論全面營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃

劉玉新

摘要：隨著我國“營改增”政策的的全面推廣，其給我國各行各業的運行帶來了很多的影響，作為我國支柱性產業的房地產開發企業來講，在全面推廣“營改增”政策的過程中，其稅收也在一定程度上受到了巨大的影響，引起了房地產企業的波動。本文將“營改增”改革政策給房地產企業及稅收工作帶來的影響進行細致的梳理和分析，并根據實際情況提供了相應的應對策略，以確保房地產企業能夠盡快適應新的稅收政策，更好的發展，同時保證房地產行業的經濟利益不受損害。

關鍵詞：全面營改增；房地產；企業稅收；影響籌劃

一、“營改增”改革政策的實施對房地產企業稅收的影響

（一）從房地產企業整體情況看，影響較大

首先，由于不同企業的成本結構不同，即開發成本中土地與利息的占比不同，相關的財稅管理水平也不一致，導致企業稅既有上升的情況，也有下降的情況；其次，隨著“營改增”改革政策的開展，增值稅的抵扣機制對于房地產企業進行進項、銷項稅和應納稅額等方面的核算精準性有了更高的要求，當然，這樣也有助于房地產企業提高自身的財稅管理水平；再次，對于房地產企業來講，自行購進建筑材料可以抵扣的增值稅稅率為17%，這樣可以激發房地產企業的積極性，從而提高商品房的質量；最后，完美的體現了稅負公平的意義，對于毛利率多的企業多收增值稅，對于毛利率低的企業少收增值稅，對于虧損的企業則不收取增值稅，這與“營改增”前有著明顯的區別，“營改增”前，即使企業虧損，也是要繳納5%營業稅的。

（二）對房地產企業采購建筑材料方面造成的影響

從房地產企業的實際運營情況來看，施工中，采購建筑材料是非常重要的環節，工程的質量和具體進度都與其直接相關。每一項工程都需要進行大量的材料采購，而由于采購材料的種類較多，很大一部分材料是從比較大的廠家和供應商處采購獲得，這部分材料采購可以獲得增值稅發票，而還有一部分材料則是從比較小的店面獲取，這部分店面，很難獲得增值稅發票，對于這部分材料，房地產企業不能夠進行增值稅抵扣，進而導致房地產企業的生產成本增加。

（三）對房地產企業人力成本方面造成的影響

在房地產企業進行施工時，在建筑材料充足的情況下，需要建筑工人進行施工，而一般情況下，房地產企業聘用的建筑工人主要來自農村，也就是我們所說的農民工，由于建筑項目工期的不確定，需要勞動力又多，導致這部分建筑工人很難固定，流動性較大，缺乏固定的勞動公司的管理，最終導致聘用這部分建筑工人，無法獲取增值稅發票，使得企業不得不支付一定的稅收，增加人工成本，影響房地產企業的經濟效益。

（四）對房地產企業銷售方面的影響

首先，銷售收入在全面開展“營改增”政策前，可能會根據不同業務使用不同的稅種，如增值稅或營業稅，這樣就會造成企業稅負存在不同。其次，在具體的銷售方式上，代理銷售和直接銷售對于收入確認時間會存在影響，使得納稅時間存在不同。再次，從結算收款過程來看，具體銷售合同中約定的結算和收款條款，在一定程度上也會影響納稅時間的確定，使得納稅時間存在不同。最后，發票的開具時間也會影響納稅時間的確認，對于增值稅來講，先開具發票，就需要先進行納稅。

（五）對財務核算及管理方面的影響

隨著“營改增”政策的實施，首先受到影響的就是財務工作人員，企業財務人員需要根據政策要求，對會計科目進行基本的調整，增加相關會計科目；同時，需要對部分項目進行價稅分離，如收入和成本費用等，這樣就使得會計核算更加復雜；另外，由于票據大量調整，使得發票管理的工作量陡增，如銷售發票開具、折扣處理、紅字沖抵、進項發票認證等。

