國有土地出讓年限的探討

趙長森

摘要：國土地使用權出讓制度經歷了從無償無期使用到有償有期使用的過程，并在不斷完善中。由于該制度處于不太成熟的階段，所以存在很多問題。圍繞土地出讓年限，通過介紹現行法律對土地出讓年限的規定，探討制定土地出讓年限的依據，指出現行法規存在的問題，這對探討如何完善現行法對土地出讓年限的規定具有重要意義。

關鍵詞：國有土地；出讓； 年限 ；探討

一、現行法律對土地出讓年限的規定

我國對土地使用權出讓規定了最高的年限。《中華人民共和國城市房地產管理法》第3條明確規定：“國家依法實行國有土地有償有限期使用制度。”第13條規定：“土地使用權出讓最高年限由國務院規定。”《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例》（以下簡稱《暫行條例》）第12條也明確規定：“土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地70年；（二）工業用地50年；（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；（四）商業、旅游、娛樂用地40年；（五）綜合或者其他用地50年。”其最高年限的計算，如果是國有土地使用權宗地出讓合同中的出讓年限，自領取該宗地的《中華人民共和過國有土地使用證》之日起計算。成片開發土地出讓合同中的出讓年限，自取得該地塊《中華人民共和國國有土地使用證》之日起計算。

二、我國立法規定土地出讓年限的意義

（一）說明了土地使用權出讓不是土地買賣。我國土地公有制的特點在于：土地所有權買賣只能發生在國家征用農村集體所有的土地的過程中，其他任何單位和個人不得買賣土地所有權；在土地公有制下，實行土地所有權與使用權的分離，單位和個人可以通過有償使用的方式獲得土地使用權，經營和使用土地。在土地使用上實行有償使用和有期使用是城市國有土地出讓制的主要特點。國家出讓土地使用權不但要收取土地出讓金，還規定土地使用者只能在一定年限內使用土地，年限屆滿國家就要收回土地使用權。如果沒有土地使用年限的規定，土地使用者就可以無限期使用國有土地，這就會使國家的土地所有權落空而變成事實上的土地所有權賣斷。因此，土地使用年限是實現國家土地所有權的關鍵，也是立法規定的原因。

（二）是我國土地使用制度改革的重要成果。國家作為土地所有者對土地使用權有最終處置權，在土地使用權出讓期間，如果土地使用者不能合理地使用土地，或不按約定的用途開發、利用土地，國家都有權干預，甚至收回土地的使用權；土地使用權的出讓年限屆滿，國家可以根據具體的情況，或者允許土地使用者申請續期，繼續使用土地，或者因為公共利益的需要收回土地再出讓給其他土地使用者，表現了國家對土地的所有者的絕對權威。

三、當前時期，我國土地出讓制度存在的突出問題

（一）開發商大規模的占用土地，土地壟斷現象嚴重

自我國土地資源實行出讓、買賣招標、拍賣以及掛牌制度以來，從2005年到2008年開始，我國出現了大量的地王，土地的價格一次次的發生著改變，土地買賣招標、拍賣以及掛牌制度正扮演著資本巨頭的角色。當一部分中小房地產開發商在面對政府提供的有限的土地資源時，他們都陷入到了無法獲取所需的土地資源困境之中；而對于大房產開發商而言，因為他們具有充足的資金，所以大規模的占用土地。在這樣的一種現象下，土地的價格就會得到不斷的提升，土地開發總成本費用進一步增加，從而給開放商造成了巨大的經濟負擔，從實際情況上看，房屋不斷提高，會使得房地產市場形成了一種虛假的繁榮景象，這樣一來，房地產自身潛在的大額利潤會再一次的導致資本巨頭們的相互競爭，土地拍賣價格一路飆升，如果一直這樣來回的循環，那么，地價與房價就會在很大程度上共同提升，并且，土地資源太過集中化，會造成市場壟斷，而這樣就為開放商們制造了一個提升房價的話語權。

（二）土地價格不合理的提升，使得居住者無房屋居住

隨著我國土地出讓實行買賣招標、拍賣以及掛牌制度以來，雖然我國土地資源在市場中得到了合理的配置，土地節約與集約利用效率得到了進一步的提高，帶動了土地價值的不斷攀升，從而使得地方政府的財政收入比往年增加了幾個百點，同時也帶動了城市經濟的良好發展。但是，土地出讓過程中，出讓土地一方通常根據“誰出的價格高就給誰”的原則進行，致使各個地區的土地出讓市場經常出現大額資金購買土地的地王，使得房價上漲速度極快，已經超出了群眾所能承受的范圍，由于房價太高，導致諸多的群眾居所無法得到保障，失去了應有的安全感，對社會的穩定發展造成了極大的威脅。

四、合理確定土地出讓基金的收支

建議各級地方政府將全部土地出讓收益納入土地出讓基金統一管理，并按照資金用途將其分為五個部分：一是新增建設用地土地有償使用費；二是用于耕地保護建設專項資金，將部分土地出讓基金歸集到中央和省，用于耕地保護；三是用于農業土地開發專項資金；四是土地發展基金，用于土地收購與儲備、土地市場調控、被征地農民社會保障、破產企業職工補助安置等；五是支付以上支出后的剩余部分，可用于城市建設。

省級財政從市、縣財政取得的新增建設用地土地有償使用費、用于農業土地開發的出讓金和專項用于耕地保護的出讓金，建立省級土地出讓基金，專項用于全省耕地開發整理、農業土地開發和耕地保護。中央財政取得的新增建設用地土地有償使用費和專項用于耕地保護的出讓金，建立中央土地出讓基金，專項用于耕地開發整理、農業土地開發，重點城市、區域土地收購儲備和耕地保護。

因此，應將擁有所征用土地承包權和耕作權的農民納入到土地出讓金的分配主體中，建立起一套完善的農業用地征用為建設用地的對農民進行補償的機制。

參考文獻：

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