探析城鄉規劃建設管理中的土地管理問題及其措施

侯建國

摘 要：城鄉規劃建設管理中的土地管理，打破了農業用地和工商業用地之間的界限，便于土地資源更加合理有效的利用。同時要不斷強化保護耕地資源的有效途徑，保證農民權益，才能更好的實現城鄉規劃建設，實現城鄉互動，協調發展。本文闡述了城鄉規劃建設管理的基本要求以及城鄉規劃建設管理中的土地管理要求與土地利用方式，對城鄉規劃建設管理中土地管理問題及其措施進行了探討分析。

關鍵詞：城鄉規劃建設管理；基本要求；土地管理；要求；利用；問題；措施

隨著城市化建設的不斷推進與稀缺的土地資源之間的矛盾日益加劇，使得城市土地開發利用范圍不斷擴展。因此為了促進城鄉規劃建設的可持續發展，必須加強土地管理。

一、城鄉規劃建設管理的基本要求

城鄉規劃建設管理主要分為科學整合與系統協調兩部分，科學整合是要求全國范圍內的各區域呈現之間要構筑以核心城市以及中心城鎮為輻射點的整個大空間整合的規劃，同時著力保證小城鎮中的中心城鄉獲得優先突出的地域與交通的整合，從而推動區域城鄉整體空間、小城鎮城鄉等各方面的一體化城鄉網絡的建成。系統協調則是要求城鄉規劃發展必須與區域發展的計劃相互協調，盡量達到對基礎設施、資源等方面的協調建設與應用，全面推動區域發展中的土地資源、水資源、旅游資源等在城鄉協調規劃中的滲透。

二、城鄉規劃建設管理中的土地管理要求與土地利用方式

1、城鄉規劃建設管理中的土地管理要求。（1）堅持耕地的保有量和基本農田保護面積的動態平衡原則。對于基本農田實行繳納基本農田補劃費，落實基本農田的補劃任務，落實耕地的占補平衡。（2）依法報經國土資源部門批準后，增加城鎮建設用地面積，減少農村集體建設用地，建立農村集體建設用地儲備庫；將已經報廢的工礦企業用地、廢棄的學校用地都置換成城鄉建設用地。通過土地整體的改革管理，新增的耕地可以直接用于農用地轉用指標。（3）實現城鄉統一規劃，建立統一的土地收購整理機構，先征收集體土地，納入政府用地儲備，并制定相關的建設用地和農用地轉用計劃指標，實現城鄉土地管理、農村建設用地管理的統籌。

2、城鄉規劃建設管理中的土地利用方式。城鄉規劃建設管理中土地利用方式：第一，農村土地征用，土地征用是集體土地向城市用地轉換的合法途徑，農業用地轉為建設用地是城市化、工業化、城鎮化推進的客觀要求和必然結果，是經濟發展的大趨勢，集體所有制化的土地作為城市用地的重要補充，保證了工業化、城市化推進對土地急劇增長的需求；第二，對土地以招標、拍賣、掛牌的方式進行城市建設的配套開發以及城市土地的綜合管理利用。對城市土地以拍賣的方式賣給房地產商，以招標的方式將城市基礎建設的任務分配到有能力的單位，從而綜合利用土地資源。

三、城鄉規劃建設管理中土地管理存在的主要問題

1、城鄉規劃建設管理中土地利用問題的分析。筆者認為主要表現在：（1）土地征用方面的問題。土地價格在土地征用中的作用發揮不到位。征用是國家運用強制性的行政手段有償征用農民土地的方式。在我國，征用農民土地后給農民較少的經濟補償，土地征用費占土地出讓價格的比重很低，土地的收益分配混亂，加之政府對土地補償費的截留，嚴重損害了農民利益。此外，市價和土地征用價格的巨大反差，土地在集體經濟組織以及其他類型經濟組織之間的不規范流轉大量存在，這種自發性的流轉由于沒有納入統一的土地市場，帶來諸多問題。如用地權不清晰、產生由價格和產權問題而發生的爭端、土地資源的濫用等。（2）利用招標拍賣等方式對土地進行分配利用的問題。土地競拍的價格一般較高，尤其是房地產商為了追逐自身的經濟利益，在高價得到土地使用權后，對土地進行配套建設開發，造成房屋價格上漲、炒房現象嚴重。

