南昌市商品房平均價格影響因素的回歸分析

楊書波+楊之辰

[摘 要]文章從供給和需求兩方面來對影響商品房平均銷售價格的因素進行選取，利用南昌市2002—2015年的社會經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)，采用統(tǒng)計分析方法，建立多元回歸模型對南昌市商品房平均銷售價格進行實證分析，得知對商品房平均銷售價格影響顯著的是地區(qū)生產(chǎn)總值、居民可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資。

[關(guān)鍵詞]平均銷售價格；影響因素；商品房；南昌市

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.24.223

1 引 言

隨著我國國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場也高歌猛進，特別是近幾年來，我國一、二線城市的房價上漲幅度和最終成交價讓人驚訝，而房價的快速上漲，使得房價與居民的實際購買能力之間出現(xiàn)明顯的差距。南昌市作為我國中部地區(qū)的重要省會城市，房地產(chǎn)的發(fā)展也成為南昌拉動經(jīng)濟增長的主要因素。近些年，南昌的商品房價格持續(xù)上升，由2002年的1688元/平方米上漲到2015年的7126元/平方米，商品房價格漲幅達322%，增長近4倍。近些年，南昌市也出臺了一系列商品房限購政策，來維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定有序和確保商品房量價平穩(wěn)。本文搜集了2002—2015年南昌市房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)，采用計量分析的方法對影響南昌市房地產(chǎn)價格的因素進行了實證分析，希望找出影響南昌市商品房的價格的影響因子，為政府機關(guān)制定政策提供一些參考性意見。

2 研究內(nèi)容和方法

在經(jīng)濟學(xué)中，研究一個變量的變化受多個因素的影響時，可以建立模型進行分析，通過整理收集南昌市相關(guān)經(jīng)濟數(shù)據(jù)，運用EViews、SPSS等統(tǒng)計軟件對數(shù)據(jù)進行回歸分析，并對相關(guān)因素進行評價。根據(jù)國內(nèi)外學(xué)者研究，影響商品房平均銷售價格的影響因素包括以下幾種因素：經(jīng)濟因素、社會因素、政策因素以及自然因素。本文將各影響因素整理歸納為需求因素和供給因素，為了避免變量之間的相關(guān)性，從供需因素中各選取具有代表性的因素，即地區(qū)生產(chǎn)總值、居民可支配收入、居民消費價格指數(shù)、竣工房屋價值、房地產(chǎn)投資額、土地購置費和商品房竣工面積作為影響變量進行研究。

3 模型的建立與數(shù)據(jù)分析

3.1 模型的建立

本文以南昌市商品房平均銷售價格作為被解釋變量 Y，以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入X1、商品房竣工面積X2、地區(qū)生產(chǎn)總值X3、房地產(chǎn)開發(fā)投資X4、土地購置費用X5、竣工房屋造價X6以及居民消費價格指數(shù)X7這幾個變量作為解釋變量，來建立商品房平均銷售價格模型。其中Y單位為元/平方米，X1單位為元，X2單位為萬平方米，X3、X4、X5、 X6單位為億元，X7單位為%。設(shè)定模型如下：

其中，a為常數(shù)項，βi（i=1，2，…，7）為回歸參數(shù)，ui為剩余殘差

3.2 數(shù)據(jù)的收集與處理

本文數(shù)據(jù)從2002—2015年統(tǒng)計年鑒中整理得來，詳細(xì)說明以上各對應(yīng)指標(biāo)。（來源：《中國統(tǒng)計年鑒》《江西省統(tǒng)計年鑒》《江西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》）。選取了七個影響因素對南昌市商品房平均銷售價格進行統(tǒng)計分析，收集2002—2015年南昌市商品房平均銷售價格及影響因素，共14個樣本。

3.3 模型的檢驗

（1）擬合優(yōu)度檢驗

從表1中可以看出，相關(guān)系數(shù)R 為 0.999，決定系數(shù) R方為0.997，調(diào)整 R方為0.995，接近于1，說明擬合優(yōu)度很好。

（2）方差顯著性檢驗

方差分析結(jié)果如表2所示。F值為341.502，Sig值為0.000，顯然小于0.05，說明因變量分別與自變量存在真實的線性關(guān)系，線性回歸方程顯著。

3.4 多重共線性診斷

3.4.1 模型診斷

一般情況下，當(dāng)回歸方程的解釋變量之間存在著較強的線性關(guān)系，回歸方程的檢驗高度顯著時，有些與因變量y 的簡單相關(guān)系數(shù)絕對值很高的自變量，其回歸方程系數(shù)不能通過顯著性檢驗，當(dāng)VIFj≥10時，就說明自變量Xj與其余自變量之間存在多重共線性。利用SPSS軟件進行多元回歸多重共線性問題檢驗，采用Enter方法作回歸，從輸出的結(jié)果中可以看出，X1、X3、X4的方差擴大因子很大，分別VIF1=493.271，VIF3=396.745，VIF4=44.502，遠遠超過10，說明簡單采用Enter法強制輸入三個變量的回歸方程存在嚴(yán)重的多重共線性。

3.4.2 多重共線性問題解決與模型修正

采用SPSS軟件對數(shù)據(jù)進行處理，得到逐步回歸法輸出結(jié)果，并運用逐步回歸統(tǒng)計來對模型進行修正，取顯著性水平aenter=0.05，aremoval=0.1.輸出結(jié)果如表3所示。顯示變量的引入或剔除的過程，最終建立最優(yōu)子集模型為：y∧=3782.247+5.068X3+0.703X1+11.404X4。復(fù)相關(guān)系數(shù)R=0.998，判定系數(shù)R2=0.996，調(diào)整的R2=0.995。

4 結(jié)論與建議

從上述的分析中可以看出，影響南昌市商品房平均銷售價格的主要影響因素為地區(qū)生產(chǎn)總值和居民可支配收入以及房地產(chǎn)開發(fā)投資，地區(qū)生產(chǎn)總值與房價呈正相關(guān)，隨著收入增加使得居民購買能力增強，導(dǎo)致南昌市房價近幾年來一直呈上升態(tài)勢。從回歸系數(shù)可以看出，需求因素對房價的影響程度大于供給因素，經(jīng)濟發(fā)展水平影響居民消費，然而，線性回歸模型中也存在著樣本不足等問題，其他被模型排除的影響因素并不能說明沒有影響南昌市商品房價格的可能。在這種形勢下，要想穩(wěn)定房價，就要積極采取措施，擴大房地產(chǎn)市場的有效供給。政府應(yīng)該合理引導(dǎo)自身的利益導(dǎo)向，在保障調(diào)控政策與中央一致的情況下，發(fā)揮自身優(yōu)勢，調(diào)整土地供給，加快閑置土地開發(fā)，同時，商品房市場的投資者（商品房開發(fā)投資者和以投資為目的的商品房購買者）在商品房價格上漲的行情中，必須有一個理性的心態(tài)，商品房市場的投資者必須以波動的眼光看待商品房市場的發(fā)展，避免非理性行為，減少投資活動的盲目性，分散投資。

參考文獻：

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