兼并、自我服務等，都會造成房地產企業的經濟效益的損失。房地產營業稅征收對房地產企業競爭力的影響，不利于房地產市場的發展，對與房地產市場的發展前景有著很大的影響。

一、房地產業的增值稅情況

（一）增值稅情況概述

目前，由于房地產長期資產的特殊性，涉及到當前消費的資產以及未來的可持續消費，那么如何在房地產領域征收增值稅也是一個難題。

根據增值稅和增值稅發票抵扣制度消費理論，在增值稅的理論體系，CNOSSEN提出了房地產交易的增值稅處理方法是理想的，房地產購買、使用或租賃一個增值稅扣稅的實施。然而，在業主選擇自有住房的情況下，業主的增值稅登記和自用租金的估計在實踐中是非常困難的。在實踐中，大多數國家處理房地產交易和耐用消費品符合增值稅的處理模式，即采取在銷售或購買房地產形式的稅前征收未來消費的住房服務。然而，征收前模型將遇到理論問題。本文將選擇消費型增值稅的分析視角，在消費型增值稅的充分解釋的基礎上參考原則，發達國家的經驗，結合中國的實際情況，對中國的房地產行業增值稅改革立法提供可行性的立法建議的實施。[1]

在稅制改革后，對房地產業的開發造成了很大的影響。稅收是國家財政的固定來源，是國民經濟的重要組成部分。稅收制度是否適度，直接影響到國家的財政收入，直接影響到企業的發展。隨著我國社會主義市場經濟的發展，我國稅收制度的發展和深化以及相應的財政管理體制已經不能適應社會主義市場經濟發展的需要。從整體稅制改革來看，既要保證國家金融改革，又不增加企業的整體負擔。因此對與稅收制度要做出一些改變。而改變后的稅收制度具有以下特點。新的稅收制度目的是為了我國的經濟發展，和廣大人民群眾利益。在這項稅收改革中對與房地產業影響最大的便是增值稅的調整。[2]

（二）增值稅進項抵扣

增值稅是一種稅收方式，是用來收取商品在進行轉進轉出的時候得到的經濟效益，在從這些增加的營業額上按照稅率收取一定數額的錢。因此增值稅的增加，使房地產業的經濟效益出現了很大的動蕩。為了防止房地產業的經濟下滑，利用增值稅進項抵扣的策略是一個很好的方法。

所謂的增值稅進項抵扣，便是經營者利用法律的標準進行免稅、抵扣稅額的一種方法。增值稅的進項抵扣利用經營者的以物換物換入其他貨物，抵償債務收入貨物，接受投資轉入的貨物都可以利用增值稅進項抵扣的方法，這種方式雖然可以減少一定的增值稅收，但是并不等于不用交付增值稅收了，實際上這種方法也只是小額度的幫助經營者減少一些增值稅收。[3]

二、新的稅收制度對房地產業影響

隨著我國經濟的大力發展，我國的各項貿易工作也都進展順利，我國的經濟水平有了大幅度的提高。房地產行業在我國的興起是屬于比較晚的一批行業中。房地產行業的經濟效益比大部分的商品貿易要大的多，因此稅收對于房地產行業的影響是非常大的，稅收程度是否合理影響這房地產行業以及各個行業的經紀效益和發展態勢。因此，作為用來調節我國國民經濟的經濟杠桿，稅收制度的合理程度是非常重要。在稅收制度的改革之前，對于房地產行業還沒有較大的限制，稅收的情況也無非是根據經營額度進行一定比率的稅收。也正是因為如此，作為利潤較大的房地產行業，在短時間內便異軍突起，大量的搶入市場，成為了我國經濟體組成中不可或缺的一部分。[4]

