淺談房地產(chǎn)成本的核算與控制措施

崔亞娟

摘 要：近年來(lái)我國(guó)建筑行業(yè)不斷的發(fā)展，同時(shí)帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，隨著我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策以及規(guī)章制度的不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入到了理性化以及規(guī)范化時(shí)代，在這樣的情況下，如何做好房地產(chǎn)成本的核算與控制，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展影響重大。本文分析了目前房地產(chǎn)成本核算與控制的現(xiàn)狀，并就此提出了一些應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本核算；成本控制；問(wèn)題；措施

近幾年來(lái)我國(guó)逐漸走向國(guó)際化，在與世界發(fā)達(dá)國(guó)家接軌的同時(shí)，我國(guó)國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著巨大的沖擊和激烈的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范，同時(shí)也暴露了一系列問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如以前。如今想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下脫穎而出，就必須找出問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題，穩(wěn)定的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的簡(jiǎn)單介紹

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成的主要內(nèi)容是土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、直接和間接費(fèi)用，其中土地費(fèi)用和建安工程費(fèi)用占總成本的80%，因此可以說(shuō)，土地費(fèi)用和建安工程費(fèi)的高低是決定一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理性的主要因素。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有一些特有的特點(diǎn)，加之銀行信貸的額度限制，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)多渠道融資才獲得項(xiàng)目投資的資金，這就意味著房地產(chǎn)項(xiàng)目要支付高額的融資成本，所以還包括籌資成本和管理費(fèi)用。此外，還有一些其他支付費(fèi)用：包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、政策及事業(yè)性收費(fèi)、工程咨詢(xún)、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅費(fèi)等。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)行業(yè)成本核算是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的發(fā)生、歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)過(guò)程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本包括土地取得成本、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等內(nèi)容。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)成本核算的特點(diǎn)

我國(guó)的房地產(chǎn)成本核算不僅具有一般成本核算的共同之處，還有自己的特點(diǎn)。第一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金量大、投資回收期較長(zhǎng)；第二房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的部門(mén)很多，收費(fèi)款項(xiàng)復(fù)雜；第三法律法規(guī)地方差異較大，并且專(zhuān)業(yè)法規(guī)較多；第四各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。

二、房地產(chǎn)成本核算與控制存在的問(wèn)題

（一）開(kāi)發(fā)階段中的問(wèn)題

第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目的核算對(duì)象、土地成本分配方法不夠清晰。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他行業(yè)有所不同，由于建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、建筑用途的不同，可能導(dǎo)致不同的建設(shè)項(xiàng)目就有不同的形態(tài)，多種多樣，這就導(dǎo)致成本分配以及分?jǐn)偟姆椒ㄒ踩狈潭ǖ臉?biāo)準(zhǔn)。例如：土地開(kāi)發(fā)成本以及配套設(shè)施方面的建設(shè)成本屬于間接費(fèi)用，需要根據(jù)成本會(huì)計(jì)方法做好歸集以及分配。第二，工程完成度難以估計(jì)，從而沒(méi)辦法實(shí)時(shí)的獲取成本核算的依據(jù)，導(dǎo)致成本核算與實(shí)際總預(yù)算之間存在差異，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本核算時(shí)沒(méi)有準(zhǔn)確的依據(jù)。第三，預(yù)算機(jī)制不夠健全從而影響成本控制以及成本核算工作。一方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目往往周期比較長(zhǎng)，但是，市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)速度快，所以，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)后，對(duì)于總成本的影響比較大。

（二）銷(xiāo)售階段問(wèn)題

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其資金回收期主要在銷(xiāo)售階段，雖然房地產(chǎn)在預(yù)售階段會(huì)收到部分款項(xiàng)，但是在后期階段的資金回收無(wú)法估計(jì)，所以無(wú)法確認(rèn)收入。此外，稅收政策對(duì)于銷(xiāo)售階段的成本核算也有影響。部分地區(qū)要求房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收款環(huán)節(jié)就要繳納一定稅款，例如營(yíng)業(yè)稅以及城建稅等，甚至一些地區(qū)要求房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)預(yù)售款項(xiàng)的比例來(lái)預(yù)征所得稅以及土地增值稅，等到項(xiàng)目清算的時(shí)候多退少補(bǔ)。因此，根據(jù)收入配比的原則，預(yù)售款沒(méi)有確認(rèn)收入，同時(shí)繳納稅款難以同收入配比，無(wú)法及時(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。

三、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)成本核算與控制存在問(wèn)題的對(duì)策

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，結(jié)合上述問(wèn)題，本文提出了以下對(duì)策。

（一）開(kāi)發(fā)階段

針對(duì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的問(wèn)題，首先，可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成進(jìn)行分類(lèi)，并設(shè)置專(zhuān)門(mén)的表格，形成統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范成本收集和分?jǐn)偅欣诮I(yè)務(wù)接口，在業(yè)務(wù)部門(mén)之間形成有效的溝通體系；其次，規(guī)范操作流程。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中一些操作流程進(jìn)行分離，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的招標(biāo)、投標(biāo)、完工程度、工程監(jiān)理、工程預(yù)算、工程結(jié)算、單據(jù)傳遞等規(guī)范操作流程。良好的預(yù)算制度是房地產(chǎn)成本核算和控制的保障，所以建議房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身的實(shí)際情況建立健全預(yù)算制度、成本控制制度、激勵(lì)制度，同時(shí)還要不斷完善考核方式，以確保各項(xiàng)制度的有效落實(shí)。

（二）銷(xiāo)售階段

第一，建立健全成本結(jié)算制度，及時(shí)做好項(xiàng)目結(jié)算工作。成本結(jié)算是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本確認(rèn)的依據(jù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷(xiāo)售階段，工程開(kāi)發(fā)已接近尾聲，企業(yè)應(yīng)及時(shí)取得工程結(jié)算是成本核算的保證，及時(shí)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果。第二，制定多形式的獎(jiǎng)勵(lì)制度，提高銷(xiāo)售人員的工作積極性，促進(jìn)資金回收。第三，在房產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售階段及時(shí)跟進(jìn)相關(guān)資料，做好成本預(yù)算工作，報(bào)給有關(guān)部門(mén)進(jìn)行審批，完善稅務(wù)資料，及時(shí)與稅務(wù)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)成本核算是房地產(chǎn)成本控制的基礎(chǔ)，為一些決策提供了重要依據(jù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)成本核算應(yīng)該受到房地產(chǎn)公司的高度重視。當(dāng)前，房地產(chǎn)成本開(kāi)發(fā)存在的主要問(wèn)題是：在開(kāi)發(fā)階段，由于房地產(chǎn)周期長(zhǎng)，很難全面的估計(jì)成本問(wèn)題；在銷(xiāo)售階段，資金沒(méi)有完全的回收，不能很好的反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)充分重視上述問(wèn)題，加強(qiáng)自身管理，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠長(zhǎng)久的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]張忠雄.房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算和成本控制措施[J].江西建材，2017，

05：239-240.endprint