二、房地產企業應對“營改增”稅收風險的對策

（一）重視組織架構及對財會人員的培訓

對于房地產企業來講，在應對“營改增”改革政策影響的過程中，首先應當不斷完善企業內部管理制度，制定稅收管理相關的考核標準，同時加強相關管理人員的培訓，通過提升具體人員的專業水平，培養房地產企業所需要的相關專業人才，提升其綜合素質，進而提升實際管理水平和質量。其次，房地產企業更應當重視會計憑證及核算結果的準確性，保證企業納稅環節的納稅行為合法合規，同時，進一步完善企業內部納稅管理制度，保證內部運行順利正常，進一步促進企業經濟效益的提升。

（二）加強增值稅發票管理工作

在實施“營改增”政策后，房地產企業的發票量會增加很多，這就要求企業必須加強發票管理的工作。

首先，從開具發票的角度看，企業應當根據內部的實際情況，梳理并規范發票開具流程，降低重復工作的發生率，從而提升相關工作效率。在確認收到貨款的情況下，先由具體業務部門填寫發票開具申請，并建立內部發票領用登記臺帳，進行登記，便于后期進行核對。

其次，從收取發票的角度看，企業應當明確內部要求，對于合作方提供的增值稅發票，在審核金額準確性的基礎上，應當進一步重點審核發票的稅率是否與合同內容相符，從而在這一環節規避相關的票據風險。在政策允許范圍內，涉及設備采購等業務時，施工單位需要提供增值稅專用發票，盡可能的提高進項稅抵扣額。

（三）重點關注多元化稅收優惠政策

從減少稅負的角度來看，房地產企業應當重點關注多元化的稅收優惠政策，以達到降低稅負的根本目的。房地產企業可以根據不同時期的稅收優惠政策，結合企業的實際情況進行戰略調整，進一步改善實際運營情況，采取多元化領域擴展或混業經營的模式開展工作，這樣，可能會存在部分新業務衍生出新的納稅點，這種情況下，需要房地產企業相關人員實時關注各類稅收優惠政策，并且對其進行具體分析，從而保證房地產企業實現見底稅負的目的，保證企業利益最大化。

（四）從房地產銷售方面進行稅收規劃

1.從折扣銷售的角度進行的稅收籌劃

一般情況下，房地產企業在進行商品房銷售的過程中，會給購房者一定的折扣，此時的抵稅政策與發票的開具情況關系密切，一方面，如果同一張發票上分別注明銷售額和折扣額的情況，增值稅是按照折扣后的進行征收，而如果未進行分別注明，則折扣部分不能夠從銷售額中扣除；另一方面，如果將折扣額單獨開具發票，不管財務上如何處理，都不能夠從銷售額中扣除。因此，房地產企業需要在銷售房產的過程中，應當重點關注銷售額及折扣額發票開具情況，已規避多計提應納稅額的情況。

2.從銷售比例的角度進行的稅收籌劃

現階段，由于現代生活的快節奏，導致精裝房的購房需求提升較大，“營改增”政策實施后，相對于未裝修的商品房來講，精裝房中的燈具、潔具及家具等裝修材料和工程都能都是可以通過獲取增值稅專用發票進行進項稅額抵扣的，因此，房地產企業應當盡可能的增加精裝房的銷售比例，通過此種方式進一步降低企業的稅負。

（五）從勞務支出角度進行的稅收籌劃

對于房地產企業來講，其勞務支出占據的資金比例較大，因此，這方面的稅收籌劃工作也顯得格外重要。一般情況下，房地產企業的勞務支出有兩種情況：一種是施工過程中建筑工人的支出，另一種是企業員工的支出。第一種情況只需要在實際工程實施過程中支付工資，而第二種則需要持續支付，如果房地產企業能夠在繳納勞務支出稅款的環節，獲取到增值稅發票，那么就可以進行相應的抵扣，從而降低房地產企業勞務支出成本，提高效益。

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（作者單位：大連世茂嘉年華置業有限公司）endprint