試析房地產企業營改增后財務管理出現的新問題及對策

趙陽

摘要：自營改增全面推行之后，給房地產企業帶來雙重影響。一方面，長遠來看，營改增的推行避免了重復征稅，規范了納稅流程；另一方面，由于營業稅的稅率遠低于增值稅的銷項稅率，所以企業的收入在一定程度也受到影響。現對“營改增”對房地產企業財務管理的影響及其應對措施進行簡要分析。

關鍵詞：房地產企業；營改增；財務管理

一、房地產企業營改增后財務管理中出現的問題分析

（一）會計核算難度增加

營改增后要求財務增設增值稅明細科目及輔助核算科目。如應在“應交增值稅”明細科目中，借方應設置“進項稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉出未交增值稅”等科目，貸方應設置“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”等科目。財務人員還要依據年度收入預算額控制每月銷項發票開具額，依據年度稅金預算額控制每月進項稅票認證額。

（二）企業稅收籌劃發生變化

營改增后房產企業想要合理合法地降低稅負，就需要在開發、買賣、自持房產租賃等各個環節進行增值稅納稅籌劃。主要目的是使企業更好的完成利潤指標、增強競爭力、增加資金流動性、使企業在市場上的競爭力更強。房地產財務部門的工作重點就是利用新政策有效的提高企業的稅收籌劃工作。

（三）發票管理方式的變化

政策的變化引起了企業增值稅應納稅額計算方式的變化，即當期銷項稅額減去進項稅額為增值稅應納稅額。因此管理發票的方法也隨之發生改變。但是房地產行業的許多環節由于選擇供應商問題，不能提供相應的增值稅專用發票，企業就會因該取得的增值稅進項發票未取得而多交稅。

二、房地產企業營改增后財務管理中問題的解決對策

（一）加強營改增學習，強化財會人員素質

“營改增”實施后，要加強對新政策的學習和理解。財務人員要及時學習增值稅下的房地產行業各種稅務處理，積極提高專業素質。房地產企業還可以請專業講師對新政進行講解，對全體員工進行內訓。重點要對財務會計人員進行培養，充實專業技能，盡快適應新的核算方式及新的稅收方式。

（二）提前做好稅務籌劃工作

若房地產企業想要適當地減少企業的稅費，就應該在合法、合規、合理的前提下進行專業的內部籌劃。測算及評估稅負的多少是財務人員工作的重中之重，主要需要注意一下幾點：1.應當對企業的稅務情況做出準確、及時的自評和分析；2.應當了解最全面的國家稅收的優惠政策，充分利用好這些政策以便企業獲得最大利益；3.銷售不同稅率項目應分開核算，以適用較低稅率。

房地產稅務籌劃思路，首先，明確稅務籌劃目的---指引企業在減輕稅負、控制風險的路徑中找到最合理的方法、最優化的解決方案。因此，針對各項目并結合以上各環節，對所繳納的各項稅金進行統籌與規劃，達到規避稅收風險，降低企業稅負的目的。其次，分析項目工程概況。再次，劃分物業形態，統計各物業形態的銷售面積、價格、銷售總額。最后，房地產行業各稅種的涉稅分析1.增值稅①增值稅預繳稅額，應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%②增值稅銷項稅額，銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%），增值稅銷項稅額=銷售額×11%③增值稅進項稅額④應繳納增值稅額=增值稅銷項稅額-增值稅進項稅額2.附加稅，附加稅包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加和地方水利建設基金，其計稅基數為當期所繳納的增值稅、消費稅之和的13% 3.土地增值稅①土地增值稅預繳，應預繳稅款=轉讓房地產收入額×預征率②清算階段的納稅籌劃a清算條件的確定b清算單位的確定c清算中利息費用的處理③儲藏室、地下車庫處理4.印花稅5.土地使用稅，土地使用稅=土地面積×單位稅額/年×預計納稅期間

（三）加強增值稅發票管理，優化供應商選擇

及時取得可以抵扣的專用發票，加強專用發票的認證管理

房地產企業因存在取得增值稅專用發票無法抵扣的風險，所以財務人員除了牢記財稅〔2016〕36號文：附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》：第二十七條中 規定的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣的各類型外，還要重點關注a供應商開具發票內容與實際經營業務情況是否相符b已經被證實為虛開、非法代開、作廢的發票等其他情形，否則會出現輕則不予抵扣，重則被定性為非法購買，購買偽造增值稅專用發票的罪名。其次，房地產企業一般納稅人必須自該專用發票開具之日起一百八十日內向當地的稅務機關申請認證。同時應當在認證抵扣的專用發票的次月申報期內，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額。最后，供應商的選擇上也要嚴格審核。

三、結束語

房地產企業在“營改增”全面開展背景下，面對企業財務管理出現的新問題，可以通過加強財務會計人員的專業技能，利用合理方案對稅務進行籌劃，加強增值稅發票管理，優化供應商選擇等對策，依托稅收法規的導向，改進企業的財務管理工作，實現企業稅后利潤的最大化。

參考文獻：

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（作者單位：山東鋼鐵集團房地產有限公司濟南分公司）