根據我國的民情來看，房子是一件非常重要的事物，很多老人都把房子當做可以用來傳宗接代的物品，而衣食住行中住也是其中非常重要的一項，占據了人們大量的生活，是很多人努力追求的目標。也正是基于我國的國情，和我國國民的心理狀態，房地產行業才能在如此短的時間內有如此大的進步和突破。在改革開放之初，我國對與房地產行業保持大力支持的態度，其可以大幅度提高我國經濟水平，因此，大量的稅收政策也朝向有利于房地產行業的發展進行改革，隨著社會的發展，我國經濟的飛速提升，我國已經正式邁入了全面小康的社會，而人們對房地產行業的熱情也越來越高，因此大量的在金錢方面富裕的人都存房產進行一種經濟的處理，我國也因此掀起了“買房熱”，這種情況的出現并不利于我國的整體發展，雖然隨著房地產行業的開發，我國的經濟確實有了飛速的上升，但是也因為房產問題產生了越來越多的糾紛，由于地價的飆升，越來越多的人買不起房子，越來越多的人流離失所，而我國的貧富差距也在這種情況下越來越大，這并不符合我國要走的和諧社會主義道路，也不符合我國要建立的全面小康型社會。基于這種情況，我國也相應的更改了稅收制度，以此來限制我國房地產行業的這種不正常的飛速發展，并且也借此來打消我國人民的購房熱情，是我國往全面小康型社會的正軌中正常發展。新的稅收制度并不在于過多的去打壓房地產行業，只是為了對我國的各行各業進行平衡使我國各個行業得到最有利的發展，共同促進我國的經濟發展體系。因此，我國采取了新的稅收制度，這種稅收制度的改革，更改了一定的稅收方式，增加了一項增值稅。[7]

增值稅對于各個行業都有著一定的影響，在我國的進出口貿易中，這種增值稅很容易得到體現，我國的進出口貿易非常龐大，無論是運輸費或者是以物換物的費用因為基數很大的原因都是非常巨大的。但這些相對于房地產行業卻是小巫見大巫了。因為我國人口眾多的原因，在一個是我國有很多的戈壁沙地沒有辦法進行開發，因此我國的地價是在年年攀升，于是我國的房地產行業的利潤也越來越大。在這種基礎上，我國財政部門通過房地產行業所收的稅收已經非常龐大了，在由于現在的炒房倒賣房產等情況，其中的增值稅收也是多不勝數，對此我國的房地產行業的經營者們也做出了相應的改革。[5]

三、增值稅進項抵扣方法改進

增值稅進項抵扣便是我國房地產行業的經營者們想出的一種方法，這種方法可以根據法律為依據，來進行一定的抵稅和減稅，雖然不能做到免稅，但是相比較作為基數龐大的房地產增值稅額，這樣的減稅效果還是非常可觀的。目前，房地產行業的開發商和經營者們，都在利用增值稅進項抵扣，根據如今的折扣法規定，從銷售方取得的增值稅專用發票上注明的增值稅額，從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額，購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上注明的農產品買價和11%的扣除率計算的進項稅額。而對于房地產商來說，利用他們給客戶開據的發票進行回收，從中取得增值稅的抵扣方法，在對客戶進行小額的補償，這樣便能從中取得足夠的利益，但是在我看來，這種方法是治標不治本，最有效的方法應該房地產開發商對于房價進行壓縮，讓房價更容易讓人接受，這樣國家領導自然會改革稅收政策，從而減少房地產行業的稅收，這才是最正確的方法。[6]

四、結束語

房地產業的開發商利用國際規定的法律們進行對自己增值稅的一些抵扣的方法，可以是房地產行業的經濟效益越來越高，但是我相信，到后來國家也會對此進行相應的措施進行整理，因此，從根本解決這種稅收，才是正確的方式，希望我的建議可以為房地產行業帶來一定的價值。

參考文獻：

[1] 馬學禮 . 外貿企業增值稅進項稅額抵扣中存在的問題及改進建議[J].國際商務財會，2016.

[2] 袁洲，何倫志 . 新常態下營改增對房地產企業的影響及對策[J].會計之友，2015.

[3]王安平， 加媛媛."營改增"助力供給側改革 ——房地產業的機遇與挑戰[J].財經界， 2017（2）.

[4]祝蘭芳， 黃立青.“營改增”對房地產業的影響分析[J].五邑大學學報（社會科學版）， 2017， 19（1）.

[5]張艷麗.日照市增值稅與增加值關系分析研究[J].經濟視野， 2017（2）：90-90.

[6]陶園.房地產企業稅務籌劃思考[J].合作經濟與科技， 2017（1）：154-155.

[7]李申花.土地作價入股投資房地產企業增值稅探析[J].西部財會.