房地產開發企業成本管理分析

【摘 要】 隨著房地產企業競爭的日益加劇，房地產開發企業已經告別穩賺不賠的高利潤時代。在當今及今后時期，房地產開發企業的核心競爭力與其財務成本管理已經建立了密不可分的聯系。加強成本管理已經成為房地產開發企業修煉內功、提升綜合競爭力的必修課。本文通過分析房地產開發企業的成本構成，提出了在各種構成費用中可能存在的問題，并為存在的問題給出了相應的解決對策，為房地產企業在激烈的競爭環境中保持長久發展力提供參考。

【關鍵詞】 房地產開發企業 成本管理 發展戰略

一、房地產開發企業的成本構成

（一）土地征用及拆遷補償費 這是房地產開發成本的主要內容，包括取得土地使用權所支付的土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費、地上和地下附著物拆遷補償凈支出及安置動遷用房支出等。

（二）前期工程費 主要包括規劃、設計、項目可行性研究、施工圖設計、水文、地質、勘察、測繪、審計等發生的費用。

（三）建筑安裝工程費 是指建設單位以出包方式支付給承包單位的建筑安裝，工程費、以自營方式發生的建筑安裝工程費。

（四）基礎設施費 包括小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

（五）公共配套設施費 包括不能有償轉讓的小區內公共配套設施發生的支出。

（六）開發間接費用 指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程借款利息和周轉房攤銷費等。

二、房地產開發企業成本管理中存在的問題

（一）缺乏戰略性指導和完整的成本管理控制體系

在市場經濟條件下，競爭日益激烈，房地產開發企業面臨著高風險，而收益卻在下降。一些企業為了搶市場、搶工期，往往走一步看一步，忽視了長期發展戰略，導致企業缺少明確的成本管理目標，勢必造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。例如有的企業在進行項目可行性研究時只關注各項目的規劃指標、總體水平、戶型等內容的審核，而忽略了對不同方案成本的審核，甚至有的程序與前一步驟相互脫節，使得成本預測、成本決策可有可無，效用不大，不能使成本管理形成一個環環相扣、緊密結合的完整體系，因此成本管理目標最終很難實現。

（二）內部控制薄弱，偏重事后控制 在前期工程費用的規劃設計階段缺乏對成本的事前預測，對成本控制的重視程度不夠；對開發經營過程中具體業務活動的控制，基本上也是采用事后控制，很多時候只能接受既成事實，比如施工圖紙還不夠細致，不得不進行改進等；公司的內部控制不到位，設計管理深度不足，對設計缺陷未能及時發現，造成設計變更等，增加了工程成本。有一些企業雖然在職能部門上單獨設置了審計部，但往往只對工程造價進行事后審計，沒有發揮其應有的作用。

（三）成本管理的信息化水平較低 國內房地產企業管理的信息化基本處于辦公自動化、項目前期投資可行性分析等領域，而對整個成本管理的過程則缺乏有效的信息手段支持。其中，最為突出的問題是成本管理過程中大量的信息處理工作基本上由手工完成，尤其在水文、地質、勘察、測繪等要求更為嚴格謹慎、不能有絲毫差錯的階段，仍采用較落后的成本管理方式，這就容易導致信息失真、遺漏和滯后，產生管理決策失誤、風險加大、開發周期延長、成本增加等諸多問題。

三、房地產開發企業成本管理的對策

（一）樹立全新的成本管理理念，確立企業發展戰略 樹立全新的成本管理理念是房地產開發企業加強成本管理工作的基礎。在企業文化中樹立以優取勝的觀念，人人都要具有低成本、高質量、高效益的市場競爭意識，樹立品牌、效益理念，使其成本管理建立在科學管理、科學決策的基礎之上。房地產開發企業明確的戰略目標，是制定成本管理對策的依據，企業需要在明確的發展戰略基礎之上，再進一步樹立成本管理理念和制定成本管理的方法。

（二）以完善企業內部控制為前提 完善的內部控制是房地產開發企業成本管理工作的前提。內部控制是對房地產開發企業的整個經營管理活動進行監督與控制的過程，企業的經營活動不停止，其內部控制過程也因此不會停止。房地產開發企業在取得土地之后，從規劃設計階段開始，直至開發產品竣工結算為止，建立全過程的成本管理控制體系，使成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核各部分環環相扣，發現問題，及時跟蹤反饋，并加以解決。

（三）提高房地產開發企業的信息化水平 在房地產開發的成本管理的各個階段，尤其是前期工程費中規劃、設計、項目可行性研究、施工圖設計、水文、地質、勘察、測繪、審計的時候，更要提高信息化水平，采用信息化的科學管理手段，做好成本控制與管理是很有必要的。信息化管理能夠及時正確反映其問題所在，為及時改正問題提供了有利的前提條件。這樣做可以大幅提升企業對成本的掌控能力，加快成本管理進程，進而提升企業的核心競爭力。

四、結束語

房地產開發企業以盈利為目的，在當前激烈的競爭環境下，維持合理的利潤空間對企業甚至行業的持續發展都有重要意義，房地產開發企業對此應有清醒認識。為實現生存、發展的要求，企業應通過加強成本管理等方式謀求合理的利潤，企業在謀求自身發展的同時，應更多地兼顧社會效益和消費者利益，力爭實現國家、企業和消費者三方共贏的目的，為促進我國房地產健康、穩定地發展做出應有的貢獻。

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作者簡介：段愿（1992年9月27日）女，漢族，湖北黃岡人，云南師范大學泛亞商學院，2015級碩士研究生，專業：會計專碩。endprint