淺析中國房地產法律制度及完善

溫小玲

摘 要：本文首先論述了房地產法律制度的大概內容和基本概念，仔細研究了房地產行業在發展過程中法律制度的作用以及發展進程和發展前景。并且解析了房地產行業的發展現狀，以及通過這個現狀發現了房地產行業發展的不足，并詳細提出了解決這些不足的措施。

關鍵詞：房地產業；基礎產業；法律制度；解決措施

1 房地產法律制度

如果要深入了解房地產這個行業，就必須要先詳細的了解房地產的法律制度和法律規定。房地產業是指房地產來源，管理，管理和服務活動。它既是經濟發展的基礎產業，也是國家財富增值的平臺。而房地產法律指的就是，用來協調房地產關系的法律和法規。因為房地產對于國家發展占有足夠重要的地位，所以房地產法律也是中國法律體系的重要組成部分之一。同時它也是備受人們的關注和研究的一個話題，因為房地產嚴重影響到他們切身的利益。

下面為大家簡單的介紹房地產法律的四項基本原則：

1、促進房地產的商品化；如將房地產建筑推向市場等等方法。

2、合理的使用土地并且保護農民的耕地；

3、根據有關法律法規“國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，來逐步的改善居民的居住條件。”所以這項法規就規定了國家對于社會發展要提供一定的幫助。

4、保護房地產權人的合法權益；因為對房地產業主的權利更大的保護，所以促進了房地產行業的發展。

2 中國的房地產業的法律制度

1、房地產法律制度的發展目標

發展目標之一是嚴格控制耕地的占有面積。根據《中華人民共和國土地管理法》規定：國家有權對土地進行有償的使用。這就說明了國家對于耕地的使用有控制的權利，房地產權責人不能夠無限的占用耕地，這也規范了房地產這一行業，使得房地產這一行業更加向著良性循環的方向發展。發展目標之二是控制房地產行業在城市的開發范圍。因為要建造更美城市，所以城市中不能同時有太多的地方是在建設中的，要保留一些地方進行城市美化，建立美好的城市。發展目標之三是確立合適的房價以及地價的標準。根據房地產研究的學者們幾年的研究成果，我們知道了需要制定一個標準的房價和地價，用來抑制房地產商的暴力行為。發展目標之四控制貸款的數量和總量，以防止惡意炒房，導致市場紊亂。發展目標之五是在發展房地產業的同時也要保護生態平衡。因為現在生態平衡是各個行業發展的基礎，每一個行業在發展之前就應該考慮到對生態平衡有沒有妨害，因為地球只有一個，愛護地球人人有責。

2、房地產法律制度的發展現狀

現在我國的房地產已經形成了以憲法為骨架，結合了相關的法律、法規、民法、行政法相結合的法律體系。早在2007年的8月30日，我國就通過了《中華人民共和國城市房地產管理法》，之后又慢慢通過了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《房地產開發商資質管理規定》、《城市房屋拆遷管理條例》等法律。雖然這并不能完全扼制一些地廠商的違法亂紀，可也保證了市場大環境的良性競爭和穩定價格。

3 現行房地產法律制度的不足

1、房地產法律規范的缺失

這一點是從哪些地方看出來的呢？

a、首先房地產商沒有處理好住宅與住宅建筑物的關系。住宅建筑物是依靠住宅區的，只有在住宅區存在的情況下才會有住宅的建筑物。所以住宅區為主，住宅建筑物為輔，房地產商好多都理解錯了這兩個事物的關系，而且在中國的法律中也沒有明確規定住宅區的概念，而且對于住宅建筑物的權屬關系模糊不清，所以這就導致了房地產行業不能夠快速的發展。而且住宅區的住戶的權利并不僅限于建筑物的使用，還涉及到房屋的每個角落。

b、不能夠很好的處理好房屋與土地的關系。目前根據相關規定我們可以得知，房屋的使用權和土地的使用權是同一個整體，不能夠切分的。而我國現在的物權法雖然對房屋有了所有權，但是土地的所有權并沒有明確的規定，所以導致土地和房屋的所有權的權屬關系模糊不清。

c、沒有處理好專有部分和共有部分的關系。我們都知道，住宅區中分有專有地區和共有地區。所謂專有地區就是住宅區所有人自己所擁有的地方，可以自由支配，而共有地區就是大家所共享的地方。現在我國的物權法雖然對建筑物的共有部分和專有部分進行了分界，但是對外墻和房頂等地方并沒有進行明確的規定。由于共有部分權屬關系的模糊不清，所以導致部分住宅區的共有部分沒有業主，這些地方大多會被大多數人侵犯。

2、住宅預售制度的不足

如何理解住宅預售？住在預售中是指開發商提前建設房屋，向家庭出售，家庭必須提前支付或固定價格等活動。住宅預售有利于促進房地產業增長，促進房地產的開發。

然而，這一行為也存在著許許多多的市場風險，更有可能存在這道德風險。首先，中國目前房地產開發商的市場準入和退出機制與當代要求不一致。目前，中國房地產開發行業存在著復雜程度高，成本高，風險高等特點，因此我們應該制定更加嚴格的市場準入標準。其次是房地產開發商的信息揭露制度還有待完善。不完善的披露制度導致開發商，買家，銀行，利益三者不平衡。就房價下跌這一現象來說，購買住房的人承擔著房價波動的風險，而且銀行方面也承擔著壞賬的風險。以及其他方面的風險。最后會導致三者之間的糾紛不斷，從而導致房地產供應商的信譽下降。第三就是，對于預售款的專款專用制度過于壟斷，而且缺少比較具體的監管體制，且在實際的操作中也缺乏可實施性。這些問題導致了房地產開發商可以任意的更改購房的款項，進而導致了專款專用制度沒有辦法更好的實施。第四點是現在的法律缺少完備的對于霸王條款的限定。因為我國對于房地產霸王條款的低約束力導致了房地產開發商會運用自己強有力的勢力加入霸王性的條款以獲得更多的利益，我國在房地產商犯罪上并沒有一個完善的方案可以解決，也是導致地產商為所欲為的一種原因。

4 房地產法律制度的完善

1、制定單行的房地產法

目前，中國的物權分為所有權、用益物權以及擔保物權這三類。然而我國現在的房地產包括房屋所有權和土地所有權，所以房地產中的物權法并沒有完全的包含房地產的法律制度。基于這種情況下，很多國家都制度了單行法，這大多在法系的國家中運用的，我覺得中國也可以運用這一制度。

2、完善住宅預售法律制度

根據前文，我們就已經知道，我國的住宅預售制度不是很完善，所以下面我給大家提出幾個意見：

a、制定更加完善的房地產市場準入標準，促進房地產行業更加持續有效發展，從而推動社會經濟的更加快速、健康的發展。

b、完善房地產商信息披露制度，建立健全的監督機制。

c、建立合理的住宅預售，以及合理的房價、地價，有效的實施專款專用的制度，更加的推動房地產的發展進程。

d、加大對進入霸王條款的條件的約束，從根本上杜絕了房地產商牟取暴利的可能。

5總結

綜上所述，我們大概的了解到房地產的基本概念，以及相關的法律法規，并且本文也剖析了我國房地產的現狀以及出現的問題，也提出來幾個完善法律、法規的方法。雖然目前我國對于房地產的法律法規還不是非常的完善，但是，我想如果我國加大對房地產商的管理力度，并且完善房地產的法律法規，從而約束了房地產的惡性發展，這會使我國的房地產行業走向一個更加健康并且健全的道路的。

參考文獻

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