2、城鄉規劃建設管理中從業人員素質的問題分析。土地開發與管理是一項復雜的系統工程，它涉及諸如：農業工程、林業工程、環境工程、機械土方工程、建筑工程、農田水利工程、道路橋梁工程、農業設施工程等眾多分項工程，具有跨行業、多學科和多技術的特點。規劃建設過程中的土地開發與管理是一項技術性較強的工作，要求從業者具備較高的綜合業務素質。一支高素質的隊伍是保證高質量、高效益進行土地開發整理工作的必要條件。加強土地開發整理規劃設計隊伍建設，通過業務培訓提高從業人員的整體素質。

四、城鄉規劃建設管理中加強土地管理的措施

1、土地管理中的土地開發利用要適應經濟結構調整和切實增加農民收入為前提。土地開發整理要與當地農村經濟的發展結合起來，與發展高效農業、生態農業、特色農業結合起來，與增加農民的收入結合起來，成為農村經濟和農民收入的增長點。土地開發整理的指導思想、管理政策與規劃設計上，要從增加和建造高質量耕地與農用地出發，立足干服務現代農業，服務農業規模經營，服務提高農業質量和綜合經濟效益，只有這樣，土地開發整理才真正具有生命力。

2、土地管理中的土地開發規劃應充分考慮保護生態環境。土地開發規劃要與土地利用總體規劃、城鄉建設規劃、水利工程規劃、林業規劃、小流域治理規劃結合起來。實行生態型土地開發整理，搞好必須的農田基本建設和基礎設施建設，適應農業產業化、現代化的發展趨勢，使其融合于現有農地與社區景觀中，構成和諧的統一整體，做到既增加耕地，又不破壞環境。實現經濟效益、資源、環境三者有機地統一。

3、土地管理中的土地開發要求投資主體多元化，要體現公益性和有償性。土地開發與管理是一項系統工程，除政府投資外，必須拓寬渠道。從社會各方面籌集資金，建立高效的、市場化的籌資機制。從投資主體多元化看，籌資機制的核心問題就是效益問題。各種經濟組織、企業和個人參與土地整理，其根本原因就是土地整理的后續產業有非常好的效益和非常高的回報，因此，土地開發整理中社會性投資必須體現自愿和有償的原則。在社會主義市場經濟條件下，土地整理體現政府行為的性質，兼顧市場選擇，要從中找到政府行為和市場選擇的結合點。政府的目的是增地，企業的目的是增效，個人的目的是增收，盡管角度不同，出發點不一樣，但都以土地為對象，這就是政府、企業和個人三者的結合點。要圍繞這個結合點，建立良性機制，政府投資體現公益性，企業、個人投資體現有償性。

4、土地管理中的土地開發規劃要不斷提高從業人員的綜合素質。土地開發與管理是一項技術性較強的業務工作，要求從業者具備較高的綜合業務素質。當前土地開發整理專業技術隊伍多為新手，素質不高，而一支高素質的隊伍是保證高質量、高效益進行土地開發整理工作的必要條件。加強土地開發整理規劃設計隊伍建設，通過業務培訓提高從業人員的整體素質。通過新技術應用培訓，提高土地開發整理規劃與管理的科學性與先進性。建立土地開發整理規劃設計單位、監理單位、施工單位的資質認證和考評制度，對其從業人員也需進行執業資格認定。只有具備相關資質的機構和個人才能承接項目。另外，還需建立一支訓練有素的工程質量監督、工程施工和管理隊伍，以保障土地開發整理工作科學有序地發展。

結束語

綜上所述，土地不僅為城鎮發展提供布局與建設的空間，而且是融資的重要工具。并且城市健康有序的發展與政府充分控制和分配土地收益密切相關，因此加強土地管理對于城鄉規劃建設發展具有重要意義。

參考文獻：

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[2]馮海洋等.思考城市規劃管理對城市規劃設計的影響[J].基層建設. 2014endprint